◆ 張麗娟

一、房地產(chǎn)估價(jià)的概述

房地產(chǎn)估價(jià)即為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，主要表現(xiàn)在專業(yè)人員通過合理依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)化制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素展開有效研究，明確影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，并在控制各項(xiàng)影響因素條件下，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格控制效果，使得我國各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均價(jià)格達(dá)到合理穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，還應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特定權(quán)益展開研究，并依照各項(xiàng)具體要求對(duì)特定時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格作出有效估計(jì)、推測(cè)和判斷，了解我國各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)和相關(guān)行業(yè)未來發(fā)展動(dòng)向，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過程達(dá)到穩(wěn)定合理狀態(tài)。從特點(diǎn)入手展開研究，明確房地產(chǎn)估價(jià)本身具有諸多特點(diǎn)，包括專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性和科學(xué)性等特點(diǎn)。這就應(yīng)在考慮各項(xiàng)基礎(chǔ)要求和實(shí)際特點(diǎn)條件下對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)展開研究，為后期房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定順利開展提供有效參考依據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的作用

為保障房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定順利開展，必須強(qiáng)化相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定作用的了解，避免房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐在實(shí)際開展過程中受到外在因素干擾。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定展開研究，明確房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的作用如下：首先，依照各項(xiàng)具體要求強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定力度，可以幫助有關(guān)部門解決各項(xiàng)房地產(chǎn)工作及其價(jià)值評(píng)估過程中產(chǎn)生的糾紛，避免房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際開展過程中受到轉(zhuǎn)讓、抵押和保險(xiǎn)等工作的影響，更好保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益和綜合發(fā)展水平，確保房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到有效保障。其次，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛來說，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定可以幫助相關(guān)行業(yè)及時(shí)解決其實(shí)際發(fā)展過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，為房地產(chǎn)行業(yè)開展訴訟和仲裁等經(jīng)濟(jì)工作提供有效支撐，避免房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)違法現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益和綜合發(fā)展水平。最后，在司法鑒定支持下可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作展開有效評(píng)價(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)各時(shí)期價(jià)格參數(shù)達(dá)到穩(wěn)定合理狀態(tài)。滿足廣大人民群眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展和各項(xiàng)價(jià)值評(píng)估提出的要求。同時(shí)還應(yīng)保證房地產(chǎn)行業(yè)客觀合理價(jià)值活動(dòng)的合理性和綜合實(shí)施效果，幫助有關(guān)部門調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展中遇到的各項(xiàng)問題。

三、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐存在的問題

（一）當(dāng)事人不配合問題

在開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定時(shí)，必須保證當(dāng)事人之間配合，只有這樣才能促使房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定良性開展。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果以及相關(guān)價(jià)值種類比較多，這就影響各類基礎(chǔ)案件判決和執(zhí)行效果，造成房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)際開展過程中出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐效果和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也會(huì)受到一定影響。同時(shí)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐要求和各項(xiàng)法律條例也不夠了解，這就影響當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中的參與力度，造成房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定當(dāng)事人之間協(xié)調(diào)配合力度較弱，影響房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐效果。該項(xiàng)工作具體開展過程中會(huì)受到一定人為因素干擾。

（二）評(píng)估費(fèi)用收取問題

進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，不僅需要強(qiáng)化司法鑒定現(xiàn)實(shí)作用，還應(yīng)保證房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用收取達(dá)到合理狀態(tài)，避免開展房地產(chǎn)價(jià)格和基礎(chǔ)費(fèi)用評(píng)估時(shí)出現(xiàn)各項(xiàng)問題，使得房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐水平有所提高。如果在開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定時(shí)因?yàn)楦黜?xiàng)評(píng)估費(fèi)用收取不合理而出現(xiàn)問題，這就可能影響房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐效果，各項(xiàng)基礎(chǔ)費(fèi)用收取時(shí)可能會(huì)遇到一些阻礙，影響房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐力度和現(xiàn)實(shí)作用。

（三）異議提出期限問題

由于不同地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定在實(shí)際開展時(shí)需要考慮的要求比較多，這就影響相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的滿意程度。而在相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定提出異議時(shí)，會(huì)因?yàn)楦黜?xiàng)基礎(chǔ)因素干擾而出現(xiàn)異議提出超出期限的問題，這就影響到對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題處理的及時(shí)性和有效性。

