隋明祎，張躍松

（中國人民大學 公共管理學院，北京 100872，E-mail：yuesong51@sina.com）

不斷加劇的人口老齡化已經成為我國一個極為嚴峻的社會問題，《國家應對人口老齡化戰(zhàn)略研究總報告（2014）》中預計，到2050年我國老年人口將由1.94億增長到4.83億，老齡化水平由14.3%提高到34.1%，未來將面臨的是重度老齡化的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老逐漸力不從心，為解決老齡化背景下的老年人養(yǎng)老住房問題，養(yǎng)老地產的商業(yè)化建設是重要的途徑之一。多年來，我國政府與社會各界一直在努力探尋健全老年人口保障體系，不斷在養(yǎng)老產業(yè)相關政策上加大支持力度，推出《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》等產業(yè)政策。承接政策指引，順應市場需求，房地產商業(yè)開發(fā)應當把握人口老齡化所帶來的老年地產發(fā)展機遇[1]。聚焦到京津冀區(qū)域，作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要的內容，“京津冀養(yǎng)老一體化”已經成為三地共識。三地共同推出了《京津冀養(yǎng)老工作協(xié)同發(fā)展合作協(xié)議（2016～2020年）》（以下簡稱《合作協(xié)議》）《京津冀區(qū)域養(yǎng)老服務協(xié)同發(fā)展實施方案》等相關規(guī)劃和政策，在養(yǎng)老服務協(xié)同發(fā)展的體制機制創(chuàng)新方面積極探索。養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性評價是養(yǎng)老地產項目開發(fā)的前提，為順應國家政策導向，滿足老年人和房地產開發(fā)企業(yè)需求，應對京津冀地區(qū)商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性進行探究。

目前養(yǎng)老地產選址及開發(fā)適宜性的研究已經有一定成果。國外學者對養(yǎng)老地產開發(fā)的研究主要集中在需求研究、開發(fā)模式研究等[2～3]。國內學者[4～11]主要以城市群為研究對象，對評價指標體系的構建和評價方法進行分析拓展，從社會環(huán)境、地產環(huán)境、經濟環(huán)境、旅游環(huán)境等層面出發(fā)，運用層次分析法、熵權-TOPSIS模型、灰色關聯(lián)分析法、蛛網打分法、社會網絡分析、博弈論組合賦權等評價方法，對城市群的養(yǎng)老地產開發(fā)進行適宜性評價。進一步，劉貴文等[12]、李璐[13]通過地理信息系統(tǒng)，對城市內養(yǎng)老地產的具體選址決策做出分析指導。但目前尚無聚焦在京津冀區(qū)域的養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性分析研究，且研究基本采用綜合評價方法，先賦權，再計算分數(shù)排序，普遍存在賦權不準確、計算重復等問題?；诖?，本文選取京津冀城市群為研究對象，采用系統(tǒng)聚類和 K-W 檢驗的方法，對指標體系進行篩選和檢驗，再利用社會網絡分析方法對京津冀城市群內各城市進行評價排序，避免了賦權和打分方法的硬性問題，最終為養(yǎng)老地產開發(fā)選址提供參考依據(jù)，為未來京津冀地區(qū)各城市的發(fā)展和養(yǎng)老地產的開發(fā)給出建議。

1 評價指標體系構建

1.1 指標初選

在指標體系構建過程中，需要關注商業(yè)養(yǎng)老地產的特殊性。一是由于老年群體自身的生理和心理需求，商業(yè)養(yǎng)老地產需要更多地關注環(huán)境和服務方面的相關指標；二是商業(yè)地產需要城市整體經濟水平和社會發(fā)展水平的支持，因此需要考察經濟和社會建設方面。英國經濟學家智囊團選取社會穩(wěn)定程度、健康水平、文化環(huán)境、教育質量、基礎設施五大指標層來對城市宜居性做出評價[14]。美國中老年人協(xié)會也提出了住房、衛(wèi)生、環(huán)境等構建宜居城市指數(shù)的指標。中國城市科學研究會在《宜居城市科學評價標準》中制定了我國第一個全國性的宜居城市評價標準，包括社會文明度、經濟富裕程度、環(huán)境、資源承載等一級指標。本文確定3個準則層：生態(tài)環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境，并通過文獻綜述進一步選取了 17個指標。根據(jù)各指標對商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性的正負向影響分為兩類，一是收益型指標，該類指標數(shù)值越大，表明該城市越適宜商業(yè)養(yǎng)老地產的開發(fā)；二是成本型指標，該類指標數(shù)值越大，表明該城市越不適宜商業(yè)養(yǎng)老地產的開發(fā)。最終確立的初選指標體系如表1所示。

