蒲嬌 西安中交金堯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

顧名思義，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要對(duì)象是房地產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要是由房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費(fèi)等而產(chǎn)生的，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)關(guān)系有機(jī)地結(jié)合在一起。一般意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)從生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)行為和導(dǎo)致這些行為產(chǎn)生的條件。要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的各項(xiàng)工作，必須建立與完善相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)條件。系統(tǒng)地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先可以從微觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為及具體項(xiàng)目的開發(fā)與進(jìn)程；其次可以從中觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)部門和特定區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；此外還可以從宏觀層面進(jìn)行，即站在國(guó)家層面考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（二）建筑經(jīng)濟(jì)

建筑經(jīng)濟(jì)的概念則是從建筑領(lǐng)域著眼進(jìn)行界定的，這一概念包括相關(guān)建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、決策以及實(shí)施和評(píng)估等等。在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)不斷加快的大環(huán)境之下，建筑項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模也在逐步擴(kuò)大，這無(wú)疑成了建筑經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的強(qiáng)大推力。在這種狀況下，建筑經(jīng)濟(jì)的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業(yè)的管理與發(fā)展、建筑行業(yè)內(nèi)部的宏觀經(jīng)濟(jì)問題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應(yīng)當(dāng)深入建筑市場(chǎng)，依據(jù)建筑市場(chǎng)的各項(xiàng)基本狀況對(duì)其進(jìn)行研究。研究人員必須認(rèn)識(shí)到建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，不斷探索建筑行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的新變化，更加重視對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)的研究，從而不斷促進(jìn)建筑行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。然而，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究的過程中，我們也不能違背客觀規(guī)律，而應(yīng)當(dāng)在合理發(fā)揮政府職能、合理進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，在恰當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的重要調(diào)節(jié)能力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)更加適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景。

（三）傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)的瓶頸和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性

在改革開放初期，我國(guó)建筑業(yè)的經(jīng)營(yíng)體系相對(duì)落后，雖然建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很多優(yōu)勢(shì)，但是建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須得到大量資源的支持，而且前期需要大量投資，因此，資源和投資的限制導(dǎo)致建筑經(jīng)濟(jì)難以長(zhǎng)期高速發(fā)展。尤其是隨著發(fā)展速度的加快，資源的需求越來(lái)越大，資源不足也成為建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要瓶頸。建筑經(jīng)濟(jì)若要實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展，就必須協(xié)調(diào)資源效益比，減少資源浪費(fèi)，并積極利用節(jié)能技術(shù)，提高建筑對(duì)于綠色能源的利用率。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可避免地伴隨各種問題，如銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加、征地不當(dāng)和房?jī)r(jià)上漲等問題，而且行業(yè)的快速發(fā)展還伴隨全球金融危機(jī)。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以提供多種利好，首先，可以為國(guó)家創(chuàng)造收入。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了巨大的收入，這是任何行業(yè)都無(wú)法比擬的，且通過不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了各種可以適應(yīng)不同住房需求并大大改善人們生活條件的商品房。其次，房地產(chǎn)業(yè)提供了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的工作崗位，解決了就業(yè)問題，農(nóng)村地區(qū)的一些剩余勞動(dòng)力也已得到適當(dāng)安置，這為全國(guó)的就業(yè)提供了便利，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中非常重要。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

