何世潔

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到快速發(fā)展，就全社會固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)投資占比逐年上升，項目成本控制的落實需要體現(xiàn)于全過程中，在保證項目質(zhì)量的同時促進投資目標的順利實現(xiàn)。本文就房地產(chǎn)項目成本控制存在的不足進行具體闡述，明確全過程造價管理及其特性，進一步探究全過程造價管理模式下房地產(chǎn)項目成本控制策略，從而保障房地產(chǎn)項目成本控制效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供內(nèi)在支持。

【關(guān)鍵詞】全過程造價管理;房地產(chǎn)項目;成本控制? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.110

房地產(chǎn)項目成本控制的落實，需要把握企業(yè)實際情況，客觀分析工作目標及項目要求，以成本為對象，在項目管理過程中加以組織、跟蹤、控制及分析等，保證管理的全面化與多元化，使房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益也能夠得到保證。在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)項目成本控制的落實，需要科學(xué)過程、監(jiān)督并控制項目全過程，以確保房地產(chǎn)項目最大化利益得以實現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)項目成本控制存在的不足

其一，忽視設(shè)計階段成本控制重要性。房地產(chǎn)項目建設(shè)中，以投資決策作為成本基礎(chǔ)，在項目總體成本中，決策費用實際占比不大，但其對于項目整體成本的影響十分顯著。房地產(chǎn)工程項目成本控制的根源就在于設(shè)計階段，在投資計劃得以確定后即進入到工程設(shè)計階段，這就實現(xiàn)了技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合。一個項目80%以上的造價隨著設(shè)計方案的確定而確定，因此設(shè)計階段是成本控制中非常重要的一環(huán)。但就當前房地產(chǎn)項目成本控制實際來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未真正認識到設(shè)計階段成本控制的重要性，對于技術(shù)與經(jīng)濟的分析深度有限，設(shè)計的標準化程度不高，往往表現(xiàn)出重技術(shù)而輕經(jīng)濟的情況，這就給整個房地產(chǎn)項目埋下了較高的成本隱患，成本控制效果難以得到保證。

其二，尚未建立行之有效的成本控制管理體系。當前房地產(chǎn)項目管理中，部分企業(yè)熱衷于采取分包形式肢解工程項目，試圖通過此種方式來控制項目成本。此種情況下導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)與施工中的各方極易出現(xiàn)矛盾，比如分包施工單位與總承包單位配合不到位，施工質(zhì)量存在問題，成品保護不到位等，項目建設(shè)中糾紛發(fā)生幾率也比較大，房地產(chǎn)項目管理也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

其三，成本控制管理手段單一化。就房地產(chǎn)項目管理實際來看，成本預(yù)算的專業(yè)性不足，部分企業(yè)在成本控制管理方面技術(shù)力量薄弱，也沒有把握項目實際落實成本控制目標，而是急于開展招投標，成本控制管理手段相對單一化，這就勢必會對房地產(chǎn)項目成本控制效果產(chǎn)生影響。

2、全過程造價管理及其特性

全過程造價管理源自于美國造價工程師協(xié)會，提出于20世紀90年代。全過程造價管理的意義在于，以專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)為支持，對資源、造價、盈利及風(fēng)險進行有效計劃和控制，全過程造價作為一種費用管理，是相對于項目全壽命周期而言的，工程項目的實現(xiàn)是一種生產(chǎn)技術(shù)活動過程，具有獨特性。全過程造價管理的應(yīng)用，致力于自項目立項開始到竣工交付使用全過程中落實造價計算與控制。

全過程造價管理的特性在于，涵蓋了前后接續(xù)各階段及多樣化生產(chǎn)技術(shù)活動，各項互動包含造價、工期和質(zhì)量這三個基本要素。全過程造價管理是不重復(fù)的，處于開放化、復(fù)雜多變的環(huán)境下，因而其所包含的風(fēng)險性與不確定性也十分明顯。全過程造價管理中，項目業(yè)主、承包商、供應(yīng)商等都屬于不同的利益主體，彼此共同配合方可完成項目整個過程。