表1 初選指標體系

1.2 基于R聚類分析和變異系數(shù)的指標篩選

本文將通過聚類分析中的系統(tǒng)聚類，對指標進行R型聚類，確定各指標的類別。對于同一準則層下的同一類指標進行Kruskal-Wallis檢驗（K-W檢驗）。具體在SPSS非參數(shù)檢驗下多個獨立樣本檢驗中選取 K-W 檢驗方法，通過判斷各指標在該種分類下的顯著性，得出分布規(guī)律。當顯著性sig值大于0.05時，即可保留在該分類下各指標分布相同的假設，進而得出當下的指標分類方式和聚類數(shù)目是合理的。

通過 K-W 檢驗后，利用指標的變異系數(shù)來對同一準則層下同類別指標進行篩選，簡化指標體系。變異系數(shù)cv越大，表明該指標的代表性越強，第i個指標的變異系數(shù)計算公式如下：

式中，si表示第i個指標的標準差；xi表示第i個指標的平均值。

初選指標的數(shù)據(jù)來自各城市 2017統(tǒng)計年鑒、2016統(tǒng)計公報、《河北經濟年鑒（2017）》《河北農村統(tǒng)計年鑒（2017）》和《中國城市統(tǒng)計年鑒（2017）》?；谝陨咸幚聿襟E，本文使用SPSS 23，通過Z-scores標準化對指標數(shù)據(jù)進行了無量綱化處理。將處理后的數(shù)據(jù)放入變量系統(tǒng)聚類分析，通過分析聚類結果，將指標分為六類，并對同一指標層下同一類別的指標進行了獨立樣本 K-W 檢驗，檢驗結果sig值均大于0.05，說明最終的分類是合理的。計算了各指標的變異系數(shù)，結合分類對指標進行了篩選，具體類別、檢驗值、篩選結果如表2所示。其中在經濟環(huán)境下，對房價收入比和人均地區(qū)生產總值均做了保留，主要考慮到需要一個衡量整體經濟水平的指標，因此對人均地區(qū)生產總值進行了保留。

表2 指標體系篩選

2 基于社會網絡分析的評價模型構建

指標體系構建完成后，如何得出最終的評價結果是整個適宜性評價的重要內容。在這一過程中，常規(guī)方法是利用綜合評價的相關方法，首先確定各個指標合理的權重，再通過相應計算方法最終得出可比較、可排序的評價結果。本文采用的不是常規(guī)的綜合評價方法，而選擇了社會網絡分析方法，該方法相較于常規(guī)的層次分析法、熵權法等有其獨特優(yōu)勢。

2.1 社會網絡分析法

社會網絡分析（Social Network Analysis）是社會科學的一種研究方法，最初是研究人與人之間的動態(tài)關系，隨著方法的不斷發(fā)展，越來越多的被應用到非人關系間的研究中，社會網絡分析已經從一種分析工具發(fā)展成為一種關系論的思維方式，拓展成為了一種理論框架，可以用SNA來解釋社會學、經濟學、管理學甚至自然科學等多領域問題。將社會網絡分析引入到多屬性決策中，可以避免傳統(tǒng)綜合評價方法賦權和打分中的問題。

具體到評價模型的構建，需要引入社會網絡分析中的中心性概念。中心性也叫中心度，是網絡分析中常用指標，是通過綜合網絡中所有節(jié)點間的結構關系，將行為人知名度的理念進行量化所得到的。具體包括度中心性（Degree Centrality）、中介中心性（Betweenness Centrality）、親密中心性（Closeness Centrality）等[15]。其中度中心性是指與該節(jié)點相連的其他節(jié)點的數(shù)量，數(shù)量越多度中心性越大，反映其在網絡中的重要性越強，影響力越大[16]。本文選取度中心性進行評價模型的構建，模型構建思路如下，首先構造各指標的關系矩陣，進一步得到準則層關系矩陣和總關系矩陣，對關系矩陣進行社會網絡分析，計算度中心性，根據(jù)中心性大小進行排序，最終得到分析結果[17]。這種方法免去了賦權和打分的步驟，避免了主觀賦權與客觀賦權帶來的問題，直接對指標進行關系矩陣構建和中心值計算，主要考察的是指標數(shù)據(jù)的大小關系，根據(jù)最后的中心性值確定排序，以獲得更科學準確的結果。

