李生權(quán) 山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

近些年來，我國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，收獲了非?？扇说某尚В芏嗌虡I(yè)房地產(chǎn)都一直保持盈利狀態(tài)。然而因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)發(fā)展本身存在著很高的潛在風(fēng)險(xiǎn)性，所以，在快速發(fā)展的過程中也不免遇到很多問題，存在一些不足。針對這些問題和不足，整個(gè)行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極保持良好穩(wěn)定地心態(tài)，積極采取有效措施加以調(diào)整優(yōu)化，不斷創(chuàng)新商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的模式與方法，從而有效解決現(xiàn)實(shí)問題，不斷推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營，是整個(gè)社會(huì)商品經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況水平直接決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況。在中國，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)被作為一個(gè)獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)部門來看待，因此以該部門開展有關(guān)方面的業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理工作。所謂商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營，其實(shí)是針對房地產(chǎn)的多元方面展開統(tǒng)一系統(tǒng)化的管理，在具體管理過程中涉及的范圍也相當(dāng)廣泛，例如，有關(guān)設(shè)計(jì)、調(diào)整、控制以及組織等各個(gè)方面。該方面的運(yùn)營主要是基于商業(yè)管理這個(gè)核心，應(yīng)用于休閑、娛樂以及餐飲等多個(gè)方面[1]。針對商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的具體特點(diǎn)進(jìn)行深入分析，可以更好地開發(fā)出與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相匹配的運(yùn)營管理模式。

首先，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有著很大區(qū)別，以制造行業(yè)對比為例，這兩個(gè)行業(yè)之間有著非常顯著性的區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所面對的目標(biāo)對象屬于無形，它主要是憑借消費(fèi)者、運(yùn)營方、投資方以及經(jīng)營方四者之間的相互溝通以及互動(dòng)，因?yàn)槊鎸Φ膶ο蟠嬖谝欢ǖ牟淮_定性，所以具體得出的結(jié)果也就有著一定的未知性。其次，商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營模式必須要建構(gòu)完整性的系統(tǒng)機(jī)制，要在正常運(yùn)行前期做好全面的準(zhǔn)備工作，要做到合理設(shè)計(jì)、科學(xué)計(jì)劃、高效規(guī)劃等等。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的各個(gè)過程都存在密切的管理性，而不是相互分離的，所以各個(gè)環(huán)節(jié)都必須保證準(zhǔn)確無誤。而且，基于消費(fèi)者視角分析而言，一旦商業(yè)房地產(chǎn)缺乏精細(xì)化的管理規(guī)劃，必然在日后運(yùn)營管理過程中會(huì)遇到各種各樣的麻煩以及問題。管理過程中不可能脫離了人來管理，商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理過程中必須要加強(qiáng)人才的科學(xué)培養(yǎng)，做好人力資源的合理優(yōu)化配置，例如，要針對人才的知識(shí)基礎(chǔ)、技能水平、工作態(tài)度以及職業(yè)操守等各個(gè)方面展開具體的考核評定，這些對于商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的效率和質(zhì)量有著至關(guān)重要的決定作用。再次，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，針對創(chuàng)新以及專業(yè)領(lǐng)域的具體管理工作并未落實(shí)到位，因此必須要加強(qiáng)運(yùn)營管理在這些方面的綜合能力提升。最后，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理很難快速直接的收獲結(jié)果，需要經(jīng)歷時(shí)間和過程，通過多方積累以及考察管理，才可以收獲相應(yīng)的運(yùn)營結(jié)果。

二、中國商業(yè)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

基于當(dāng)前的中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢來看，該產(chǎn)業(yè)正在通過自己特殊的形式實(shí)現(xiàn)快速有序地發(fā)展。而積極放眼于未來，做好對行業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)測，才是最為明智的策略[3]。

（一）空間分布演進(jìn)

