張琳娟 楊凌示范區(qū)農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

委托管理模式是一種特殊的委托關(guān)系，管理方作為業(yè)主的特殊受托人，以業(yè)主的資產(chǎn)投資回報(bào)為出發(fā)點(diǎn)掌控酒店的日常經(jīng)營(yíng)，并收取管理費(fèi)賺取收益。酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由管理方全權(quán)控制，業(yè)主履行資產(chǎn)管理人職責(zé)，重點(diǎn)關(guān)注酒店的運(yùn)營(yíng)成果與資產(chǎn)保值增值。

一、背景介紹

某酒店西區(qū)自2018 年7 月正式改造、11 月召開(kāi)第26 屆農(nóng)高會(huì)前移交投用以來(lái)，日常經(jīng)營(yíng)工作仍沿用從鑫誠(chéng)某酒店運(yùn)作模式并繼續(xù)委托某酒店管理公司負(fù)責(zé)，按照設(shè)立為農(nóng)科房地產(chǎn)公司分公司形式納入企業(yè)化正常管理，整個(gè)的管理模式從之前的政府職能部門分管變化為正常的市場(chǎng)性企業(yè)化管理。

自改造投用開(kāi)始，2019 年度全年經(jīng)營(yíng)收入2376.28 萬(wàn)元，超過(guò)2017 年收入1801.94萬(wàn)元、2018 年收入1668.29 萬(wàn)元（受2018 年4 個(gè)月改造西區(qū)影響），結(jié)合目前市場(chǎng)情況，2019 年度經(jīng)營(yíng)效益達(dá)到近5 年來(lái)最好水平，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)主要是依靠于住宿、餐飲和會(huì)議接待等雜項(xiàng)共三方面，其三塊收入分別約占到經(jīng)營(yíng)總收入的32.26%、56.52%、11.22%。但是從2020 年初經(jīng)受新冠肺炎疫情嚴(yán)重影響，酒店行業(yè)遭受重創(chuàng)，自2020 年1 月25日開(kāi)始設(shè)立新冠疫情隔離留觀點(diǎn)、7 月15 日解封正式投入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)以來(lái)，整個(gè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了較大變化，酒店經(jīng)營(yíng)受到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。截止2020 年底，某酒店2020 年經(jīng)營(yíng)收入1324.26 萬(wàn)元（含防疫收入359.80 萬(wàn)元），較2019 年同期收入2376.82 萬(wàn)元減少1052.56 萬(wàn)元；2020 年毛利78.97 萬(wàn)元，較2019 年毛利472.82 萬(wàn)元減少393.85 萬(wàn) 元；2020 年7 月15 日 至12 月 復(fù) 工以來(lái)，經(jīng)營(yíng)收入較上年同期恢復(fù)68.42%，達(dá)到841.91 萬(wàn)元，較去年同期收入1230.44 萬(wàn)元減少388.53 萬(wàn)元。

二、某酒店進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)管理中存在問(wèn)題

（一）高級(jí)管理人員團(tuán)隊(duì)隨意調(diào)整存在風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主方房地產(chǎn)公司與某酒店管理公司在《委托管理合同》中第三章“管理原則”第五條“乙方委派酒店總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營(yíng)管理工作，涉及本項(xiàng)應(yīng)履行的主要職權(quán)、管理內(nèi)容”第3、4、5 項(xiàng)中明確約定：“制定酒店年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和年度經(jīng)營(yíng)預(yù)、決算方案，年度酒店崗位人員編制及員工工資福利標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施”；“招聘、任免、調(diào)配和組織培訓(xùn)酒店管理人員和員工，控制用工風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)酒店部門經(jīng)理以上人員的任免和調(diào)配需事先征求甲方意見(jiàn)后實(shí)施”；“依照酒店規(guī)章決定對(duì)酒店所有員工的獎(jiǎng)懲、升降級(jí)、加減薪、聘任、招聘、解聘及辭退。對(duì)部門經(jīng)理以上管理人員的上述決定應(yīng)事先征求甲方意見(jiàn)”等條款，但在接管兩年來(lái)實(shí)際操作當(dāng)中均沒(méi)有遵照約定執(zhí)行。