2.2 SNA評價方法基本步驟

利用 SNA方法評價養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性的步驟如下：

（1）指標關系矩陣計算。關系矩陣可以反映出不同評價對象在同一指標下的關系。假設評價對象（樣本）為c個，評價指標為d個，第m個評價指標的關系矩陣用(Xm)c×c表示，第k行第j列的元素為xmkj。可得該關系矩陣如下：

其中，xmkj的值確定方法如下：傳統(tǒng)社會網絡分析方法中關系矩陣中的元素取值為0和1，但當同一指標下的數(shù)據(jù)間差距較大時，使用 0、1會導致數(shù)據(jù)差異被忽略，且指標分為收益型和成本型兩種，因此需要在社會網絡分析的基礎上，將數(shù)據(jù)差異和指標性質影響納入計算考慮?；诖?，各元素確定方法如下：

當xmkj為收益型指標時，該指標的影響是正向的，即指標數(shù)值越大，越有利于養(yǎng)老地產的開發(fā)：

當xmkj為成本型指標時，該指標的影響是負向的，即指標數(shù)值越大，越不利于養(yǎng)老地產的開發(fā)：

（2）準則層關系矩陣的計算。將同一準則層下的所有評價指標關系矩陣中同一位置的元素相加，即可得到該準則層（第s個）的關系矩陣，用As來表示。具體來看，該矩陣第k行第j列的元素為askj，具體計算公式如下：

（3）總關系矩陣計算。將各指標層下的所有指標關系矩陣中同一位置的元素相加，即可得到總體關系矩陣X，X包含了各個指標關系矩陣的信息。該矩陣第k行第j列的元素為xkj，具體計算式如下：

（4）中心性計算。中心性反映了評價對象的商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性。第k個評價對象的中心性d(Yk)計算如下：

基于以上各式，可以對養(yǎng)老地產的開發(fā)適宜性進行評價。

3 京津冀地區(qū)開發(fā)適宜性分析

基于前文的指標構建和方法體系，本文選取京津冀城市群進行養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性的評價。京津冀地區(qū)作為中國的“首都經濟圈”，是中國北方規(guī)模最大、最具活力的經濟區(qū)，包括北京、天津、保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺、衡水共13個城市。

3.1 基于SNA的養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性評價及排序

根據(jù)前述方法進行矩陣計算，由于各指標均需進行關系矩陣計算，因此本文選取生態(tài)環(huán)境準則層及其中的一般工業(yè)固體廢物綜合利用率為例，根據(jù)式（2）～式（4），計算結果如表3所示。

表3 一般工業(yè)固體廢物綜合利用率關系矩陣

根據(jù)式（5）和式（6），分別得到生態(tài)環(huán)境準則層關系矩陣及總關系矩陣如表4和表5所示。

根據(jù)式（7）計算得出各準則層中心值排序及

表4 生態(tài)環(huán)境準則層關系矩陣

表5 總關系矩陣

最后的總體中心值排序，結果如表6所示。

表6 城市開發(fā)適宜性排序

3.2 結合政策的適宜性分析

根據(jù)社會網絡分析及中心值的計算，依照表 6中的總中心值，以中心值0為分界點[8]，可以初步將城市分為兩個大類，分別是適宜性較好的城市（中心值＞0），以及適宜性較差城市（中心值＜0）。同時，進一步考慮京津冀協(xié)同發(fā)展下，各地區(qū)規(guī)劃和政策導向帶來的影響，政策概況如表7所示，各城市限購和養(yǎng)老布局情況如表8所示。

表7 政策概述

根據(jù)表6的適宜性排序，結合表7、表8的內容，可以對適宜性進行進一步分析?？梢钥吹?，北京雖然在評價體系內中心值為第1位，這主要反映其在經濟環(huán)境和社會環(huán)境方面突出的優(yōu)勢，結合北京非首都功能疏解的大趨勢以及緊縮的土地開發(fā)和房地產市場政策，實際開發(fā)可行性較低，并不適宜作為優(yōu)先開發(fā)的城市。邯鄲雖然位于第9位，在生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境方面表現(xiàn)尚可，但地理位置較差，且缺乏養(yǎng)老政策的支持，適宜性同樣受到影響。