3、全過程造價管理模式下房地產(chǎn)項目成本控制策略

3.1決策設(shè)計階段

其一，重視設(shè)計方案前期比選。在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)項目決策設(shè)計階段成本控制的落實，需要重視設(shè)計方案的經(jīng)濟性。結(jié)合項目實際出發(fā)，對多個設(shè)計方案利用價值工程對產(chǎn)品功能和成本關(guān)系進行分析及比選，爭取通過最低成本來實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能，充分關(guān)注使用者的功能需求，據(jù)此分析研究對象功能，將功能與造價協(xié)調(diào)起來，在達到功能要求的情況下有效控制成本。價值工程原理的運用，對于設(shè)計方案的比選和優(yōu)化至關(guān)重要。與此同時可通過設(shè)立獎勵機制促進設(shè)計單位對設(shè)計方案不斷優(yōu)化，保證工程設(shè)計的先進性與可行性的同時不斷降低成本，為后期房屋銷售創(chuàng)造有利條件，對于房地產(chǎn)企業(yè)投資效益的保證也至關(guān)重要。

其二，推行標準化設(shè)計。所謂標準化設(shè)計是指在一定時期內(nèi)，面向通用產(chǎn)品，采用共性條件，制定統(tǒng)一的標準和模式，開展的適用范圍比較廣泛的設(shè)計，適用于技術(shù)上成熟，經(jīng)濟上合理，市場容量充裕的產(chǎn)品設(shè)計。對于房地產(chǎn)項目，產(chǎn)品類型相對單一，極利于推行標準化設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合企業(yè)自身情況和市場實際需要，制定標準化設(shè)計手冊，如標準化戶型、標準化構(gòu)件等，以此尋求技術(shù)與經(jīng)濟之間，造價與工期之間的最優(yōu)解。同時可減少施工階段的變更，保證成本控制目標出現(xiàn)盡可能小的偏離。

其三，實行限額設(shè)計。對于房地產(chǎn)工程項目來說，實際建設(shè)過程中成本控制工作的開展，以限額設(shè)計為重要方式之一，也能夠?qū)ν顿Y規(guī)模加以合理化控制。所謂限額設(shè)計，就是以所批準設(shè)計任務(wù)書為依據(jù)，以投資估算控制初步設(shè)計為參考，結(jié)合所批準的初步設(shè)計控制指標，對設(shè)計實施科學(xué)化控制，針對技術(shù)設(shè)計與施工圖設(shè)計相關(guān)變更出發(fā)，對其中不合理之處進行嚴格控制，項目總投資限額不可被突破。限額設(shè)計的實行過程中，投資分解與工程量控制是重要的方法與途徑，其有效性與成本控制存在密切關(guān)聯(lián)。在實際操作過程中，需要向相關(guān)部門分解上一階段設(shè)計審定投資額與工程量，之后以各單位工程和分部工程為對象，進行再次分解，經(jīng)過層層分解可有效管理并控制投資限額，并將投資限額作為項目實施各個階段的成本控制目標，在設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量以及預(yù)算指標等方面能夠可以實現(xiàn)全面且有效的控制。設(shè)計單位應(yīng)立足自身實際出發(fā)，具備強烈的經(jīng)濟意識，通過計算方式確定可定量分析的設(shè)計內(nèi)容，保證數(shù)據(jù)準確度與可靠性，以經(jīng)濟性和可能性為指標，就施工開展深入分析，確保房地產(chǎn)工程項目投資估算不會被突破。

其四，加強圖紙會審。在招投標階段，需要嚴格且細致的審查設(shè)計單位所遞交設(shè)計圖紙，就其中錯誤與不合理因素進行處理，真正做到查缺補漏，以提高設(shè)計圖紙質(zhì)量，滿足業(yè)主要求，就方案進行定奪，工程量也得以確定，以促進招標文件的順利編制。施工之前應(yīng)加強圖紙會審，提高圖紙會審質(zhì)量，確保工程造價得到控制。設(shè)計單位應(yīng)積極優(yōu)化設(shè)計方案，對其中缺陷或不足進行處理，在盡量減少投入的情況下，爭取獲得最佳的效果，為房地產(chǎn)項目成本控制的落實提供內(nèi)在支持。

3.2施工階段

以工程造價理論為依據(jù)，施工階段是工程造價得以形成的關(guān)鍵階段，以動態(tài)化方式控制工程招投標及施工，將項目合同價與竣工結(jié)算價明確，以確保工程造價控制獲得理想效果。

