劉朝國 安徽海亮房地產(chǎn)有限公司

從目前來看，在我國經(jīng)濟(jì)社會中，房地產(chǎn)行業(yè)在其中占據(jù)著非常重要的位置。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的最終結(jié)果可以得知，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的金額在2018 年，已經(jīng)達(dá)到120265 億元左右。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)所投資的開發(fā)項(xiàng)目具有數(shù)量多、規(guī)模大等特點(diǎn)，所以在成本管理方面的難度也較大。如今信息化發(fā)展的速度逐漸加快，BIM 技術(shù)也被相關(guān)工程行業(yè)和領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)將BIM 技術(shù)作為基礎(chǔ)的動態(tài)成本管理系統(tǒng)，也成為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理的主要方式和手段。

一、關(guān)于BIM技術(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概述

對于BIM 來講，其主要是指工程建設(shè)全周期創(chuàng)建和管理相關(guān)信息的全過程，在這一過程中所包含的內(nèi)容較多，其中涉及建設(shè)前期的設(shè)計(jì)、施工階段的管理以及后期的運(yùn)營維護(hù)，通過BIM 技術(shù)可以創(chuàng)建相關(guān)的工程模型，在這些模型中所涉及的信息也較多，例如，幾何信息、空間和地理信息、工料信息等，從技術(shù)層面的角度來看，可以實(shí)現(xiàn)建筑信息化模型的整合，從管理層面來看，可以有效實(shí)現(xiàn)多個專業(yè)的協(xié)同效果。

從整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，不僅包含房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、加工等方面的成本，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中，所支出的成本，以上內(nèi)容共同構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)全過程成本管理屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的綜合性工作，并不只是對施工過程進(jìn)行成本管理，更多重視的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，然后借助科學(xué)合理的成本管理方法和手段，來控制企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

從根本上來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理屬于一種動態(tài)過程，所以在實(shí)際開發(fā)的過程中，不確定因素較多，但BIM 技術(shù)自身最主要的價值，就是可以在工程項(xiàng)目全周期中，將相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，而且可以對全壽命周期中，不同階段的工程信息和資源進(jìn)行管理，減少不確定因素給項(xiàng)目開發(fā)成本帶來的不良影響。伴隨著BIM 技術(shù)的不斷發(fā)展，也為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本管理，提供了重要保障，文章將進(jìn)一步分析BIM 技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理中的應(yīng)用。

二、關(guān)于BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)全過程管理需要解決的問題

（一）使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范沒有統(tǒng)一

BIM 的參與方較多，其中包括物業(yè)管理、設(shè)備供應(yīng)商、施工方、設(shè)計(jì)方等，通過相關(guān)調(diào)查可以得知，設(shè)計(jì)方在工作過程中雖然應(yīng)用BIM 技術(shù)的頻率較高，但部分一線設(shè)計(jì)師并不愿意應(yīng)用BIM 技術(shù)，追究其根本原因，主要是由于BIM 技術(shù)實(shí)際所生成的二維視圖，并不能滿足二維制圖的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，無論BIM 模型制作的好與壞，都只能按照原本的交付標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行交付，這也在一定程度上增加了設(shè)計(jì)方的工作量。另外，如果以往二維圖出現(xiàn)問題，則會將該問題留到最后，然后將其轉(zhuǎn)交給施工方解決，但伴隨著BIM 技術(shù)的產(chǎn)生，當(dāng)BIM 模型出現(xiàn)問題時，則需要設(shè)計(jì)師對其進(jìn)行有效的解決，所以對于設(shè)計(jì)師來講，其需要從施工階段的角度考慮，這也對設(shè)計(jì)師自身的專業(yè)水平提出了較高的要求。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用BIM 技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理時，需要明確BIM技術(shù)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃，不但需要詳細(xì)了解BIM 的創(chuàng)建，還應(yīng)掌握BIM 的交付和使用，將所有環(huán)節(jié)全部明確后，才可以更好的應(yīng)用這項(xiàng)技術(shù)，保證成本管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。

（二）BIM 技術(shù)和管理人才較為匱乏

建筑領(lǐng)域的BIM 人才可以分為技術(shù)人才和管理人才，在房地產(chǎn)開發(fā)中可以將人才細(xì)分成三類，分別是建模人員、復(fù)合技術(shù)人員以及顧問人員。建模人員主要負(fù)責(zé)BIM的軟件操作，復(fù)合技術(shù)人員需要對相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行傳遞和交互，顧問人員需要對全過程進(jìn)行管理，做好各個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)工作。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)可以看出，截至到2020 年，我國BIM 人才的缺口，將達(dá)到300 萬，可能實(shí)際需求會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該數(shù)據(jù)。對此，我國教育部門印發(fā)了《關(guān)于在院校實(shí)施“學(xué)歷證書+若干職業(yè)技能等級證書”制度試點(diǎn)方案》，通過這項(xiàng)制度可以很好的緩解BIM 人才稀缺的現(xiàn)象，改善BIM 技術(shù)能力不足的情況。