表8 各城市基本情況

綜合以上分析過程，首先依照表6中的總中心值，以0作為分界點，納入表7、表8京津冀地區(qū)規(guī)劃和政策導向的解讀，最終選取并確定4個優(yōu)先開發(fā)城市（中心值＞0），天津、唐山、石家莊、廊坊，以及五個潛力城市（中心值＜0），保定、滄州、秦皇島、張家口、承德。

3.2.1 優(yōu)先開發(fā)城市

優(yōu)先開發(fā)城市包括天津、唐山、石家莊和廊坊。整體上，這4個城市在經濟環(huán)境和社會環(huán)境準則層中均排名靠前，表明整體經濟水平和社會發(fā)展程度較高，房地產市場較發(fā)達，基礎設施建設較完善，且老年人生活水平較高，較低的城鎮(zhèn)失業(yè)率提供了經濟保障，消費能力相對較強，因此對商業(yè)養(yǎng)老地產的潛在需求更強。在生態(tài)環(huán)境準則層中，除唐山、天津排名在前5位，石家莊、廊坊的生態(tài)環(huán)境評價均位于中等及中等以下，在生態(tài)環(huán)境方面表現(xiàn)一般。具體分析如下：

（1）天津。在生態(tài)、經濟、社會 3個層面都有較好的表現(xiàn)，整體條件較平均。自“十三五”開始，人口老齡化加快，未來老齡需求會進一步增強。

（2）唐山。在 3個準則層排名較平均，均處于上游位置，并未表現(xiàn)出明顯短板。作為《合作協(xié)議》重點發(fā)展的養(yǎng)老服務區(qū)，能夠獲得更多的政策支持。

（3）石家莊。生態(tài)環(huán)境排名不理想，但作為河北省省會，經濟環(huán)境和社會環(huán)境準則層均排名第4，總體排名保持在高位。說明該市整體的經濟條件、社會資源情況都足以支持養(yǎng)老地產的開發(fā)。應在生態(tài)環(huán)境建設方面加大投入和管理力度，在《合作協(xié)議》中，特別強調了該市的豐富中醫(yī)藥資源，未來可以打造以醫(yī)療保健為特色的養(yǎng)老服務聚集區(qū)。

（4）廊坊。在生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境準則層中，略遜于在經濟環(huán)境準則層的表現(xiàn)，還需在生態(tài)環(huán)境保護、基礎設施建設、保障體系完善等方面做出進一步努力。廊坊市位于北京、天津之間，地理位置優(yōu)越，在京津冀聯(lián)動的大背景下，是三地養(yǎng)老產業(yè)合作、異地養(yǎng)老事業(yè)的主要發(fā)展城市之一。

3.2.2 潛力城市

潛力城市包括保定、滄州、秦皇島、張家口、承德。保定、秦皇島、滄州在3個準則層的總體表現(xiàn)位于中游，在經濟環(huán)境和社會環(huán)境上沒有特別突出的優(yōu)勢，市場環(huán)境相對較好，老年群體的數(shù)量、支付能力都為普通水平，因此對養(yǎng)老地產的開發(fā)沒有起到較大的正面或負面影響。雖然張家口和承德的總體適宜性評價結果較差，但由于區(qū)域規(guī)劃和養(yǎng)老政策上的支持，表現(xiàn)出了養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（1）保定。在生態(tài)環(huán)境準則層和社會環(huán)境準則層表現(xiàn)一般，在經濟環(huán)境準則層表現(xiàn)較好。結合保定的地理位置、交通通達性帶來的優(yōu)勢，同時受益于雄安新區(qū)的設立發(fā)展和養(yǎng)老布局的推動，城市的經濟和社會發(fā)展均會受到帶動，城市商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（2）滄州。在社會環(huán)境準則層表現(xiàn)較突出，總體指標適宜性較平均。目前滄州擁有三處京津冀養(yǎng)老服務協(xié)同發(fā)展先行試點機構，是京津冀區(qū)域中試點最多的城市，已取得一定成果，未來可以進一步打造健康養(yǎng)老宜居的城市名片。