某酒店管理公司沒(méi)有對(duì)高級(jí)管理人員出具相應(yīng)的委派文件，若以書(shū)面形式正式函告會(huì)更具嚴(yán)肅性更利于業(yè)主方和經(jīng)營(yíng)方合作，單方隨意調(diào)整不利于酒店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，并很可能為后期相關(guān)經(jīng)營(yíng)政策和經(jīng)營(yíng)理念地有效執(zhí)行埋下隱患。

（二）職工人員單方聘用存在勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)

《委托管理合同》第五章“甲乙雙方承諾”“乙方承諾 依照“擇優(yōu)錄取”的原則招收、招聘、調(diào)配管理人員、技術(shù)人員和服務(wù)人員，控制用工風(fēng)險(xiǎn)”等條款，實(shí)際上是員工的勞動(dòng)合同簽署、社保關(guān)系等均與房地產(chǎn)公司某酒店發(fā)生關(guān)聯(lián)并實(shí)際聘用，在具體實(shí)施中經(jīng)營(yíng)方某酒店管理公司派出經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)自行實(shí)施員工招聘、人事工資及社保申報(bào)繳納等工作，某酒店管理公司并沒(méi)有嚴(yán)格按照《委托管理合同》及國(guó)家相關(guān)規(guī)定與員工簽訂勞動(dòng)合同并繳納社保，存在一定的用工風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致職工因勞動(dòng)關(guān)系、勞動(dòng)爭(zhēng)議等問(wèn)題成為酒店經(jīng)營(yíng)的重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（三）日常經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)不透明，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)工作中期缺少可量化可控依據(jù)

《委托管理合同》第二章“管理方式”第2 條第3 項(xiàng)“乙方在對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的管理在所有的基本方面符合乙方所屬的某酒店管理有限公司的管理模式和特征”?！段泄芾砗贤返谒恼隆肮芾韺?shí)施”第9 條“乙方必須保證派出人員的質(zhì)量”等，以上約定均為表述性無(wú)量化指標(biāo)而不具操作性，因而容易造成業(yè)主方即甲方對(duì)有關(guān)服務(wù)質(zhì)量缺乏可控性，不利于中期監(jiān)督和財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，易引發(fā)市場(chǎng)性經(jīng)營(yíng)受損，經(jīng)營(yíng)損失在所難免。

（四）職工人員隨意流動(dòng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

酒店高級(jí)管理人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免，酒店在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中對(duì)于高級(jí)管理人員未經(jīng)業(yè)主方同意隨意更換，對(duì)于關(guān)鍵崗位人員的調(diào)整及工作交接缺少明確要求，使業(yè)主方對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)缺失有效監(jiān)管易形成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

某酒店在2018 年12 月劃轉(zhuǎn)移交到農(nóng)科房地產(chǎn)公司時(shí)，酒店公司繳納社保職工55人，2019 年增至60 人，2020 年增至64 人，但是目前酒店職工已達(dá)到100 余人，其中連續(xù)工齡在5 年以上的達(dá)到80 人。從2018 年開(kāi)始增加的繳納社保人員，及屢次零星招聘職工等問(wèn)題，均未與業(yè)主方房地產(chǎn)公司提前申請(qǐng)而實(shí)施，與雙方所簽《委托管理合同》主要條款相違背，存在社保繳納及人員退休等隱患風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題沒(méi)有有效解決。

三、某酒店進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)管理方案

（一）加強(qiáng)對(duì)外宣傳，拓寬經(jīng)營(yíng)思路

在某酒店?yáng)|門口設(shè)立電子屏，利用游人到邰城廣場(chǎng)參觀對(duì)外宣傳酒店客房及服務(wù)品質(zhì)；

利用新時(shí)代廣場(chǎng)及風(fēng)情街所處楊凌城區(qū)核心地段的廣告牌、電子屏等開(kāi)展宣傳，加大酒店等產(chǎn)品的推廣力度；