（一）營(yíng)銷方案與企業(yè)工作效率

對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)而言，各個(gè)建筑企業(yè)是其所賴以存在的主體基礎(chǔ)，建筑經(jīng)濟(jì)的一切作用都是通過各建筑企業(yè)的行為發(fā)揮出來(lái)的。而房地產(chǎn)企業(yè)則負(fù)責(zé)銷售建筑企業(yè)所生產(chǎn)出來(lái)的建筑產(chǎn)品，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將如何更好地進(jìn)行營(yíng)銷作為工作的中心任務(wù)，其主要工作流程包括項(xiàng)目的設(shè)立、批準(zhǔn)、建筑企業(yè)進(jìn)行建筑生產(chǎn)、形成房地產(chǎn)產(chǎn)品等環(huán)節(jié)。只有確保建筑產(chǎn)品的質(zhì)量上乘、生產(chǎn)高效，才有可能實(shí)現(xiàn)成功的房地產(chǎn)營(yíng)銷。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著互相關(guān)聯(lián)、互相依托的關(guān)系，建筑企業(yè)提高自身工作效率，也能為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施更好的營(yíng)銷方案提供支持。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的角色關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)各自承擔(dān)何種角色，以及二者之間的關(guān)系，是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅自身具備營(yíng)銷部門，而且還承擔(dān)起了進(jìn)行建筑生產(chǎn)的職能，這類公司能夠?qū)⑦@兩項(xiàng)職能進(jìn)行整合。這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有提高經(jīng)營(yíng)效率、節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本的重要作用，將房地產(chǎn)資源和建筑資源融合在一起，可以幫助建筑項(xiàng)目爭(zhēng)取較短的審批時(shí)間，減少與建筑企業(yè)之間進(jìn)行溝通的障礙。而專門的建筑企業(yè)則可以與一些具備良好資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，并獲得負(fù)責(zé)建筑項(xiàng)目施工的機(jī)會(huì)，以建設(shè)高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品為目標(biāo)對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，并通過高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品與相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)建立長(zhǎng)期、良好的合作關(guān)系。

（三）企業(yè)規(guī)模和建筑產(chǎn)品質(zhì)量

對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，二者之間既互相作用，又具有各自的獨(dú)立性。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平和房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模存在相互作用的關(guān)系，二者能夠?qū)崿F(xiàn)相互的直接作用和影響。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量?jī)?yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展和企業(yè)規(guī)模，建筑產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良對(duì)其具有促進(jìn)作用，質(zhì)量低劣則會(huì)限制甚至阻斷房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而建筑企業(yè)則需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的項(xiàng)目審批資格，其施工行為和房地產(chǎn)開發(fā)也有著密不可分的關(guān)系，缺乏建筑產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)也是不可能存在于市場(chǎng)之中的。因此，二者需要達(dá)成良好的合作關(guān)系，攜手共進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)行業(yè)、兩種企業(yè)的共贏和發(fā)展。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施

（一）加大行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

建筑經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)要求提高建筑材料的適用性、可靠性、美觀性，確保項(xiàng)目的收益率，等等。所以，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，推進(jìn)建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是確保其經(jīng)濟(jì)效益提高的重要前提，也是使其獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。在當(dāng)前的建筑行業(yè)中，建筑材料的生產(chǎn)和供應(yīng)已經(jīng)成為這一行業(yè)的關(guān)鍵問題，對(duì)此進(jìn)行合理分工和密切合作已經(jīng)成為促進(jìn)本行業(yè)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)，只有從這方面入手，才能將提高建設(shè)項(xiàng)目的效益和效率，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。

（二）建筑綠色化、節(jié)能化建設(shè)

為促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的健康、綠色、可持續(xù)發(fā)展，必須為建筑提供充足的綠色節(jié)能能源，形成建筑施工過程的綠色化，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)環(huán)境的目的。為了使建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)，建筑企業(yè)必須在節(jié)能建設(shè)技術(shù)的運(yùn)用方面下功夫，只有這樣才能體現(xiàn)出綠色施工的效果和成果。要想進(jìn)一步提升建筑的節(jié)能化建設(shè)，還可從以下方面對(duì)施工過程進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃：第一，增加節(jié)能技術(shù)的資金投入，并關(guān)注資金投入的合理規(guī)劃，資金是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的命脈，有了充足的技術(shù)資金，才能加大投入，提升水平；二是對(duì)綠色節(jié)能建筑盈利能力數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)化比對(duì)，加強(qiáng)資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，加強(qiáng)施工運(yùn)營(yíng)過程中的各類設(shè)備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來(lái)達(dá)到節(jié)能和合理規(guī)劃項(xiàng)目成本的目的。