（三）軟件兼容性存在一定問題

伴隨著BIM 技術(shù)的飛速發(fā)展和廣泛應(yīng)用，使得整體BIM 軟件的體系也在不斷擴(kuò)大，該體系主要由兩部分構(gòu)成，分別是BIM建模軟件體系和深化分析軟件體系，對于前者來講，其中包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)類軟件、專業(yè)設(shè)計(jì)類軟件等，對于后者來講，其中包含進(jìn)度管理類軟件、深化設(shè)計(jì)軟件等?，F(xiàn)階段，我國基于BIM 的工程量信息數(shù)據(jù)，并沒有完全實(shí)現(xiàn)自動化，其根本原因就是造價管理類軟件和BIM 之間，無法進(jìn)行較為順暢的關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深度結(jié)合自身的特點(diǎn)，來開展造價分析插件的開發(fā)工作，然后通過多種軟件信息數(shù)據(jù)互導(dǎo)接口的方式，來分析和研究工程量的數(shù)據(jù)和成本。比如，以龍湖地產(chǎn)為例，其在使用BIM 技術(shù)的過程中，自己開發(fā)了產(chǎn)品庫構(gòu)建規(guī)范，可以讓三維設(shè)計(jì)模型轉(zhuǎn)換成算量模型，逐漸形成較為完善的成本管理系統(tǒng)。

三、關(guān)于BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理中的應(yīng)用

根據(jù)BIM 技術(shù)實(shí)際應(yīng)用的范圍、功能以及內(nèi)容，可以將房地產(chǎn)的開發(fā)程序，分成三個階段，分別是方案設(shè)計(jì)決策階段、施工管理階段、交付后的運(yùn)營維護(hù)階段，具體的應(yīng)用如下：

（一）方案設(shè)計(jì)決策階段

從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程成本管理的角度來看，無論是開發(fā)全過程的成本管理控制理論，還是全周期管理控制理論，都將方案設(shè)計(jì)決策階段，作為房地產(chǎn)成本管理的主要階段。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)資源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得知，在設(shè)計(jì)階段的前期，可能對工程項(xiàng)目的花費(fèi)帶來影響的概率在75%到94%之間，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，其概率在35%到72%之間，在施工方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，其概率在4%到32%之間。在工程施工的過程中，如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問題，那么很大一部分原因，都是因?yàn)閷?shí)際設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開展的過程中，給建設(shè)成本帶來影響較大的階段就是方案設(shè)計(jì)階段。

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)決策階段，就是為了合理減少項(xiàng)目費(fèi)用的支出，然后通過對不同設(shè)計(jì)方案的比對，來對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)致性的調(diào)整和優(yōu)化，保證實(shí)際設(shè)計(jì)的質(zhì)量可以滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。在設(shè)計(jì)工程的過程中，還應(yīng)將標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)落實(shí)到位，并將該設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的結(jié)合，進(jìn)而達(dá)到控制工程項(xiàng)目費(fèi)用的最終目標(biāo)，合理減少不必要的支出。但在以往設(shè)計(jì)模式下，可能無法保障實(shí)際設(shè)計(jì)的質(zhì)量，與此同時，對于從業(yè)者來講，其在不斷的實(shí)踐過程中，發(fā)現(xiàn)了非圖形信息和純粹的圖形信息是同等重要的。

為了有效解決以上現(xiàn)象，需要科學(xué)合理的應(yīng)用BIM 技術(shù)，并充分發(fā)揮其自身的可視化功能，通過參數(shù)化設(shè)計(jì)、協(xié)同工作機(jī)制等，可以改善以往設(shè)計(jì)過程中的信息數(shù)據(jù)壁壘，提高方案設(shè)計(jì)的效率和質(zhì)量。在BIM技術(shù)下，可以保證實(shí)際出圖的速度，而且能實(shí)時更新設(shè)計(jì)中的修改內(nèi)容，保證各個行業(yè)之間溝通的及時性，有效節(jié)約時間的同時，可以提升相關(guān)工作開展的效率。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)全過程成本管理中，應(yīng)用BIM 技術(shù)，可以有效減少成本增加的風(fēng)險。

（二）施工管理階段

工程項(xiàng)目施工階段的不確定因素較多，比如，施工場地的環(huán)境、施工進(jìn)度等，而且目前房地產(chǎn)企業(yè)所使用的施工成本管理方法較為落后。雖然在理論上，經(jīng)典掙值法可以對施工成本進(jìn)行精細(xì)化的管理和控制，但會受到模塊化成本管理模式的局限，使得相關(guān)的工程量信息難以順利收集，也無法在第一時間進(jìn)行更新，不充分發(fā)揮經(jīng)典掙值法，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理中真正的價值和作用。