四、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題的解決對(duì)策

（一）強(qiáng)化當(dāng)事人配合力度

為保證房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定當(dāng)事人在各項(xiàng)基礎(chǔ)工作中參與力度有所提升，就應(yīng)強(qiáng)化各部門當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中參與力度，使得當(dāng)事人可以在相互配合條件下共同開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐工作，及時(shí)解決房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過程中出現(xiàn)的問題。為保障房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定當(dāng)事人之間配合力度，必須強(qiáng)化相關(guān)人員對(duì)各項(xiàng)規(guī)章條例掌握力度，使得相關(guān)人員可以在全面掌握各項(xiàng)規(guī)章條例條件下順利開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐工作，嚴(yán)防房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐在實(shí)際開展過程中受到人為因素干擾。其次，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過程中各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息收集力度，并在各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息支持下調(diào)整房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐工作的開展，避免房地產(chǎn)估價(jià)受到外在因素干擾，為房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定良性開展提供標(biāo)準(zhǔn)支持。對(duì)于當(dāng)事人不配合的問題來說，必須結(jié)合各項(xiàng)基礎(chǔ)要求及時(shí)調(diào)整當(dāng)事人之間配合力度較弱的問題，強(qiáng)化當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中參與力度，有效解決房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過程中各項(xiàng)問題。

（二）優(yōu)化評(píng)估費(fèi)用收取模式

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定及其實(shí)踐時(shí)，必須保證房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)模式和司法鑒定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到合理狀態(tài)，避免在收取相關(guān)費(fèi)用時(shí)出現(xiàn)問題，這對(duì)于保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益和房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐效果顯得重要。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)費(fèi)用收取模式優(yōu)化處理時(shí)，必須保證房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作實(shí)際開展要求以及各項(xiàng)評(píng)估費(fèi)用綜合收取模式有所了解，遵循標(biāo)準(zhǔn)流程開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定工作，避免當(dāng)事人因自身對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定法規(guī)實(shí)際掌握力度不足而出現(xiàn)問題，保證房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)用繳納的及時(shí)性，使得房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定費(fèi)用收取模式和各項(xiàng)基礎(chǔ)工作綜合開展效果有所提升。不僅如此，還可以要求參與房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的當(dāng)事人預(yù)先向評(píng)估機(jī)構(gòu)繳納部分評(píng)估費(fèi)用，并在評(píng)估機(jī)構(gòu)正式發(fā)送相應(yīng)報(bào)告之前，盡數(shù)繳納剩余評(píng)估費(fèi)用。調(diào)整房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題和費(fèi)用繳納方式，使得房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐效果有所提升。

（三）避免異議提出超出期限

在開展房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐工作時(shí)，相關(guān)人員可能會(huì)因?yàn)樽陨懋愖h提出超出期限而出現(xiàn)問題?；诖?，就應(yīng)結(jié)合《高級(jí)人民法院委托鑒定管理辦法》以及相應(yīng)規(guī)定確定房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定要求以及相關(guān)意見征求日期，并以書面形式向當(dāng)?shù)厮痉夹g(shù)管理部門提交相關(guān)意見，嚴(yán)防房地產(chǎn)行業(yè)在開展各項(xiàng)價(jià)格評(píng)估工作時(shí)受到外在因素干擾。同時(shí)還應(yīng)書面告知當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的異議提出期限和必須承擔(dān)的法律責(zé)任，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定當(dāng)事人結(jié)合案件實(shí)際情況在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出相應(yīng)異議，從而及時(shí)解決當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定提出的異議。一般來說，超出規(guī)定期限提出的異議，法院有權(quán)拒絕處理各項(xiàng)異議。這就必須要求相關(guān)人員及時(shí)分析房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐要求和相關(guān)條例，加深相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐要求和各項(xiàng)規(guī)章條例的了解，為解決房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過程中各項(xiàng)問題提供標(biāo)準(zhǔn)化參考依據(jù)。

五、結(jié)語

為保證房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題綜合處理效果，必須將房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的現(xiàn)實(shí)意義和內(nèi)容表現(xiàn)出來。逐步提升相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題及其表現(xiàn)形式的了解，為制定標(biāo)準(zhǔn)合理的解決對(duì)策提供有效參考依據(jù)。借助合理對(duì)策對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題進(jìn)行優(yōu)化處理時(shí)，也應(yīng)強(qiáng)化各項(xiàng)對(duì)策的現(xiàn)實(shí)作用，保證房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐問題處理的針對(duì)性和有效性。