曹微 舟山市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司

一、引言

我國國有資產(chǎn)體系主要包括經(jīng)營性國有資產(chǎn)、行政事業(yè)性國有資產(chǎn)、資源性國有資產(chǎn)及金融性國有資產(chǎn)四個大類，其中經(jīng)營性國有資產(chǎn)是該體系總量重中之重，這類資產(chǎn)具備國有資產(chǎn)的普遍共性。所謂經(jīng)營性國有資產(chǎn)，是指由企業(yè)所有、在用的，以市場資源配置為主，用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)，也稱企業(yè)國有資產(chǎn)。在現(xiàn)代國企中，經(jīng)營性國有資產(chǎn)的主類為房屋、土地，倉庫、寫字樓等類為輔。

經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運營，是國有企業(yè)經(jīng)營業(yè)務中重要的組成部分，其收益也是一塊重要收入。公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營的業(yè)務已近二十年，長久以來主要通過有償出租的方式來實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。但是，這種單一的管理運營模式所帶來的經(jīng)濟效益和社會效益均不甚理想，同時抗市場風險的能力也較為薄弱。如何進一步提升公司資產(chǎn)管理運營效率，降低資產(chǎn)管理運營成本，實現(xiàn)經(jīng)營性國有資產(chǎn)效益最大化，目前已經(jīng)成為一個亟待解決的問題。

二、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)現(xiàn)狀

隨著公司這幾年的發(fā)展及市政府關于部分國有非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)（簡稱“非轉(zhuǎn)經(jīng)”）政策的推進，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)持有量較前些年有了大幅增加。截至2019年10月底，按持有權證計量，公司現(xiàn)有房產(chǎn)類資產(chǎn)106宗、土地類資產(chǎn)18宗，其中房產(chǎn)類資產(chǎn)建筑面積已超11萬平方米，土地類資產(chǎn)土地使用權面積近150萬平方米，經(jīng)初步估算總市價已超過60億元人民幣。除18宗土地類資產(chǎn)因政策原因閑置外，其余106宗房產(chǎn)類資產(chǎn)大多存在硬件不足的缺陷，即分布區(qū)域較為分散，局部規(guī)模較小，房屋老舊（建筑年代大多在20世紀80-90年代），安全隱患較多。因此，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的升值空間相當有限，房屋租售比*不高，其中有相當一部分房屋的租售比甚至達不到銀行保本理財?shù)氖找媛?；而且房屋配套設備不盡完善，如停車位不足制約寫字樓租售、道路交通不通暢及周邊商業(yè)氛圍的淡化影響店面房的租售等。目前，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)總體來講對承租人和購買者的吸引力并不是很大，市場競爭力和變現(xiàn)能力都較弱。

三、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營的模式

很長時間以來，國有企業(yè)對經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理以及運營上一直延用傳統(tǒng)的管理模式，主要將房產(chǎn)、土地通過有償出租的方式來實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。目前，公司基本也是按照上述的管理模式對國有經(jīng)營性資產(chǎn)進行管理運營，以租為主，賣為輔。日常主要工作可用簡單的四個字概括，分別為“收”“管”“賣”“協(xié)”。

1.“收”，即資產(chǎn)接收。公司目前接收的國有經(jīng)營性資產(chǎn)主要來自于行政無償調(diào)撥與劃轉(zhuǎn)，通過權屬的變更來完成資產(chǎn)的接收。期間，主要采取對資產(chǎn)的數(shù)量進行核實、對安全的隱患進行專項檢查、發(fā)現(xiàn)問題后待移交人在修復或整改完成后再行移交的手段來減少安全隱患及后期維修維護成本的支出。

2.“管”，即資產(chǎn)的日常管理。公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)日常管理的內(nèi)容較多，也是日常工作中最重要的一環(huán)，諸如出租管理、合同管理、承租人管理、安全管理等都是其中重要的內(nèi)容。通過公開拍租的方式將資產(chǎn)進行出租；通過簽署《房屋租賃合同》對雙方的權利義務進行明確；通過定期和不定期的巡查對承租人的行為進行監(jiān)督；通過維修維護來減少資產(chǎn)的安全隱患。

3.“賣”，即資產(chǎn)公開出售。公司大部分經(jīng)營性國有資產(chǎn)處于“面積較小、租售比較低、建筑構(gòu)造年代較久”的狀況，所處位置也比較分散且大多位于非核心地段。劣質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)相關部門許可主要委托產(chǎn)權交易中心將面向社會進行公開拍售，減少持有量，優(yōu)化資產(chǎn)整體結(jié)構(gòu)，增加公司現(xiàn)金流。