（三）加強(qiáng)建筑質(zhì)量的管理

加強(qiáng)對(duì)建筑在設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)的管理力度和監(jiān)督強(qiáng)度對(duì)于提高建筑工程的標(biāo)準(zhǔn)化和提升建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有至關(guān)重要的作用。對(duì)于建筑行業(yè)，質(zhì)量是其生存的保證，所以為確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要加強(qiáng)建筑的質(zhì)量管理和監(jiān)督，需要建立特定的質(zhì)量監(jiān)管體系來(lái)確保整個(gè)體系能夠平穩(wěn)流暢運(yùn)行。在制度層面，政府相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)建立適當(dāng)?shù)?、操作性?qiáng)的建筑質(zhì)量監(jiān)督管理制度，以便從強(qiáng)制性的角度加強(qiáng)質(zhì)量認(rèn)證和過程監(jiān)督，最大程度地保證建設(shè)施工過程中的問題出現(xiàn)，這也成為加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)管的一個(gè)至關(guān)重要的部分。合理規(guī)范的質(zhì)量管理體制和工作有助于提高施工人員的工作積極性，保證整個(gè)工程的建設(shè)質(zhì)量。在監(jiān)管過程中，要對(duì)施工情況進(jìn)行靈活的數(shù)據(jù)化分析，并細(xì)致到每一項(xiàng)數(shù)據(jù)，這項(xiàng)工作可以研究當(dāng)前施工方案中存在的問題，并及時(shí)的進(jìn)行改善，從而提高工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升工程建設(shè)的效率。同時(shí)，監(jiān)理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)測(cè)工作時(shí)，對(duì)監(jiān)理人員的工程施工細(xì)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)任務(wù)也應(yīng)明確提出?？傊?，在施工過程中，確保每個(gè)環(huán)節(jié)在執(zhí)行中都有明確規(guī)范的體制監(jiān)管。這樣才能提升工作的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）控制并降低成本

為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)收益，就需要有效管理房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的成本。一旦制定了科學(xué)有效的成本管理系統(tǒng)，就可以大幅降低企業(yè)的建設(shè)成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強(qiáng)對(duì)成本的管理，企業(yè)應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來(lái)控制成本：第一，明確各部門人員的主要任務(wù)，做到人盡其職、各負(fù)其責(zé)，提高人員的工作效率，通過加強(qiáng)本部門員工之間的合作，達(dá)到成本控制的目的，這同樣也對(duì)企業(yè)管理層管理每個(gè)部門提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計(jì)預(yù)測(cè)作為一個(gè)企業(yè)的主要工作，合理預(yù)測(cè)建設(shè)工程的造價(jià)以使施工成本得到適當(dāng)控制，進(jìn)而在最大程度上提高建設(shè)單位的成本利用率和經(jīng)濟(jì)收益。

（五）完善保障性住房的相關(guān)政策

在政策層面，國(guó)家相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)政策建設(shè)，不斷完善相關(guān)制度，為其健康發(fā)展做出保障和約束。例如，與保障性住房相關(guān)的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展意義重大。近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)普遍上漲，且多數(shù)城市漲幅很大，但是民眾的工資水平并未跟上房?jī)r(jià)上漲的速度，造成老百姓既難以承擔(dān)越來(lái)越高的房?jī)r(jià)，就算貸款買房，也會(huì)背負(fù)很大的經(jīng)濟(jì)壓力，導(dǎo)致人民生活水平難以提高，并抑制了一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)能力，甚至對(duì)于一些收入低的人會(huì)出現(xiàn)無(wú)房可住的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了人們的日常生活。制定并完善保障性住房相關(guān)政策，就顯得更為必要。在具體實(shí)行上，首先應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于保障性住房的投資力度，同時(shí)提高保障性住房的房屋質(zhì)量、完善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，并加以法律法規(guī)的完善。

（六）加大宏觀調(diào)控力度

健全國(guó)土空間用途管制制度，精準(zhǔn)指引國(guó)土空間開發(fā)建設(shè)，將用途管制擴(kuò)大到所有自然生態(tài)空間，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、用水量等約束性指標(biāo)及預(yù)期性指標(biāo)的分解傳導(dǎo)，思想量化管理，通過國(guó)土空間規(guī)劃基本分區(qū)和用途分類實(shí)現(xiàn)對(duì)每一寸國(guó)土空間的精準(zhǔn)管控。宏觀調(diào)控應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的漏洞進(jìn)行調(diào)節(jié)和彌補(bǔ)，同時(shí)也是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。在具體的宏觀調(diào)控方式上，我們應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更為促進(jìn)的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)通過對(duì)其他行業(yè)發(fā)展的調(diào)整，通過多個(gè)行業(yè)牽引，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快以及建筑經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的逐步實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正變得越來(lái)越強(qiáng)大和活躍，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的要求也更高。同時(shí)，建筑生產(chǎn)的形式也對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的分析提出了更高的要求。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與建筑經(jīng)濟(jì)的研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的分析密切相關(guān)。