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城市綜合開發(fā)是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、休閑娛樂、交通等各種城市功能有機(jī)結(jié)合的一種開發(fā)方式。為了實現(xiàn)綜合開發(fā)，需要籌措大量的資金，并提前構(gòu)建出相應(yīng)的開發(fā)思路，保證綜合開發(fā)的順利推進(jìn)，因此，應(yīng)對城市綜合開發(fā)的投融資模式、開發(fā)思路等加以深入分析，以總結(jié)出有效地開發(fā)方案，增強(qiáng)綜合開發(fā)落實效果。

一、城市綜合開發(fā)的背景

現(xiàn)階段，我國已經(jīng)出臺了《城市規(guī)劃條例》等規(guī)范性文件，在《條例》中，清楚地要求了，應(yīng)當(dāng)依照城市規(guī)劃，開展綜合開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)，因此，城市綜合開發(fā)具備了條例、規(guī)范層面的基礎(chǔ)和背景。整體來看，城市化作為我國建設(shè)的主要方針，起到了改善居民生活質(zhì)量的作用。在此背景下，政府開始逐步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施等，以提高城市化建設(shè)質(zhì)量。城市綜合體往往是一座城市的標(biāo)志性建筑，具有超大的空間尺度，其顯著的綜合效應(yīng)帶來了巨大的社會效應(yīng)，使得自身也擁有巨大的潛力，在城市發(fā)展進(jìn)程中起到了重要的作用。

二、城市綜合開發(fā)的投融資模式

（一）PPP模式

“PPP模式”即政府和社會資本合作模式，通常應(yīng)用在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資融資活動中。在該模式下，政府采用公開招投標(biāo)方式甄選社會資本方，再由中標(biāo)資本方與政府或政府授權(quán)的主體合資成立項目公司，由該項目公司作為投資主體，負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、策劃、投資、建設(shè)、運營、移交等工作。在PPP模式下，一般通過“使用者付費”及政府“可行性缺口補(bǔ)助”來獲取合理的投資回報。社會資本方通過城市發(fā)展策劃和規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)投資等一系列資源整合工作，可以大幅提升城市的資源價值，目前，該模式在城市綜合開發(fā)上體現(xiàn)出良好應(yīng)用效果，政府開始快速、密集地出臺相關(guān)政策，完善了該模式的應(yīng)用體系，使各項PPP投融資流程更加標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，優(yōu)化了該模式的應(yīng)用水平，有助于城市綜合開發(fā)工作的加快推進(jìn)。

（二）投資人+EPC模式

“投資人+EPC模式”是一種投資、建設(shè)、運營一體化的模式。政府一般采用公開招投標(biāo)方式，甄選投資人，由投資人負(fù)責(zé)項目整體的策劃規(guī)劃、協(xié)助土地征拆及整理等前期的相關(guān)工作；進(jìn)行項目區(qū)域內(nèi)土地的一級開發(fā)整理項目及配套設(shè)施、的投資、建設(shè)、項目管理、移交等服務(wù)。在投資人+EPC模式下，由于政府不出資（或出資少），所以對投資人的出資能力、融資能力等有極大的要求，因此這類模式的中標(biāo)人大部分為央企等，在該模式下，項目收益要通過自身的建設(shè)運營來獲取回報，該模式充分利用了社會資本，在不增加政府債務(wù)的前提下解決項目建設(shè)的資金來源，實現(xiàn)政府和社會資本共贏。

（三）ABO模式

“ABO模式”，一般理解為，政府以特許經(jīng)營的形式，授權(quán)某社會資本方企業(yè)履行業(yè)主職責(zé)，授權(quán)對象一般是本地具有較強(qiáng)資源整合能力的政府平臺公司或者其他國企、央企等，它區(qū)別于通過競爭性程序來選定社會合作方的模式。社會資本方負(fù)責(zé)包括投融資、建設(shè)、運營等工作，待協(xié)議期滿后，將項目交付給政府，同時，政府再給予其約定的財政資金支持的投融資模式。在該模式下，項目的收益來源“使用者付費”和“政府付費”相結(jié)合。ABO模式能夠起到調(diào)控市場的作用，能夠平衡“公”主體追求公益性，“私”主體追求利益性的矛盾。