在風(fēng)情街一層商鋪設(shè)立一間商品展示中心，打造酒店特色精品菜展廳，向市場(chǎng)推送打包菜品禮盒，增加堂食減量的利潤(rùn)點(diǎn)；

加強(qiáng)抖音、微信等開(kāi)發(fā)宣傳力度，加大在攜程網(wǎng)、美團(tuán)等平臺(tái)的投入，利用好傳統(tǒng)節(jié)假日、承接第28 屆農(nóng)高會(huì)及示范區(qū)承辦十四運(yùn)等重大活動(dòng)，開(kāi)展多形式宣傳拓客活動(dòng)。

（二）挖掘品牌優(yōu)勢(shì)，放大市場(chǎng)效應(yīng)

加大婚宴市場(chǎng)宣傳力度，充分挖掘市場(chǎng)關(guān)于婚宴項(xiàng)目的考察、適時(shí)推出階梯型定價(jià)打包服務(wù)；

有效擴(kuò)大室外婚禮等潛在市場(chǎng)空間，發(fā)掘游泳館和室外草坪婚禮創(chuàng)意，加大在攜程網(wǎng)、美團(tuán)等平臺(tái)的投入；

積極開(kāi)展對(duì)外收洗服務(wù)業(yè)務(wù)，利用好年前一個(gè)月時(shí)間開(kāi)展窗簾、被套沙發(fā)等清潔服務(wù)項(xiàng)目，開(kāi)辟深度保潔家政服務(wù)工作；

適度有效改造已經(jīng)閑置多年的1#、2#別墅，開(kāi)發(fā)家庭休閑游，結(jié)合人工湖水景開(kāi)發(fā)新經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，充分結(jié)合楊凌后稷神農(nóng)故里的人文理念，充分挖掘某酒店某公司多年經(jīng)營(yíng)人文歷史積淀文化價(jià)值，放大經(jīng)營(yíng)效益；

對(duì)于健身房、游泳館、康樂(lè)洗浴中心、KTV 等充分發(fā)掘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，采用公開(kāi)招標(biāo)推向市場(chǎng)模式，釋放并促進(jìn)酒店整體經(jīng)濟(jì)活力不斷提升。

（三）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性開(kāi)發(fā)和管理，主抓市場(chǎng)客戶深度開(kāi)發(fā)和潛在群體挖掘

開(kāi)發(fā)酒店經(jīng)營(yíng)流量：一是酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，一部分來(lái)至PMS 系統(tǒng)的生成（這類數(shù)據(jù)都是已經(jīng)發(fā)生的“歷史數(shù)據(jù)”），比如酒店經(jīng)營(yíng)日?qǐng)?bào)、客源占比報(bào)告、渠道收入占比、房型銷售占比報(bào)告等等此類。這個(gè)數(shù)據(jù)的有效性有一個(gè)提前是錄入的場(chǎng)景和狀態(tài)必須是正確的，不然在分析它的時(shí)候會(huì)有重大的決策誤導(dǎo)；二是目前市面上還有待開(kāi)發(fā)的一些智能工具中應(yīng)該去提供的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)和行為生成的現(xiàn)象數(shù)據(jù)，這類數(shù)據(jù)只能通過(guò)酒店管理者的設(shè)計(jì)和收集執(zhí)行才能獲取得到，比如實(shí)時(shí)的庫(kù)存消耗監(jiān)控表，實(shí)時(shí)可比對(duì)的營(yíng)收變化監(jiān)控表，實(shí)時(shí)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間與流量變化監(jiān)控表，經(jīng)營(yíng)日任務(wù)完成情況的監(jiān)控表，一線員工實(shí)時(shí)的提成記錄表等等。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，酒店委托經(jīng)營(yíng)問(wèn)題存在隱蔽性，不僅會(huì)損害消費(fèi)者權(quán)益，還會(huì)造成酒店利益受損，甚至埋下隱患，對(duì)社會(huì)帶來(lái)較大的負(fù)面影響，因此做好酒店委托經(jīng)營(yíng)的管理具有重要意義。