陳珂

醞釀多年的房地產(chǎn)稅終于邁出堅實(shí)一步。

11月10日，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記馬建堂在《人民日報》發(fā)表題為《在高質(zhì)量中促進(jìn)共同富?！芬晃模渲刑峒胺康禺a(chǎn)稅時稱，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。鼓勵多余住房用于租賃，提高存量房源利用率?！?/p>

此前，10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡稱《決定》）。明確試點(diǎn)征稅對象為居住用房，農(nóng)村住宅不在試點(diǎn)范疇;土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人;由國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)政府制定具體實(shí)施細(xì)則;授權(quán)試點(diǎn)期限為5年。

推進(jìn)共同富裕的重要選項(xiàng)

事實(shí)上，早在2011年1月26日，國務(wù)院第136次常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日起，上海、重慶市對個人住房開征房產(chǎn)稅，至今已試行10年。

有分析人士認(rèn)為，此輪試點(diǎn)的方向和舉措將與上海重慶的試點(diǎn)大有不同。上海重慶于2011年起試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的主要目的是打擊炒房，而此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)之所以被提上日程，推進(jìn)共同富裕是重要背景。

2021年10月16日，《求是》雜志發(fā)表的《扎實(shí)推動共同富?！芬晃闹赋?，在依法保護(hù)合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調(diào)節(jié)過高收入，完善個人所得稅制度，規(guī)范資本性所得管理。要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。要加大消費(fèi)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，研究擴(kuò)大消費(fèi)稅征收范圍。

《決定》關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的定位是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”?！爱?dāng)前房地產(chǎn)市場需要有一個好的政策手段，就是長效機(jī)制的建設(shè)，房地產(chǎn)稅無疑是一個重要選項(xiàng)?！敝袊ù髮W(xué)財稅法研究中心主任、中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會副會長施正文表示。

另一方面，施正文指出，房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，對于地方政府?dāng)[脫“土地財政”依賴、抑制投資沖動也是一種現(xiàn)實(shí)選擇。1994年分稅制改革后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。施正文強(qiáng)調(diào)，地方收入中占大頭的土地出讓金出現(xiàn)在我國特定的城鎮(zhèn)化浪潮中。但城鎮(zhèn)化總有轉(zhuǎn)型的時候，地方收入不能光靠賣地。

“土地具有國有屬性，土地出讓金會永遠(yuǎn)存在，但不會像之前那么多。由此給地方財政帶來的缺口可以由房地產(chǎn)稅補(bǔ)上?！笔茉L專家表示，房地產(chǎn)稅不以籌集地方財政收入為主要目的，未來和土地出讓金之間應(yīng)為互相配合和補(bǔ)充的關(guān)系，“但要經(jīng)歷很漫長的時間”。

新一輪試點(diǎn)怎么征、征多少？

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)以5年為期限，在稅收性質(zhì)、原則、政策具體實(shí)施等方面與10年前有根本上的不同。主要表現(xiàn)為，試點(diǎn)工作由全國人大授權(quán)國務(wù)院開征、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為房地產(chǎn)稅納稅人。

專家表示，最終的試點(diǎn)方案尚未出臺，哪些城市會成為試點(diǎn)目前還難以確定，但可以根據(jù)《決定》做出一些預(yù)測。

“籌集財政收入、調(diào)節(jié)收入分配是長遠(yuǎn)目的，《決定》指出房地產(chǎn)稅的一個重要考量是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由此，樓市活躍、房價上漲壓力大的一線和二線城市大概率會被納入第一批試點(diǎn)。”施正文認(rèn)為，試點(diǎn)城市還要具備征管條件和代表性，不能都是同一個省內(nèi)的城市，應(yīng)考慮深化試點(diǎn)與立法研究的統(tǒng)一。

“上海和重慶的房產(chǎn)稅會繼續(xù)保持，而各地后續(xù)的改革，則會明確掛上‘房地產(chǎn)稅’的抬頭?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

無論哪些城市成為首批試點(diǎn)，免征條件、稅率設(shè)計等難題都考驗(yàn)著地方政府的智慧。專家普遍認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅不太可能普遍征收，而是遵循“低稅率、窄稅基、低稅負(fù)”原則，免于或減少對維持人們基本居住需求的房產(chǎn)的征稅。

專家表示，在免征條件的設(shè)計上，如果側(cè)重對首套房免征，居民購買首套房時選擇面積大的比較有利;如果側(cè)重人均居住面積免征，則會對單價高的房產(chǎn)有利。各城市應(yīng)根據(jù)自身情況科學(xué)規(guī)劃。

“同時還要考慮的是，首套房免征的情況下，對于那些在居住地和非居住地都有房產(chǎn)的居民來說，首先要確定的是免征的首套房位于哪個城市。這涉及到稅收在不同地區(qū)的分配問題?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)財稅學(xué)院副院長李建軍說。房地產(chǎn)稅相對比較公平，享受的公共服務(wù)與稅收直接掛鉤，因此對于非居住地的房產(chǎn)可以考慮優(yōu)先免征。我國已于2018年6月實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全國聯(lián)網(wǎng)，也為“以人查房”奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

關(guān)于稅率，國際上房地產(chǎn)稅稅率高的在3%或4%左右，低的在0.2%左右?！拔覀兊牡胤秸婚_始會從低設(shè)計稅率，可能在0.2%到2%之間。”李建軍指出，應(yīng)對房屋性質(zhì)加以區(qū)別，商業(yè)房產(chǎn)的稅率可以稍高于居民自住房產(chǎn)的稅率。

“總的來說，這些因素都使得應(yīng)繳稅額不會太高，但對那些手持多套房產(chǎn)但卻現(xiàn)金流緊張的人來說有一定壓力?！笔┱谋硎?。

不能簡單與房價下跌劃等號

中國人民銀行公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)96%;從家庭資產(chǎn)構(gòu)成情況來看，79.96%為實(shí)物資產(chǎn)，而住房占到了實(shí)物資產(chǎn)的將近七成。

對于普通老百姓而言，房地產(chǎn)稅能否抑制房價上漲是最值得關(guān)心的問題。

“房價漲跌，不是由稅的因素引起的。房地產(chǎn)稅的基本功能是籌集地方財政收入，用于改進(jìn)公共服務(wù)，促進(jìn)收入分配公平和政府治理現(xiàn)代化?！笔┱谋硎荆績r主要受供需關(guān)系、金融政策、房貸政策等的影響，房地產(chǎn)稅開征后，持有房產(chǎn)需要額外的成本，短期內(nèi)會對調(diào)節(jié)房價有效果，但長期來說有待觀察。“我們希望房地產(chǎn)稅發(fā)揮的調(diào)控作用，正是通過影響市場預(yù)期來調(diào)節(jié)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

李建軍也認(rèn)為，借助房地產(chǎn)稅讓房價出現(xiàn)比較大幅度的回調(diào)，可能性比較小?！胺康禺a(chǎn)稅原本的目的也不是打壓房價，同時也不希望通過這個政策讓房價暴跌，價格暴跌有可能影響整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定。”他強(qiáng)調(diào)稱，房地產(chǎn)稅會打破樓市只漲不跌的市場預(yù)期，這種對“信仰”的打破所帶來的威力和震懾力無疑更大。

嚴(yán)躍進(jìn)提示，對于普通購房者，不要盲目“炒房”，應(yīng)考慮自身的負(fù)債能力，提高家庭抗風(fēng)險能力。