周清杰　張婉秋

近半年來，房地產稅試點即將推出的消息成為社會各界關注的一個熱門話題。如果從2011年初上海、重慶的開始的房產稅試點算起，房地產稅試點重啟意味著什么？如何看待這個爭議很大的稅種呢？

觀察這一政策演進的過程可以發(fā)現(xiàn)，十年后再啟程的是“房地產稅”，并非“房產稅”。二者一字之差，其內涵是否會天壤之別？

按照一般的理解，“房產”與“房地產”幾乎是同義詞，因為房子一定是建在地面上的。但如果刻意將二者放在一起比較其差異的話，房地產很明顯是要更強調住宅所依附的土地。鑒于我國城市土地屬于國家的基本事實，現(xiàn)在的“房地產稅”似乎是要把房主對土地的使用、占有加以確認，讓其付出經濟代價。顯然，這也是擴大稅基的前提。我們注意到，1984年我國稅制改革時，確實是將房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種來征收的。

根據(jù)房地產領域的基本情況，新房價格中樓面價的比例大致在30%到40%左右。換言之，一套100萬的新商品住宅，地價大約為30萬至40萬。如果十年后該住房市場價格變?yōu)?00萬，主要是土地價值增值所導致的，因為理論上建筑安裝材料有使用壽命，是要計提折舊的。一方面是土地因稀缺性、地段、公共配套等增值，另一方面是房子作為建筑物本身的自然貶值，二手房的價值增值源泉清晰可見。于是，征稅不能只對房子征，也要對房子下面的土地征，“房產稅”變成了“房地產稅”。

房地產稅的征稅邏輯是對居民征收財產稅?？v觀國外發(fā)達經濟體的稅制，財產稅主要集中于土地、房屋這類不動產。因為土地、房屋等不動產位置固定，在征稅操作上相對簡單、易行。不動產稅主要是由地方政府征收，作為其財政收入的主要來源。究其原因，一方面，地方政府更了解本地居民的不動產情況，有利于減少逃稅漏稅情況的發(fā)生;另一方面，不動產的增值情況直接與地方政府在道路、車站、教育、醫(yī)療等基礎設施的投資強度密切相關，具有從中分享利益的合理性。

正如前文所言，房產增值的邏輯不是建筑物本身，而是其附著土地的稀缺性以及周邊基礎設施和配套的資本化。房屋倒了可以翻建，而房屋所在社區(qū)的社會生態(tài)質量不會因房屋生命周期的演進而改變。

房地產稅與遺產稅類似，其主要功能在于縮小社會的貧富差距，即存量財富差距。另外，房地產稅通過提高房主的持有成本，抑制社會富裕階層對房產的過高需求，以節(jié)約土地資源，同時還能引導財富創(chuàng)造者增加消費，減少資本在居民部門內部過多沉淀。

首先，試點城市的選擇。一般而言，試點城市應該是房地產市場發(fā)達的城市，因為其房產存量大、房價高，開展征稅實驗有價值。因此，一線城市和二線熱點城市作為試點的概率會更高一些。當然，北京可能是個例外。因為北京有大量無法上市交易的央產房、軍產房，以及交易嚴格受限的政策房（如共有產權房、小產權房），這些房產的市場價值難以科學估算。

其次，稅負的設計。房地產稅免征標準的設計，無論是按照人均若干平方米免征，還是按照首套免征，實際上都是對居民可承擔稅負和地方稅收收入的艱難權衡。還是對于自有住房而言，房主雖然享受到了住房帶來的好處，但是他們并沒有實際的現(xiàn)金收益。如果稅負過重，則會影響家庭的現(xiàn)金流，降低其消費水平，甚至應縣其生存質量。例如，試點城市老城區(qū)的居民，如果房產價值高但其現(xiàn)金收入低，那么他們是無法承擔高額稅負的。

房子是用來住的，不是用來炒的

再次，征收的時間節(jié)點。房地產稅的開征應該選擇在經濟的上行周期，即經濟增速高，房地產市場交投旺盛，居民收入前景樂觀的時期。因為，這樣一方面有利于提升征稅的體量，另一方面降低居民對納稅的可承受度。

另外，房地產價值的評估方法選擇應科學、客觀、合理。資產評估雖然有一套比較完整的理論體系，但無論是成本法、收益法，還是市場法，每一種評估方法都有其適用的局限性和主觀性。評估模型某個參數(shù)的微小變化可能會帶來房地產價值的巨大變化，進而引起應納稅額的較大變動。

總之，無論房地產稅的法理基礎如何，征收難度有多大，試點工作可以說已經是“箭在弦上，不得不發(fā)”。

然而，作為一個影響數(shù)以億計城市居民消費和幸福感，關乎房地產市場運行走勢和地方政府財政收入的重大舉措，房地產稅在試點中需要考慮的因素是極為復雜的。試點工作在開展中要檢驗、審視的內容，不僅影響試點工作的成效，也直接影響房地產全面開征時的整體制度設計。我們注意到，自2016年以來，黨中央國務院一直強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，力挺住房回歸消費品屬性。我們認為，這一政策所定義的房產屬性與西方國家把房產作為投資品屬性的認知是迥然不同的。從事經濟、稅收研究的學者和稅收部門的專家或許需要在這一背景下重新思考，厘清其中的內在邏輯。例如，如果房屋被定為耐用消費品，那么房地產稅還是不是財產稅？如果該稅種更偏向于消費稅，那么之前的征稅邏輯是否妥當？我們也期待在此過程中，能形成一套具有中國特色的房地產經濟體系和房地產稅收理論。