鄧亮 寶應(yīng)縣地方海事處

馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)表述，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估在企業(yè)的投資決策中具有十分重要的地位。其中成本法簡(jiǎn)單易行，特別適合定性決策。筆者將其靈活運(yùn)用在現(xiàn)實(shí)和股市之中，不僅提高投資決策效率，而且實(shí)現(xiàn)了財(cái)富穩(wěn)健增長(zhǎng)。

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估成本法概念和分類

企業(yè)價(jià)值評(píng)估成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是在合理評(píng)估被評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。主要分為賬面價(jià)值法、重置成本法和清算價(jià)格法三種具體方法：

1.賬面價(jià)值法是基于會(huì)計(jì)的歷史成本原則，以企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為計(jì)算依據(jù)來(lái)確認(rèn)被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的一種估值方法。優(yōu)點(diǎn)是按通用會(huì)計(jì)原則計(jì)算得出的，比較客觀，而且取值方便。缺點(diǎn)是一種靜態(tài)估值方法，既不考慮資產(chǎn)的市價(jià)，也不考慮資產(chǎn)的收益。即賬面價(jià)格。

2.重置成本法是以被評(píng)估企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本為計(jì)算依據(jù)來(lái)確認(rèn)被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的一種估值方法。優(yōu)點(diǎn)是按現(xiàn)在的價(jià)格水平估算企業(yè)價(jià)值，缺點(diǎn)是需要對(duì)每一項(xiàng)資產(chǎn)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，比較煩瑣?？梢暈樽罡哔?gòu)買價(jià)格。

3.清算價(jià)格法是通過(guò)計(jì)算被評(píng)估企業(yè)的凈清算收入來(lái)確認(rèn)被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的一種估值方法。此方法主要適用于陷入困境的企業(yè)價(jià)值評(píng)估?？梢暈樽畹唾?gòu)買價(jià)格。

二、招商引資決策案例

買方是一家傳統(tǒng)的生產(chǎn)型企業(yè)，目前生產(chǎn)基地在發(fā)達(dá)地區(qū)，面臨廠房拆遷。雖然已在當(dāng)?shù)睾炗?.5年的廠房租賃協(xié)議，但是租賃費(fèi)用較高，故考慮回遷故土。買方的近親是筆者好友，筆者有一定的人脈資源，故邀請(qǐng)買方回家考察。簡(jiǎn)言之，有兩方案可供選擇：

方案一：購(gòu)地新建廠房，投資成本3000萬(wàn)元。需要等待當(dāng)?shù)卣畬徟?guī)劃用地，大約需要1.5-2年時(shí)間。可能出現(xiàn)延期交付土地，導(dǎo)致無(wú)法生產(chǎn)情形出現(xiàn)。

方案二：購(gòu)置舊廠房，賣家要價(jià)2000萬(wàn)元。在同一區(qū)域內(nèi)有舊廠房出售，占地約17畝。生產(chǎn)車間2棟，構(gòu)造相同，均為一層，高8.5米，廠房合計(jì)建筑面積約5000平方米。二層辦公樓1棟，占地150平方米，建筑面積約300平方米。二層附屬樓1棟，集配電間、職工食堂、宿舍為一體，占地150平方米，建筑面積約300平方米。

由于原廠房即將面臨拆遷，而現(xiàn)成的廠房可以立即投入生產(chǎn)，雖然層高有點(diǎn)勉強(qiáng)，但是節(jié)約半年建設(shè)時(shí)間，可以產(chǎn)生凈利潤(rùn)約300萬(wàn)元。辦公樓前預(yù)留土地可以新建一棟二層生產(chǎn)車間，占地約4000平方米，建筑面積約8000平方米，基本能夠滿足五年內(nèi)生產(chǎn)需求，故購(gòu)置意向較為強(qiáng)烈。在與賣家的談判中，得知建筑物房齡10年，對(duì)于2000萬(wàn)元的要價(jià)只是感覺價(jià)格較高，但怕還價(jià)太多賣方不能接受，打算還價(jià)10%-15%左右。經(jīng)咨詢，該區(qū)域土地現(xiàn)價(jià)15萬(wàn)元/畝。筆者當(dāng)場(chǎng)運(yùn)用企業(yè)價(jià)值評(píng)估成本法進(jìn)行計(jì)算：