首先，傳統(tǒng)模式的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代城市內(nèi)部的發(fā)展分布主要以“帶狀商業(yè)街”這種形式為主，具體分析其背后的原因，一是因?yàn)槭姓芾砣藛T存在非常根深蒂固的傳統(tǒng)商業(yè)街概念思想，而是經(jīng)營者本身在進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)通常都想要借助各種已經(jīng)成熟的商業(yè)環(huán)境、設(shè)施等條件，想要通過較小的投入收獲更大的回報(bào)。然而當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，人們的消費(fèi)體驗(yàn)也開始快速發(fā)生轉(zhuǎn)變，大家都期望可以用最少的時(shí)間成本收獲更加高效便捷的購物體驗(yàn)，顯然傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的實(shí)際需求，私家車越來越多，停車難問題無法有效解決，導(dǎo)致人們體驗(yàn)過程中需要花費(fèi)更多的時(shí)間奔波，進(jìn)而導(dǎo)致購物欲望不斷下降。所以，就需要開創(chuàng)“區(qū)域狀商業(yè)中心”的商業(yè)房地產(chǎn)分布形式，這才更能夠有效滿足未來新時(shí)代的消費(fèi)者需求，通過把原本橫向排布的商鋪，逐步轉(zhuǎn)換為縱向排布，進(jìn)而一次性快捷高效地滿足消費(fèi)者在購物過程中的各種需求[4]。其次，當(dāng)前我國城市化進(jìn)程不斷快速發(fā)展推進(jìn)，城市中心區(qū)域的人口逐步向城市邊緣以及郊外進(jìn)行擴(kuò)散轉(zhuǎn)移，這就使得消費(fèi)需求也開始進(jìn)一步向外進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同時(shí)因?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)域的租金價(jià)格高昂，種種壓力之下商業(yè)區(qū)域開始逐步向郊外區(qū)域拓展的概率也在進(jìn)一步提升。

（二）經(jīng)營模式升級(jí)

當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)開始逐步邁向成熟發(fā)展的階段，其經(jīng)營思路也開始逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展、理性化發(fā)展以及高門檻發(fā)展。而且，前幾年針對房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)實(shí)問題，政府相關(guān)部門也陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)調(diào)整治理的政策規(guī)范，進(jìn)一步加強(qiáng)對于房地產(chǎn)經(jīng)營模式的有效管理和控制。對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)未來經(jīng)營的主要模式展開預(yù)測，具體體現(xiàn)為：逐漸興起的“區(qū)域狀商業(yè)中心”的商業(yè)房地產(chǎn)分布形式，使得人們開始能夠享受到“一站式”便捷高效的消費(fèi)體驗(yàn)，而可以受到消費(fèi)者的廣泛支持與認(rèn)可，該種模式的商業(yè)購物中心，對于管理的廣度以及深度其實(shí)并沒有較高的要求，同時(shí)能夠適應(yīng)當(dāng)前部分發(fā)展商在管理方面的現(xiàn)實(shí)需求，這種模式的購物中心所具有的展示功能，也在很大程度上受到各大零售品牌商的喜愛與認(rèn)可。面對商場中琳瑯滿目的商品品牌，聚集效益所帶來的各種打折活動(dòng)也在很大程度上吸引更多的消費(fèi)者的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)展在設(shè)計(jì)以及開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，應(yīng)當(dāng)充分把握重點(diǎn)，要集中加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)未來的專業(yè)精細(xì)化運(yùn)營管理方面。因?yàn)殚_發(fā)商自身不具備先進(jìn)的管理理念以及運(yùn)營管理能力，所以以后的“商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理”也可能會(huì)發(fā)展為一個(gè)新的獨(dú)立專業(yè)。

（三）市場規(guī)模增長

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，本身是房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)之間的有效融合才形成的新的產(chǎn)物，而現(xiàn)代社會(huì)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，并且逐步邁向成熟?；谖磥淼纳虡I(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，我們也必須要重視商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)自身的多元化發(fā)展，順應(yīng)其市場規(guī)模不斷快速增長趨勢，積極融合其他各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，汲取優(yōu)秀的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷糾正運(yùn)營管理的方式方法，充分適應(yīng)并滿足廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而收獲消費(fèi)者的認(rèn)可與支持。

（四）開發(fā)模式變革

開發(fā)模式變革具體為開發(fā)流程變革，開發(fā)結(jié)構(gòu)變革，盈利模式變革等，而傳統(tǒng)房地產(chǎn)面對的對象是房子的直接使用人，所以在開發(fā)流程設(shè)置方面就是要先開發(fā)地產(chǎn)，然后落實(shí)招商工作，但是商業(yè)房地產(chǎn)則有所不同，其開發(fā)流程完全相反，是要先進(jìn)行招商，然后在具體進(jìn)行地產(chǎn)設(shè)計(jì)以及地產(chǎn)開發(fā)工作，由于商業(yè)房地產(chǎn)所面對的對象為商家，與消費(fèi)者之間存在的是間接關(guān)系。當(dāng)前時(shí)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展，現(xiàn)在的時(shí)代不是通過量來取勝，因此開發(fā)商必須要在保障合理的供應(yīng)量的同時(shí)更注重對于消費(fèi)者需求的了解和分析，要積極總結(jié)消費(fèi)者的特點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平，各個(gè)層次人群消費(fèi)的真實(shí)水平，合理落實(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、產(chǎn)品定位以及質(zhì)量控制 等方面。