三、城市綜合開發(fā)的開發(fā)思路

（一）商業(yè)策劃與規(guī)劃結(jié)合

商業(yè)策劃是指，運用創(chuàng)造性的思維，將娛樂、辦公、餐飲等生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)的組合與搭配，使土地價值、項目收益達(dá)到最大化的策劃方式，而商業(yè)規(guī)劃是指圍繞項目發(fā)展目標(biāo)，以長遠(yuǎn)的視角，對空間平面的整體部署開展的設(shè)計工作。在城市綜合開發(fā)中，應(yīng)將策劃作為規(guī)劃的方向，以實現(xiàn)最優(yōu)的規(guī)劃效果，同時，還要將規(guī)劃的硬性指標(biāo)，作為策劃的限制條件，確保策劃的合理性與可行性，由此可以看出，商業(yè)規(guī)劃與策劃必須相互結(jié)合，才能使城市綜合開發(fā)工作更好地推進(jìn)。

（二）規(guī)劃與設(shè)計結(jié)合

在城市綜合開發(fā)中，規(guī)劃是秉承全局意識，基于對城市空間的分析設(shè)計，平衡各空間區(qū)域之間的關(guān)系，而設(shè)計是以局部的視角，所開展的建筑層數(shù)、外觀等方面設(shè)計。為了保證城市綜合開發(fā)工作的有序進(jìn)行，根據(jù)城市建設(shè)相關(guān)的規(guī)范性文件內(nèi)容，單體建筑的設(shè)計必須服從于整體規(guī)劃，以達(dá)到整體建設(shè)的最優(yōu)結(jié)果，同時，設(shè)計是規(guī)劃的深化和延續(xù)，單體設(shè)計效果直接影響著規(guī)劃目標(biāo)的達(dá)成情況，因此，兩者必須進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，相互配合、協(xié)調(diào)，才能保證城市綜合開發(fā)達(dá)到預(yù)期水平。

（三）商業(yè)與環(huán)境結(jié)合

城市綜合開發(fā)的主要目的是改善居民生活，而商業(yè)和環(huán)境均為影響居民生活質(zhì)量的要素，同時，商業(yè)作為一種人造事物，其源自人對環(huán)境的改造，為了保證兩者的協(xié)調(diào)性，以免商業(yè)建設(shè)對環(huán)境造成過度的破壞，需要注重商業(yè)與環(huán)境的結(jié)合，實現(xiàn)對居民物質(zhì)、精神生活的綜合改善。

（四）自行開發(fā)與合作開發(fā)結(jié)合

為了保證城市綜合開發(fā)能夠如期達(dá)到階段性目標(biāo)，應(yīng)有效運用社會分工，來集中、整合開發(fā)建設(shè)資源，構(gòu)建出強(qiáng)大的城市綜合開發(fā)驅(qū)動力，提升城市化發(fā)展水平。其中，自行開發(fā)、合作開發(fā)，這兩種方式對資源的整合與聚集具有不同的優(yōu)勢，因此，應(yīng)根據(jù)實際情況，將兩種方式進(jìn)行結(jié)合應(yīng)用，充分利用兩種方式的優(yōu)勢，使兩者形成協(xié)同效應(yīng)，加快推進(jìn)綜合開發(fā)建設(shè)。