4.“協(xié)”，即對外的協(xié)調(diào)與訴訟。公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)在日常管理運營中需要協(xié)調(diào)和訴訟的事宜主要來源于歷史遺留原因及因資產(chǎn)對外出租后與承租戶發(fā)生的民事糾紛。正常流程之下，通過雙方協(xié)調(diào)予以解決，若出現(xiàn)矛盾不可調(diào)和，會涉及訴訟程序。為保證勝訴，首先，要對所涉原始材料、證據(jù)妥善存檔備案，做好證據(jù)的留存工作；其次，從內(nèi)部源頭做好風險控制，特別是對外的合同、通知函告等書面材料予以反復核查，由此減少可能涉及的訴訟風險及其他附帶隱患。

四、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營中存在的問題

國有企業(yè)在對經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運營過程中，往往會涉及很多部門，期間的過程比較復雜與煩瑣，是一項管理難度較高的行為活動。公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營的業(yè)務已有十余年，在不斷進步的同時仍有諸多不足，體現(xiàn)在下述幾點：

1.總體戰(zhàn)略規(guī)劃不夠明晰

多年來，公司在保證國有資產(chǎn)保值增值的前提下開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理與運營業(yè)務，但經(jīng)常只側(cè)重于階段性工作的完成水平，片面強調(diào)并追求“租金收入比去年多”，一直未明晰未來幾年的發(fā)展目標和總體規(guī)劃。隨著市場經(jīng)濟形勢的不斷變化，如何在市場變化中謀求變化；如何深層次提高公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的創(chuàng)新管理水平；如何在追求經(jīng)濟效益的同時兼顧社會民生效應的提升，到目前為止還未找到一條行之有效的道路。

2.管理運營模式過于單一

近幾年，公司對經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運營主要依賴于將資產(chǎn)對外租賃獲取租金的方式來實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。但是近幾年受市場經(jīng)濟萎靡、房產(chǎn)租賃市場低迷以及舟山人口數(shù)量增長緩慢等客觀因素的影響，這種單一的管理運營模式所帶來的收益（除去日常各類成本）對比公司所持經(jīng)營性國有資產(chǎn)初步估算的價值只能達到2.5%左右的年收益率，還遠遠未能達到理想狀態(tài)。從業(yè)務經(jīng)營的合理性分析，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)“把雞蛋放在同一個籃子里”進行管理運營容易受外部客觀因素的影響，抗市場風險能力較弱；從收益的角度分析，筆者認為年收益率應達到5%以上才是一個合理的收益空間，目前公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運營尚有較大挖潛空間。

3.資產(chǎn)認定標準還須完善

隨著公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的逐漸老舊，有相當一部分的資產(chǎn)出現(xiàn)了收支不平衡及安全隱患越趨嚴重的現(xiàn)象。為消除這種現(xiàn)象的發(fā)生，目前主要通過資產(chǎn)出售變現(xiàn)的方式來達到增值保值的目標及安全風險轉(zhuǎn)移的效果，但是對劣質(zhì)資產(chǎn)認定標準未有明確的定義，特別是碰到土地劃撥性質(zhì)的房產(chǎn)（需補繳土地出讓金，實際變現(xiàn)金額較少）時通常猶疑不決，囿于決策者的主觀判斷而與許多銷售良機失之交臂。

4.人員專業(yè)能力有待提升

公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營業(yè)務的綜合性較強，涉及的專業(yè)較多，需要的是國資與土地、國資與金融、國資與資源開發(fā)、國資與國有資本經(jīng)營預算等方面的專業(yè)人才。而目前公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營人員專業(yè)性普遍不強，知識結(jié)構(gòu)單一，適應市場化的競爭意識和創(chuàng)新意識不夠強，對資產(chǎn)的認知總體還停留在數(shù)量、年租金收入等較淺的認知層面，對每一處資產(chǎn)的價值、租售比、潛在風險等深入了解不夠，無法實現(xiàn)信息化管理與數(shù)據(jù)分析，業(yè)務能力及綜合素質(zhì)還有很大的提升空間。

五、完善公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營的策略

1.明晰未來規(guī)劃戰(zhàn)略

國有資產(chǎn)管理公司要想在這個時代勇立潮頭，第一必須要明白自身發(fā)展的目標是什么，從而規(guī)劃出切實可行的戰(zhàn)略規(guī)劃。公司國有資產(chǎn)管理運營的戰(zhàn)略規(guī)劃過于籠統(tǒng)，還不夠系統(tǒng)全面，需要著手在確定公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理業(yè)務的目的和確立規(guī)劃期內(nèi)可行性目標兩個方面來明晰管理運營的總體規(guī)劃戰(zhàn)略。首先要對該項業(yè)務的目的進行明確，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營的目的即為實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，并通過合理有效的資本運作來優(yōu)化國有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，從而發(fā)揮政府融資平臺的作用。二是要對近、遠期的發(fā)展目標進行戰(zhàn)略部署，以5年為一個期限，1-2年為一個階段，明晰各階段想要達成的目標。先從內(nèi)部著手，完善落實現(xiàn)有的管理運營機制，不斷促進經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營水平的提升，實現(xiàn)公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營業(yè)務質(zhì)的飛躍。