（3）秦皇島。排名較低，主要受到社會環(huán)境的影響。城市的醫(yī)療建設、基礎服務設施、社會保障體系等還有一定的發(fā)展空間。根據(jù)《河北省旅游業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，秦皇島以其得天獨厚的臨海地理位置，定位為國際濱海度假康養(yǎng)旅游城市，養(yǎng)老功能是主要發(fā)展方向，未來會有更多的政策支持，可以作為養(yǎng)老地產開發(fā)的備選城市。

（4）張家口和承德。這兩個城市在 3個指標層中均表現(xiàn)較差，相對來說，張家口和承德分別在經濟環(huán)境指標層和社會環(huán)境指標層方面具有一定基礎。在《合作協(xié)議》中，兩者共同組成京津冀候鳥式養(yǎng)老服務區(qū)，具備一定的發(fā)展?jié)摿?。一方面，張家口市、承德市與北京市民政局對接養(yǎng)老產業(yè)，在養(yǎng)老互通方面做持續(xù)努力；另一方面，得益于自身的地理位置和資源條件，兩市具備吸引養(yǎng)老需求的潛力。同時，在冬奧會的帶動作用下，張家口推出《藍天行動計劃》《張家口市2017年空氣質量提升實施方案》等，對改善城市生態(tài)環(huán)境有較大幫助。因此，未來張家口與承德的商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性會進一步提升。

4 養(yǎng)老地產開發(fā)建議

（1）各地政府因地制宜，補足短板，推進社會化、商業(yè)化養(yǎng)老體系建設。地方政府可以從生態(tài)環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境3個層面分析尋找自身商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展的薄弱點，通過加強環(huán)境保護和綠化建設，調整產業(yè)結構，加強社會保障等，進一步完善健全相關配套，優(yōu)化養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展環(huán)境。具體到京津冀地區(qū)，根據(jù)本文的分析結論，優(yōu)先開發(fā)的城市應加強生態(tài)環(huán)境建設，潛力城市應依托養(yǎng)老布局，調整產業(yè)結構，做好功能承接，推動京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)協(xié)同發(fā)展。

（2）開發(fā)企業(yè)綜合評價，注重特色，打造京津冀養(yǎng)老地產品牌。房地產開發(fā)商在進行商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)前，應注重從生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境和經濟環(huán)境的綜合評價出發(fā)，考察相關指標。通過對區(qū)域的全面分析，總結區(qū)域特點，制定合理的開發(fā)策略。特別需要結合當?shù)卣邔蚝臀磥淼膮^(qū)域發(fā)展趨勢，實現(xiàn)與整體大環(huán)境的融合與協(xié)同發(fā)展，如依托石家莊醫(yī)療資源打造醫(yī)養(yǎng)地產招牌，發(fā)展秦皇島海濱休閑康養(yǎng)地產項目等。同時，開發(fā)企業(yè)還應注重內部完善養(yǎng)老地產管理模式，盡力為老年群體提供符合需求的養(yǎng)老地產產品。

（3）政企合作，以點帶面，構建京津冀養(yǎng)老服務新格局。各地政府與房地產企業(yè)應開展積極合作，一方面，商業(yè)養(yǎng)老地產作為養(yǎng)老產業(yè)的一部分，其發(fā)展與整體的養(yǎng)老產業(yè)環(huán)境息息相關，營造良好的養(yǎng)老產業(yè)環(huán)境是京津冀養(yǎng)老地產發(fā)展的基礎；另一方面，政府可以充分發(fā)揮引導作用，結合房地產開發(fā)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，以優(yōu)先開發(fā)城市為核心，不斷擴展，進而帶動周邊地區(qū)商業(yè)養(yǎng)老地產的開發(fā)建設，為覆蓋面更廣、服務更優(yōu)質的養(yǎng)老住房建設提供支持和保障。

5 結語

未來面對更加嚴峻的老齡化挑戰(zhàn)，京津冀三地會進一步深化養(yǎng)老事業(yè)聯(lián)動建設，推動養(yǎng)老一體化服務進程，促進區(qū)域人口、經濟、社會的協(xié)調發(fā)展，滿足三地老年人養(yǎng)老住房服務需求，切實改善老年人住房條件和居住體驗，為老年人創(chuàng)造更加良好的養(yǎng)老環(huán)境。