四、城市空間開發(fā)模式

通過合理選用各類城市空間開發(fā)模式，能夠提升城市空間的利用效果，增強(qiáng)城市綜合開發(fā)效果。

（一）TOD模式

TOD模式是以“公共交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式，即以軌道交通站點為中心，以400-800米（約8分鐘步行路程）為半徑，進(jìn)行城市高密度開發(fā)，集商業(yè)、娛樂、酒店、居住等一體化的混合功能區(qū)。TOD模式，可以大大改善城市的發(fā)展格局，可以通過在城市周邊的郊區(qū)實施TOD綜合開發(fā)，形成新的城郊中心，聚集人氣，有效緩解市區(qū)的人口負(fù)荷，構(gòu)建一個城市多個中心的發(fā)展格局。除此之外，還大大提升城市的生活品質(zhì)和消費能級，TOD項目依托軌道交通站點的人流聚集效應(yīng)，通過將軌道交通的客流轉(zhuǎn)化為項目的人流，大大提升了城市的生活品質(zhì)。通過TOD綜合開發(fā)，可以打造城市的新地標(biāo)，實現(xiàn)社會效應(yīng)及經(jīng)濟(jì)效應(yīng)雙豐收的局面。

（二）SOD模式

SOD模式是指，通過社會服務(wù)設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的開發(fā)模式，政府通過將行政等自身能夠壟斷的城市功能，轉(zhuǎn)移到新開發(fā)的區(qū)域內(nèi)，引導(dǎo)市政設(shè)施、社會設(shè)施的形成，并借此增加生熟地價差，為城市空間開發(fā)提供有力資金保障的開發(fā)方式。就目前來看，所轉(zhuǎn)移的城市功能，通常以政府核心行政功能為主，并通過在新區(qū)建設(shè)行政中心的方式實現(xiàn)，而這種方式經(jīng)常能夠形成巨大的社會示范效應(yīng)，使社會資本向新城區(qū)建設(shè)領(lǐng)域流入，加快推進(jìn)空間開發(fā)進(jìn)程，促進(jìn)了城市綜合開發(fā)水平的發(fā)展[1]。

（三）AOD模式

AOD是一種城市綜合開發(fā)中的一種空間規(guī)劃-經(jīng)營整合理念，在AOD模式下，政府會通過提前公開一些地區(qū)的規(guī)劃信息，來激勵、引導(dǎo)社會、市場資源的先行投入，使規(guī)劃建設(shè)所需的外在環(huán)境、條件迅速成型，為后續(xù)的綜合開發(fā)奠定基礎(chǔ)，例如：在城市CBD區(qū)的綜合開發(fā)中，先公開CBD開發(fā)規(guī)劃，此時，為了抓住商機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)商，就會圍繞區(qū)域進(jìn)行相應(yīng)的商業(yè)、住宅開發(fā)，使CBD區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施快速成型，之后，政府就可以直接進(jìn)行CBD區(qū)域的建設(shè)，省去了引導(dǎo)環(huán)節(jié)，提高了城市綜合開發(fā)效率[2]。

五、城市綜合開發(fā)的發(fā)展趨勢

現(xiàn)階段，各類政府、企業(yè)合作性的投融資、建設(shè)模式的應(yīng)用，為城市綜合開發(fā)項目賦予了優(yōu)越的平臺型投資項目特征，使其成為投資行業(yè)探索的潛力領(lǐng)域，由此，國內(nèi)各大型投資企業(yè)逐漸將城市綜合開發(fā)項目定位為了重要的戰(zhàn)略升級方向，城市綜合開發(fā)呈現(xiàn)出了不斷加快的發(fā)展趨勢[3]。

六、結(jié)論

綜上所述，增強(qiáng)投融資、開發(fā)思路建設(shè)效果，能夠提升城市綜合開發(fā)水平。在城市建設(shè)中，借助有效的投融資模式，能夠確保城市綜合開發(fā)的資金到位，為后續(xù)開發(fā)建設(shè)奠定扎實的基礎(chǔ)，同時，通過形成一套完整的開發(fā)思路，可以促進(jìn)開發(fā)效果順利達(dá)到預(yù)期，從而實現(xiàn)城市化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)。