2.優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置

俗話說“巧婦難為無米之炊”，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)有效管理運營的基礎。鑒于公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)劣質(zhì)數(shù)量占比逐年上升的情況，應設立起優(yōu)質(zhì)、劣質(zhì)資產(chǎn)的認定標準，在將劣質(zhì)資產(chǎn)處置的同時，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購入來優(yōu)化公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)配置。一是要轉(zhuǎn)變對“量”的認知，不能片面的追求資產(chǎn)的數(shù)量，而必須提高其質(zhì)量，要有“一處優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)遠遠超過了一百處劣質(zhì)資產(chǎn)能帶來的效益”的思想轉(zhuǎn)變。二是要抓緊對劣質(zhì)資產(chǎn)的處置，隨著時間的推移，劣質(zhì)資產(chǎn)的價值也逐漸萎縮，變現(xiàn)越發(fā)困難。在法律法規(guī)允許的條件下，可通過降價、廣告、輿論造勢等多方式，刺激潛在購買人的購買欲望，盡快將劣質(zhì)資產(chǎn)進行變現(xiàn)。三是要抓準時機購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)先選擇較新、租售比較高、安全隱患較少及變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)，在合適的時機進行抄底。當然，此項工作資產(chǎn)認定的標準只能作為參考，還是較依賴于人的主觀判斷意識。

3.提升資產(chǎn)運營效益

“提效”是企業(yè)提高生產(chǎn)效率、杜絕成本浪費、加快企業(yè)發(fā)展的重要途徑之一。近幾年，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營模式所能帶來的效益已經(jīng)到達了瓶頸，今后如何在原有管理模式的基礎上轉(zhuǎn)型升級，從內(nèi)部挖掘發(fā)展?jié)摿?，從管理中提升效益，從運營上擴寬渠道，將對公司的發(fā)展具有重要的作用和深遠的意義。一是堅持公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營以租賃為主營業(yè)務不動搖，租金收入是公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營業(yè)務以來較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有風險小、收益穩(wěn)的特點，是實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的基礎。二是要增強“減”等于“增”的管理運營理念，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的維修維護的理念應從原先的“出現(xiàn)問題及時解決”轉(zhuǎn)變成“發(fā)現(xiàn)問題及時解決”，提升公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的使用壽命，減少和消除安全隱患，從而減少后期資產(chǎn)大修費用的支出及因安全原因引發(fā)的訴訟賠償事件的發(fā)生。三是將資產(chǎn)分門別類統(tǒng)計匯總，深入了解每一處資產(chǎn)的具體情況，包括但不限于建筑年代、面積、位置、市場預估價值、歷史經(jīng)營情況、推薦經(jīng)營種類等，必要時引進大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，用科學的方式對每處資產(chǎn)價值進行客觀的分析。四是探索多樣化的管理運營模式，改變公司目前單一的以租賃為主的國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理運營模式，拓展管理運營渠道，包括但不限于資產(chǎn)置換、引進專業(yè)的資產(chǎn)管理公司合作管理運營、劣質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)后投資具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)公司股權、依托財政的資源優(yōu)勢將劣質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)后向國有融資租賃公司提供資金支持等方式，實現(xiàn)公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營業(yè)務從“一條腿走路”到“多個足站穩(wěn)”的轉(zhuǎn)型。

4.強化人才隊伍建設

現(xiàn)代企業(yè)的競爭，其核心在于人的競爭，要根本樹立人才是首要資源、人才是關鍵優(yōu)勢、人才是企業(yè)發(fā)展第一推動力的新觀念。鑒于公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營人才匱乏的情況，在建立起“內(nèi)培外引”的人才隊伍建設機制的同時，應建立競爭性的薪酬體系和有效的晉升制度。一是要重視加強“內(nèi)部培養(yǎng)”，通過專家授課、網(wǎng)上培訓、內(nèi)部交流等多種形式，適時適度地加強員工培訓力度，提升員工工作水平、市場競爭意識及創(chuàng)新意識。在此同時，要重視業(yè)務實踐中的人才培養(yǎng)，通過給任務、壓擔子的方式，督促員工在學中干、干中學，把知識轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗和能力，促進員工知識結(jié)構(gòu)的整體更新，煥發(fā)創(chuàng)新能力。二是要加強外部人才引流，有步驟有計劃的引進熟悉國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理運營業(yè)務且能為公司帶來資源的專業(yè)高端人才，逐步優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)。三是要健全公司績效考評體系及晉升制度，加大績效與收入、晉升掛鉤力度，逐漸形成與市場化接軌、比較有競爭力的薪酬體系和晉升制度，通過優(yōu)異的薪酬福利待遇和晉升渠道來吸引并留住人才。

六、結(jié)束語

綜上所述，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運營還存在一些問題，必須要不斷完善各類制度，提升人的管理運營意識和能力，樹立經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營新理念。充分挖掘資產(chǎn)價值，將公司經(jīng)營性的國有資產(chǎn)作為基礎不斷拓展投資的主體，在實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的同時減輕政府融資困難的問題，探索出一條真正適合公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運營發(fā)展的道路。