1.重置成本法，按新建廠房計(jì)算估值上限為1220萬(wàn)元

（1）土地價(jià)格：15萬(wàn)元/畝*17畝=255萬(wàn)元；

（2）房屋價(jià)格：（5000+300+300）平方米*1500元/平方米=840萬(wàn)元；

（3）轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：125萬(wàn)元。

2.清算價(jià)格法，按扣除房屋折舊計(jì)算估值下限為985萬(wàn)元

（1）土地價(jià)格：15萬(wàn)元/畝*17畝=255萬(wàn)元；

（2）房屋價(jià)格：840萬(wàn)元*（1-25%）=630萬(wàn)元（商業(yè)用房按40年計(jì)算，10年折舊為25%）；

（3）轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：100萬(wàn)元（出售價(jià)格下降導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓費(fèi)用下降）。

3.賬面價(jià)值法，作為歷史成本，10年前的資產(chǎn)價(jià)格不適用現(xiàn)在的價(jià)值估算

綜上所述，合理估值在985萬(wàn)元-1220萬(wàn)元之間。即使考慮溢價(jià)，加上節(jié)約半年建設(shè)期的300萬(wàn)元凈利潤(rùn)，估值上限不超過(guò)1500萬(wàn)元。由于賣家已經(jīng)資不抵債，房產(chǎn)已經(jīng)抵押給銀行，想通過(guò)變賣資產(chǎn)足額償付債務(wù)，報(bào)出一個(gè)超高價(jià)格，而不愿降價(jià)出售，故放棄方案二，選擇方案一。

三、股市決策案例

去年新冠疫情發(fā)生時(shí)，全球股市暴跌。特別是銀行股，由于擔(dān)心疫情停工停產(chǎn)致使很多債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)，銀行會(huì)出現(xiàn)大量壞賬，很多人被恐慌情緒所打敗，不計(jì)成本拋售，廉價(jià)交出股票。筆者感覺出現(xiàn)了巨大的投資機(jī)會(huì)，銀行業(yè)務(wù)雖然復(fù)雜，但是同樣可以用企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行投資決策。

股市投資有一項(xiàng)重要指標(biāo)——市凈率，即市場(chǎng)價(jià)格除以凈資產(chǎn)的結(jié)果。不同行業(yè)的市凈率不盡相同，銀行業(yè)正常比率在1-2倍左右。低于1倍就是低估，達(dá)到2倍以上就是高估。決策中，市場(chǎng)價(jià)格可視為重置成本價(jià)格，賬面價(jià)值就是凈資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)時(shí)很多銀行股的市場(chǎng)價(jià)格除以賬面價(jià)值只有0.5-0.8倍市凈率，相當(dāng)于打5-8折甩賣。而港股部分銀行股甚至報(bào)出了0.2-0.4倍市凈率的離譜價(jià)格。換句話說(shuō)，即使銀行被清盤，按清算價(jià)格計(jì)算銀行的固定資產(chǎn)價(jià)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重置成本價(jià)格。為了保險(xiǎn)起見，筆者又從多角度加以分析論證，一是從歷史上看，銀行作為百業(yè)之母，為各行各業(yè)提供資金，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)存續(xù)千年，屬于永續(xù)行業(yè)；二是從民族特點(diǎn)看，中華民族是世界最吃苦耐勞的民族，儒家道家文化都推崇勤儉持家，居民的高儲(chǔ)蓄率保證銀行的資本金充足；三是從行業(yè)看，我國(guó)有2000多家銀行，能夠上市交易的銀行資質(zhì)都不會(huì)太差，加上強(qiáng)大的國(guó)家作為堅(jiān)強(qiáng)后盾，銀行被破產(chǎn)清算的概率極低，最多也是合并到其他資質(zhì)好的銀行中。為防止黑天鵝事件出現(xiàn)，筆者重倉(cāng)分散投資了多只銀行股。雖然銀行股開始并不被看好，與保險(xiǎn)、地產(chǎn)一起被稱為“三傻”，而科技、消費(fèi)、醫(yī)療等“賽道股”被基民資金持續(xù)推動(dòng)，股價(jià)一飛沖天。但是經(jīng)過(guò)一年時(shí)間，“賽道股”崩盤。而銀行股的本質(zhì)沒有發(fā)生變化，但是股民的看法變了，從認(rèn)為銀行股的風(fēng)險(xiǎn)不可控到可控，再到順周期銀行股壞賬變少，利潤(rùn)會(huì)大幅增加，銀行股的價(jià)格開始領(lǐng)跑“三傻”，筆者也獲得了20%以上的年化收益率。

孫子兵法有云，先勝而求后戰(zhàn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，只有合理確定被購(gòu)買企業(yè)的價(jià)值，才能在投資決策中提高勝算，在商戰(zhàn)中立于不敗之地。