在工程招投標階段，應(yīng)嚴格預(yù)審?fù)稑巳速Y格，以技術(shù)能力、管理水平、信譽資質(zhì)等為重要指標，實施科學(xué)化評估，確保所篩選投標人各項條件良好，工程承保風(fēng)險也得以有效降低。立足項目實際確定投標條件，把握房地產(chǎn)工程項目特點，由于工程總投資規(guī)模有限，工期也比較短，因此為降低市場變化所導(dǎo)致的風(fēng)險，可引入工程量清單、固定合同價格方式。以工程招投標相關(guān)文件為依據(jù)，就工程承包合同加以簽訂，確定合同結(jié)構(gòu)與價格，造價、質(zhì)量、工期等因素相關(guān)條款應(yīng)完善，并通過專用條款和補充合同等方式來達到約束效果。

在施工階段，應(yīng)實施事中控制。首先需重視施工圖預(yù)算，對于模擬清單招標項目施工圖預(yù)算尤為重要，可以通過施工圖預(yù)算進一步檢視項目成本控制目標的實施動態(tài)，有利于在出現(xiàn)偏差時及時采取手段如設(shè)計變更等進行糾偏。其次設(shè)計變更需經(jīng)過論證，以便合理控制變更費用，設(shè)計變更程序應(yīng)規(guī)范。再次現(xiàn)場簽證工作中，應(yīng)認識到施工中所存在的現(xiàn)場因素，由于此類因素有著不可預(yù)見性，極易加大標外工程量，這就需要就施工組織進行合理安排，完善相關(guān)技術(shù)措施，做好簽證與審核工作，確保與現(xiàn)場情況相符合，將工程造價做出真實反映。最后工程款的支付必須要嚴格依照合同進行，把握國家工程造價調(diào)價的具體情況，客觀分析潛在工程造價目標風(fēng)險，確保所制定防范對策的針對性與實效性。

3.3決算階段

房地產(chǎn)項目建設(shè)中，實際造價以及投資效果都得以通過竣工決算來加以準確反映。為了更加準確的分析房地產(chǎn)項目建設(shè)中的經(jīng)驗教訓(xùn)，應(yīng)保證竣工決算審核的準確性與及時性，以便不斷積累技術(shù)經(jīng)濟資料，促進房地產(chǎn)項目工程造價管理水平的顯著提升。

工程造價的確定，需要以現(xiàn)行計價規(guī)范出發(fā)，把握施工合同要求，明確招標文件相關(guān)規(guī)定，以竣工圖、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更等為重要參考因素，確保決算審核的規(guī)范化。為保證工程造價計算的準確性與可靠性，應(yīng)對工程量計算規(guī)則加以熟練掌握，明確定額子目組成情況及其所包含的具體內(nèi)容，明確工程造價計算的規(guī)范程序，掌握費用定額內(nèi)容及計取方法，確定編制原理，把握各項內(nèi)容之間密切關(guān)聯(lián)，從而為工程造價管理的規(guī)范化落實奠定基礎(chǔ)。

結(jié)合房地產(chǎn)項目實際出發(fā)，基于全過程造價管理模式出發(fā)所開展的成本控制，需要深入工程施工現(xiàn)場，把握項目具體動態(tài)，確認工程進展與圖紙要求相符合，與工程變更相一致，已經(jīng)洽商或去掉部分是否及時落實到現(xiàn)場，是否給出變更通知等。結(jié)算過程中計算審核不可完全依賴于圖紙與工程變更，而是應(yīng)當深入施工現(xiàn)場了解情況，保證各項信息數(shù)據(jù)核對的細致化與認真化，全面提升工程結(jié)算質(zhì)量，房地產(chǎn)項目投資效益也能夠得到保證。在房地產(chǎn)項目成本控制中，可發(fā)揮二審終審制的價值，以內(nèi)審為第一審，以外審為第二審，彼此相互協(xié)調(diào)，就項目各環(huán)節(jié)二進行嚴格把控，提升工程造價的經(jīng)濟性與合理性，確保工程造價與現(xiàn)行計價規(guī)范相符合，房地產(chǎn)項目的綜合效益也能夠得到保證。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)項目成本控制具有較強的系統(tǒng)性，為提高資金利用效率，應(yīng)把握房地產(chǎn)項目實際情況，依托價值工程原理，采取全過程造價管理模式將風(fēng)險管理、合同管理等協(xié)調(diào)起來，優(yōu)化成本管理手段，減少不必要的資金消耗，切實維護房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，促進資源節(jié)約，從而推動整個社會的和諧健康發(fā)展。

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