在工程項(xiàng)目施工管理階段，BIM 技術(shù)在成本管理方面的應(yīng)用價值，主要體現(xiàn)在以下幾個方面，首先，就是工程量動態(tài)變更實(shí)時計(jì)價，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算項(xiàng)目，都是將建筑構(gòu)件作為主要的基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)價，通過BIM5D 模型，可以直接將材料的名稱、數(shù)量等信息進(jìn)行生成，同時可以保證這些信息與設(shè)計(jì)之間相一致。如果設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更，并導(dǎo)致工程量發(fā)生變動，那么這種變動情況會在第一時間呈現(xiàn)在BIM5D 模型的信息數(shù)據(jù)資源庫中，此時項(xiàng)目工程師所應(yīng)用相關(guān)工程量信息，也會發(fā)生相應(yīng)的變化。

其次可以根據(jù)實(shí)際的預(yù)算，來對人力和物資成本進(jìn)行控制。充分利用BIM5D，可以將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的信息和數(shù)據(jù)，嚴(yán)格按照不同構(gòu)建的類型進(jìn)行精準(zhǔn)劃分，而且能對項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)致性的統(tǒng)計(jì)和整合，及時獲取工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息和數(shù)據(jù)，可以有效支持工程實(shí)際的采購和庫存動態(tài)，并制定完善的人員材料計(jì)劃。通過對當(dāng)天工程量的統(tǒng)計(jì)，可以提前向生產(chǎn)班組分派施工任務(wù)單，并要求組長嚴(yán)格按照任務(wù)完成的實(shí)際情況，來進(jìn)行人工、材料、設(shè)備的消耗匯報(bào)。當(dāng)相關(guān)的施工任務(wù)全部完成后，成本技術(shù)的主要負(fù)責(zé)人，需要結(jié)合施工任務(wù)單進(jìn)行結(jié)算，然后將最終的結(jié)果全部錄入到BIM5D 信息數(shù)據(jù)庫中，將成本統(tǒng)計(jì)工作落實(shí)，通過這樣的方式可以減少施工材料的折損情況，還能合理控制二次搬運(yùn)所產(chǎn)生的費(fèi)用，減少人工成本和材料、設(shè)備采購方面的成本。

（三）運(yùn)營維護(hù)階段

結(jié)合實(shí)際情況來看，在運(yùn)營維護(hù)階段，BIM 技在房地產(chǎn)成本管理的價值，主要體現(xiàn)在以下方面，首先就是空間管理，通過BIM運(yùn)營維護(hù)管理平臺的合理應(yīng)用，可以對現(xiàn)有空間進(jìn)行整合，充分利用這些空間，而且能將空間實(shí)際使用的情況進(jìn)行及時記錄，與此同時，通過該平臺還可以對空間進(jìn)行全程管理，科學(xué)有效的應(yīng)用BIM 技術(shù)，分析當(dāng)前空間使用的情況，不斷尋找進(jìn)一步優(yōu)化的可能性，例如，以商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，在其空間規(guī)劃方面，對人流的情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測，然后明確并制定差異化租金，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的最大利潤。如果該區(qū)域人流過于密集，那么可以提前對空間實(shí)際的使用情況進(jìn)行模擬，這樣可以及時對人流進(jìn)行疏散。

其次就是能耗管理，在建筑運(yùn)營的過程中，通過BIM 技術(shù)可以分析并統(tǒng)計(jì)建筑的能耗情況，也可以很好的實(shí)現(xiàn)建筑運(yùn)行性能的信息變現(xiàn)，這樣有利于節(jié)能管理。系統(tǒng)可以根據(jù)用能的實(shí)際情況，來為其提供專業(yè)性的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，其中包括照明、空調(diào)等。最后就是防災(zāi)管理，將BIM 技術(shù)進(jìn)行合理的運(yùn)用，可以初步測定建筑物應(yīng)用過程中，內(nèi)部結(jié)構(gòu)性能變化的情況，然后明確建筑物內(nèi)結(jié)構(gòu)實(shí)際損傷的情況，并判定其退化程度，對整體結(jié)構(gòu)的安全情況進(jìn)行分析和評估。對于Revit 來講，其自身具有的可視化插件，可以實(shí)現(xiàn)自動監(jiān)測功能，并通過信息和模型的交互，來進(jìn)行自動預(yù)警，可以對建筑物結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)多災(zāi)害防御，減少因?yàn)闉?zāi)害而導(dǎo)致成本增加的情況。

四、結(jié)束語

對于BIM 技術(shù)而言，其最重要的功能就是信息的存儲、共享、整理等，其中與成本管理相關(guān)的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)揮著十分重要的價值和作用。通過BIM 模型，可以及時獲取相關(guān)的工程量信息和數(shù)據(jù)，保證這些數(shù)據(jù)來源的精準(zhǔn)性和有效性。對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)全過程成本管理來講，通過BIM 技術(shù)可以對項(xiàng)目成本進(jìn)行精準(zhǔn)核算，讓成本與設(shè)計(jì)進(jìn)行完美耦合，與工程施工進(jìn)行有效聯(lián)動，充分利用BIM 技術(shù)，來實(shí)現(xiàn)成本管控前置，也成為未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。