隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開始感到“分身乏術”。集中供地新政更加考驗了房企的“擇時+擇地”能力，并對房企在關鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。

5月中上旬，青島市轄區(qū)迎來了宣布執(zhí)行供地“兩集中”新政后的第一批次住宅用地集中拍賣，本次土拍引起了業(yè)界的較強關注，重要原因是土拍第一天，青島市市北區(qū)開平路45號地塊遭17家房企瘋搶，激烈鏖戰(zhàn)164輪后觸發(fā)了17000元/平方米的熔斷價，地塊轉(zhuǎn)入線下競自持面積，市北“新地王”出世。

核心區(qū)域受追捧，外圍條件苛刻地塊遇冷，多以底價成交，甚至城陽兩宗土地流拍。土地拍賣“冷熱不均”的背后，是房企對土地供應“兩集中”新規(guī)則的小心試錯。

區(qū)域熱度持續(xù)分化

市北“新地王”地塊的拍賣持續(xù)了98分鐘。樓面拍賣價從10310元/平方米沖到17010元/平方米，觸發(fā)了17000元/平方米的熔斷價，溢價64.99%。同時，西海岸、即墨等郊區(qū)的土地競拍大多以底價成交，城陽區(qū)更有兩宗土地因無人問津而流拍，此次青島集中供地的平均溢價率并不高，僅為1.91%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年青島市土拍共成交宗地304宗，近半數(shù)土地都以底價成交。2020年1～12月，除1月份青島成交的8宗地塊平均溢價率達到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢價率均保持在1%以下。

此次青島集中供地，除低溢價成交特點外，還呈現(xiàn)出明顯的土地市場分化，中心城區(qū)樓面價保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但遠郊地塊企業(yè)參與度不高。業(yè)內(nèi)人士認為，新政下是熱門更熱冷門更冷，因為近三分之一的地都放出來了，企業(yè)能把地塊的價值看得更清楚。

各城市競拍熱度同樣分化

一個城市不同區(qū)域的土拍市場分化明顯，放眼全國，各個城市的土地競拍熱度同樣分化。根據(jù)中指研究院整理的數(shù)據(jù)來看，長春、廣州、沈陽、無錫、重慶（主城區(qū)）、杭州、北京、福州、深圳、廈門、青島、天津等12個完成首批集中供地出讓的城市，重慶、無錫、杭州、廈門、北京土地市場熱度相對較高，廈門、重慶、無錫成交樓面均價較去年全年分別上漲71%、51%和31%，其中無錫成交的16 宗土地中，15宗土地均達到了最高限價;重慶平均溢價率達43%，較2020年全年增長33個百分點，有地塊出現(xiàn)130%的溢價率;廈門成交的5宗土地中，3宗土地均達到了最高限價;杭州41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%;北京則有10宗地步入報高標準商品住宅建設方案階段，占總土地出讓的三分之一。

與其相比，長春、青島土地市場熱度相對較低。

整體供應規(guī)模增加不明顯

根據(jù)中指研究院綜合整理的數(shù)據(jù)來看，首批集中供地整體規(guī)模較去年增加不明顯，全年供應較為均衡，各城市供應占比差異較大。

根據(jù)21個城市發(fā)布的首批住宅用地集中供地計劃，首批供應土地面積達5118萬平方米，占2020年全年供地面積的34%，整體供應規(guī)模較為均衡。各城市供應占比差異明顯：蘇州、杭州、北京首批集中供地規(guī)模較大，占比均超過去年全年供地量的50%，其中蘇州首批集中供地量占比高達61%;青島、深圳、重慶首批集中供地較小，占比均為去年全年供地量的20%左右，其中青島首批集中供地量占比不足20%。

考驗房企“擇時+擇地”能力

自今年2月份，自然資源部要求包括青島在內(nèi)的22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。3月中旬，長春率先發(fā)布首批次住宅用地供地計劃，開啟22城首批集中供地的序幕。這22個城市多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先采取“兩集中”制度進行了土拍活動，累計成交164宗地塊，總建筑面積達2607萬平方米，成交總金額超過2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來集中出讓活動，中旬有福州、青島、深圳、天津進行集中地塊出讓，截至5月19日，除武漢外，已有21個城市先后發(fā)布首批住宅用地供地計劃，12個城市完成首次土地集中出讓。

隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開始感到“分身乏術”。面對多個熱點地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。集中供地新政更加考驗了房企的“擇時+擇地”能力，并對房企在關鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。同時，中小房企在熱點城市的生存空間進一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。而大型開發(fā)商難以同時兼顧多個城市，將給中小房企帶來更多拿地機會。

催生“曲線”方式拿地

在土地拍賣市場上，有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”，有的房企甚至規(guī)模房企通過“曲線”方式拿地，繞過難度相對大、成本相對較高的招拍掛，轉(zhuǎn)而通過收并購、合作開發(fā)等途徑補充土儲。如截至5月12日，世茂集團今年以來通過收并購、合作開發(fā)等方式新增20宗地塊，貨值約200億元。

“‘兩集中’供地為企業(yè)間合作提供了更好地機會，合作拿地有利于進一步提高拿地幾率和分散風險?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道。

房企投資策略發(fā)生變化

針對“兩集中”供地呈現(xiàn)的最新特點，房企業(yè)需要更針對性地采取措施。

一方面，房企在選擇投資城市時，除了關注城市的經(jīng)濟、交通、人口等基本面和整體房地產(chǎn)市場情況外，還應重點關注具體區(qū)域、板塊，甚至單宗土地的競爭環(huán)境，選擇更適合自身的地塊，一地一策，發(fā)掘單宗地塊的投資潛力。

另一方面，企業(yè)可以更多關注22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市?！皟杉小闭叱雠_后，重點22城短期供地停滯，部分企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)熱點三四線城市，導致這部分城市土地市場明顯升溫。在重點城市集中競拍期間，關注熱點三四線城市的土地機會，或可以一定程度上分散風險。

房企集中供貨競爭更加激烈

集中供地的背后，將催生房企集中供貨，市場競爭將更加激烈，將考驗房企的產(chǎn)品力與營銷能力。

房企需調(diào)整節(jié)奏、拓展獲客渠道、提升產(chǎn)品設計特性等，強化自身產(chǎn)品價值，加強競品監(jiān)測。土地集中供應直接影響了企業(yè)新開工、推盤及營銷節(jié)奏，拿地后，同批次、同區(qū)域項目各階段的運營節(jié)奏和產(chǎn)品設計均將影響拿地房企的運營節(jié)奏和產(chǎn)品設計。房企將面臨同批次項目集中入市競爭情況，客戶獲取難度加大將促使房企創(chuàng)新營銷方式及搭建自身獲客渠道，同時，也將促使房企調(diào)整營銷節(jié)奏，如：同質(zhì)化產(chǎn)品搶跑，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯峰銷售。

產(chǎn)品設計方面，隨著第七次人口普查數(shù)據(jù)的公布，全國家庭戶均人口為2.6人，未來小戶型住房需求體量或進一步釋放，不同城市戶均人口數(shù)、人口結構、年齡結構、受教育程度等方面的差異也為企業(yè)設計產(chǎn)品提供新的參考。

（本刊編輯綜合整理）