三、商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的構(gòu)建

（一）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的理論核心

在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中主要利益主體分別為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費(fèi)者，該四大核心利益主體想要獲得各自的利益方式也存在很大差異。開發(fā)商想要獲得利益主要是以銷售商鋪或者租賃商鋪的途徑來實(shí)現(xiàn)的，作為投資者以及經(jīng)營者而言，他們的利潤則是要以消費(fèi)者發(fā)生購買行為從而獲取利益，而經(jīng)營則是保障這四大利益主體能夠?qū)崿F(xiàn)共贏的關(guān)鍵所在，因此必須要充分提升消費(fèi)顧客的服務(wù)滿意度，加強(qiáng)資金、資源以及市場的統(tǒng)一化管理運(yùn)營，才可以充分保障投資者、開發(fā)商以及經(jīng)營者三方實(shí)現(xiàn)利益共贏。所以，開發(fā)商自身必須要先全面分析總結(jié)不同利益主體的利益獲得關(guān)系，秉持利他精神，先保障其他幾方的利益，科學(xué)整合資源，進(jìn)行統(tǒng)一化的運(yùn)營管理。在具體設(shè)計(jì)創(chuàng)新商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的時(shí)候，必須要重視隱性服務(wù)要素的把握，突出顯性服務(wù)要素的和歷史合計(jì)，加強(qiáng)環(huán)境要素以及物品要素的有效設(shè)計(jì)，特別是要全面分析總結(jié)消費(fèi)者的興趣喜好、消費(fèi)特點(diǎn)以及個(gè)性化需求，要保障自身服務(wù)系統(tǒng)運(yùn)營的 靈活度[5]。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的內(nèi)涵特征

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成前期的招商環(huán)節(jié)以后，到了金融資本運(yùn)營管理的關(guān)鍵階段，這個(gè)時(shí)期才是真正決定該地產(chǎn)項(xiàng)目能不能獲得成功的核心階段。如果前期規(guī)劃不夠合理健全，開業(yè)運(yùn)營后缺乏統(tǒng)一化的賣場運(yùn)營管理，即便是直接銷售清盤，獲得了一時(shí)的利潤，這個(gè)項(xiàng)目也依然是一個(gè)失敗的項(xiàng)目，再這樣抱著功利心態(tài)運(yùn)營下的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一直保持這樣的運(yùn)營管理模式，必然會(huì)日漸衰落和蕭條。所以，開發(fā)商必須要能夠充分整合各個(gè)生產(chǎn)要素，將其充分用于核心經(jīng)營管理的目標(biāo)上，促進(jìn)資源的合理優(yōu)化配置，落實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)系統(tǒng)化的運(yùn)營管理模式，基于整體性以及全局性的戰(zhàn)略視角來分析問題、解決問題。招商除了要關(guān)注數(shù)量以外，還必須要保障招商的質(zhì)量，針對商鋪區(qū)域進(jìn)行具體功能的科學(xué)合理規(guī)劃與設(shè)置，要能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)態(tài)的科學(xué)互補(bǔ)，促進(jìn)消費(fèi)者流動(dòng)線路的順暢無阻，通過統(tǒng)一規(guī)劃落實(shí)的媒體推廣活動(dòng)、市場營銷活動(dòng)等，樹立商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的良好品牌形象。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的實(shí)現(xiàn)機(jī)制

基于市場的視角分析而言，市場本身是在不斷發(fā)展變化的，市場運(yùn)行的狀態(tài)直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的成果，因此商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須要及時(shí)了解市場變化動(dòng)態(tài)，為項(xiàng)目的運(yùn)營管理調(diào)整提供客觀準(zhǔn)確的依據(jù)?；趹?zhàn)略視角分析而言，應(yīng)當(dāng)著重分析要為市場提供何種服務(wù)，同時(shí)如何提供服務(wù)，針對質(zhì)量管理、人員管理以及賣場管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃。基于策略視角分析而言，清晰合理的競爭策略，可以為消費(fèi)者提供更大的實(shí)際價(jià)值，而這樣的項(xiàng)目才可以實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展?；诠芾硪暯欠治龆?，運(yùn)營管理本身為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展運(yùn)營提供重要的動(dòng)力源泉，因此在步入后期運(yùn)營管理階段時(shí)，也是其正式接受市場檢驗(yàn)的重要開端。

四、結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也迎來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，因此必須要加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的有效創(chuàng)新以及優(yōu)化，才可以更好地適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展要求，增強(qiáng)自身的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。