孫吉明 大連金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為企業(yè)實體必然會追求經(jīng)濟效益的最大化，估價機構(gòu)的重大戰(zhàn)略決策與執(zhí)行也都圍繞著能否為其帶來經(jīng)濟效益，經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在提高收益與降低成本。我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的質(zhì)量管理問題也可以從成本收益的視角加以分析。房地產(chǎn)估價機構(gòu)提高估價業(yè)務(wù)質(zhì)量戰(zhàn)略決策可否為估價機構(gòu)帶來現(xiàn)實的經(jīng)濟效益，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)能否提高本機構(gòu)估價業(yè)務(wù)質(zhì)量的決定因素。

一、我國房地產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價服務(wù)于房地產(chǎn)交易。這些年來我國房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速增長時期。隨著各種房地產(chǎn)交易的頻繁進行，對房地產(chǎn)評估的需求急劇增加。房地產(chǎn)評估為房地產(chǎn)交易提供了重要依據(jù)。近年來，我國的財產(chǎn)審核員人數(shù)每年增加5000多人，當前的房地產(chǎn)評估師人數(shù)超過70000。盡管我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展迅速，但前景仍讓人不斷加入。但是它也因為快速的發(fā)展帶來了一些問題，例如員工素質(zhì)參差不齊，一些員工的素質(zhì)有待提高。相關(guān)法律法規(guī)的結(jié)構(gòu)不健全。

二、房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理

（一）房地產(chǎn)估價中的大數(shù)據(jù)技術(shù)

在房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的過程中，面臨的數(shù)據(jù)具有多樣性和復雜性的特征。在實際工作中，為了促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要加強對這些數(shù)據(jù)的有效運用，提取有價值的信息，這在一定程度上和大數(shù)據(jù)技術(shù)的工作優(yōu)勢是相互吻合的。房地產(chǎn)估價行業(yè)離不開房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍方面的信息，同時還要多方位地了解當前市場的發(fā)展方向和市場的綜合性信息，對于市場信息來說具有時效性的特征。比如，房地產(chǎn)價格和租賃價格方面都是隨著時代的發(fā)展而不斷變化的。對于一個城市來說，規(guī)模越大，房地產(chǎn)交易市場就越活躍，其中所產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)就越多，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢來提取有價值的信息，靈活地應對大規(guī)模數(shù)據(jù)給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的影響。工作人員可以充分發(fā)揮我國當前大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢，科學地利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的功能，獲取非常真實的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)庫。另外，在房地產(chǎn)估價行業(yè)中運用大數(shù)據(jù)技術(shù)也可以滿足房地產(chǎn)估價行業(yè)當前長久發(fā)展的需要以及目標。工作人員要充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢，遵循大數(shù)據(jù)時代的要求和標準，積極探索大數(shù)據(jù)技術(shù)的應用模式，從而使估價技術(shù)水平能夠得到有效的提高，為企業(yè)日常管理提供重要的數(shù)據(jù)支撐和資料支持。

（二）加強監(jiān)管制度措施

房地產(chǎn)估價市場當前的混亂很大程度上是由于缺乏嚴格的監(jiān)督。因此，政府機構(gòu)需要加強監(jiān)督措施，并采取具體的監(jiān)督措施。他們尤其可以從以下幾個點來看：（1）房地產(chǎn)評估機構(gòu)應減少與政府部門的互動次數(shù)和相互關(guān)聯(lián)，因此市場上的所有房地產(chǎn)評估機構(gòu)都在同一起跑線上，以防止內(nèi)幕交易。（2）分析目前政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行監(jiān)督的困難及其原因，然后對監(jiān)督機制進行適當調(diào)整，以物業(yè)評估行業(yè)的監(jiān)督為主要監(jiān)管者，以政府為監(jiān)督支持，加強監(jiān)督。（3）建立投訴機制。鑒于目前的非法房地產(chǎn)評估，不難確定投訴部門的減少是進行非法房地產(chǎn)評估的主要原因。

（三）加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證工作

為了確保我們的房地產(chǎn)評估行業(yè)的員工具有更高的素質(zhì)水平，我們必須注意從業(yè)人員相關(guān)資格的認證，并提高標準。我們還可以從其他國家或地區(qū)的相關(guān)標準和管理體系中學習，并根據(jù)從業(yè)者是否精通技術(shù)，工作經(jīng)驗是否足夠豐富，評估結(jié)果是否符合科學道德標準以及職業(yè)道德標準等，來達到制定相關(guān)標準，以確保對該行業(yè)的有效管理。這不僅將確保行業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)水平，而且還將使行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。此外，我們還需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，嚴格管理需要本科以上學歷的從業(yè)人員的學歷；加強注冊系統(tǒng)的功能盡管我國目前擁有相對完善的注冊系統(tǒng)，但該系統(tǒng)的實際功能還不夠強大，注冊系統(tǒng)并未發(fā)揮應有的作用。

（四）防范成本

防范成本是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而產(chǎn)生的費用，即為使房地產(chǎn)估價報告符合一定的質(zhì)量標準而在質(zhì)量管理教育、質(zhì)量管理技術(shù)等方面所耗費的費用。防范成本主要包括購買和維護房地產(chǎn)估價報告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價報告撰寫人員的技能培訓、房地產(chǎn)估價報告撰寫質(zhì)量控制各類措施等費用。

三、結(jié)語

我國目前的房地產(chǎn)估價市場與估價行業(yè)尚有一些不夠規(guī)范的地方，現(xiàn)有的估價市場還未形成對高質(zhì)量房地產(chǎn)估價的大規(guī)模有效需求，相當一部分委托人的房地產(chǎn)估價需求僅僅是為了滿足某種法定手續(xù)的形式需要，估價收費成為選擇估價機構(gòu)的首要考慮，反而對房地產(chǎn)估價質(zhì)量的高低不太在意，甚至有少數(shù)委托人更希望估價機構(gòu)能滿足自己需要的低質(zhì)量估價服務(wù)，也更傾向于選擇房地產(chǎn)估價質(zhì)量低下的估價機構(gòu)。在這樣的環(huán)境下，估價機構(gòu)提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量進而建立起良好的信譽在很大程度上無法轉(zhuǎn)變成委托人對估價機構(gòu)有效需求的提升，甚至在特殊情況下會降低委托人的有效需求，因為房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高會令估價機構(gòu)迎合委托人不正當要求的可能變低。估價機構(gòu)的良好口碑無法轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實的經(jīng)濟效益，估價機構(gòu)因為房地產(chǎn)估價質(zhì)量提升而產(chǎn)生的預期收益是微乎其微的，估價機構(gòu)感覺“吃力不討好”必定不愿提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量，這也是我國目前房地產(chǎn)估價質(zhì)量有待提高的一個重要因素。