齊興娜

（靈石縣中煤家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西 晉中 031300）

近年來(lái)，房?jī)r(jià)迅速攀升，高額利潤(rùn)吸引了大量資金涌入，但房地產(chǎn)企業(yè)僅依靠股東投入的權(quán)益資本，很難滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于資金的需求，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的一種推動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，一方面，是因?yàn)榛I資階段的負(fù)債籌資；另一方面，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中收取的預(yù)收賬款占整個(gè)負(fù)債的比例也較高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從收取售房款到收入確認(rèn)的時(shí)間也較長(zhǎng)，導(dǎo)致很長(zhǎng)時(shí)間里房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。

一、負(fù)債經(jīng)營(yíng)概述

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來(lái)籌集資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)，其目的是為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。負(fù)債籌資具有籌資速度快、籌資彈性大、降低企業(yè)的加權(quán)平均資本成本、穩(wěn)定公司的控制權(quán)和抵減稅負(fù)的優(yōu)點(diǎn)。但負(fù)債籌集的資本不能形成企業(yè)穩(wěn)定的資本基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，籌資數(shù)額有限，而且，一旦后期難以償還，則會(huì)使企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。合理的負(fù)債規(guī)模、在負(fù)債經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，是企業(yè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件，是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債的利率與利息總額掛鉤，并且與企業(yè)資金成本關(guān)系密切。目前國(guó)家主要通過(guò)貨幣政策、財(cái)政政策對(duì)市場(chǎng)利率進(jìn)行干預(yù)。通貨膨脹時(shí)，國(guó)家采取緊縮的貨幣政策和財(cái)政政策，在市場(chǎng)流動(dòng)的貨幣量產(chǎn)生萎縮、貨幣量小于實(shí)際需求量，貸款利息隨之改變。此時(shí)，企業(yè)的籌資成本增加、負(fù)債企業(yè)償債壓力加大[2]。

2.負(fù)債規(guī)模過(guò)大帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)杠桿最大的弊端是放大作用，盈利時(shí)放大自有資金的利潤(rùn)率，虧損時(shí)同樣放大自有資金的虧損率[3]。企業(yè)負(fù)債不只是借入資金，還有拖欠供應(yīng)商的款項(xiàng)和預(yù)收客戶的購(gòu)房款。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，供應(yīng)商的購(gòu)貨款以及工程款也在增加，如果拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)過(guò)大，容易造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度受阻，進(jìn)而影響預(yù)售證的辦理，也就放緩了定金以及購(gòu)房款的收取。資金來(lái)源受阻，支付供應(yīng)商進(jìn)度款以及償還各種借款的壓力也就隨之加大。預(yù)售房屋款項(xiàng)收取后，同樣構(gòu)成負(fù)債的一項(xiàng)內(nèi)容。隨著房屋的銷售，收取的預(yù)收賬款會(huì)不斷增加，但是如果此時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度受阻，或者竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理不及時(shí)，不能按期交房，預(yù)收賬款會(huì)長(zhǎng)期掛賬，無(wú)法轉(zhuǎn)變成企業(yè)自有資金。同時(shí)影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重時(shí)造成大量客戶退房，如果此時(shí)資金鏈斷裂，極易給企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。

3.償還本息的資金壓力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債本息要以現(xiàn)金償還。房地產(chǎn)企業(yè)能否按期償還本息，一方面要看盈利狀況，另一方面還要看預(yù)期的現(xiàn)金流入量和資產(chǎn)的整體流動(dòng)性。如果經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致虧損，或利潤(rùn)為正，但存貨及應(yīng)收賬款等過(guò)多時(shí)，現(xiàn)金流入量就無(wú)法支付到期的借款本息。這時(shí)為了避免破產(chǎn)可以變現(xiàn)部分現(xiàn)有資產(chǎn)，而各種資產(chǎn)的變現(xiàn)能力是不一樣的。資產(chǎn)的變現(xiàn)能力與其流動(dòng)性成正比，如果資產(chǎn)的流動(dòng)性較弱，那變現(xiàn)能力就較差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就較大。很多企業(yè)破產(chǎn)的原因是資產(chǎn)不能在較短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，不能按時(shí)償還債務(wù)。

4.企業(yè)管理者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)的每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，尤其是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)。但是很多企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不到位，或者認(rèn)為只要做好日常的資金運(yùn)營(yíng)工作，就能避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。導(dǎo)致管理者對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范能力較差，企業(yè)財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)加大，嚴(yán)重時(shí)甚至導(dǎo)致公司破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

對(duì)于企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，要從貸款額度和期限規(guī)劃、負(fù)債規(guī)模確定、長(zhǎng)、短期貸款額度安排以及健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制等幾方面進(jìn)行措施應(yīng)對(duì)，對(duì)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、有效的防范，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

1.關(guān)注市場(chǎng)利率變化，科學(xué)規(guī)劃貸款額度和期限

企業(yè)需要制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)有專人收集相關(guān)信息，熟悉國(guó)家財(cái)政政策，并利用房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)后期預(yù)收賬款的收款進(jìn)度科學(xué)合理地規(guī)劃貸款的額度和期限。如果發(fā)現(xiàn)未來(lái)貸款利率較低，企業(yè)可以適當(dāng)增加長(zhǎng)期貸款的額度；反之，應(yīng)當(dāng)采取短期負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式，以此降低負(fù)債經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)。

2.利用融資工具模型，科學(xué)確定負(fù)債規(guī)模

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，但也要根據(jù)自身情況，把負(fù)債控制在一定的范圍內(nèi)，然后根據(jù)企業(yè)具體情況，確定負(fù)債資金額度。此時(shí)可以利用融資規(guī)劃的基本模型，確定外部資金的缺口，伴隨銷售增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)資產(chǎn)增長(zhǎng)速度如果高于預(yù)計(jì)內(nèi)部融資量的增長(zhǎng)速度，兩者差額就是外部融資需求量。即：外部融資需求量=資產(chǎn)增加-留存收益增加=資產(chǎn)占銷售百分比*銷售增長(zhǎng)額-預(yù)計(jì)銷售收入*預(yù)計(jì)銷售凈利率*（1-預(yù)計(jì)現(xiàn)金股利支付率）。由此模型確定的外部融資需要量是滿足銷售增長(zhǎng)的債務(wù)融資規(guī)模，將負(fù)債融資作為一個(gè)獨(dú)立的決策事項(xiàng)由管理層決策，而不是假定隨著銷售增長(zhǎng)而自發(fā)增長(zhǎng)。確定了外部融資量，然后再根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況安排負(fù)債的來(lái)源及期限。

企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定支付供應(yīng)商的款項(xiàng)，保證項(xiàng)目工程進(jìn)度，及時(shí)辦理預(yù)售證以及竣工驗(yàn)收手續(xù)，按時(shí)交房，保障收取的預(yù)售房款如約留在企業(yè)，轉(zhuǎn)為企業(yè)的自有資金。

3.充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素，合理安排長(zhǎng)短期貸款的規(guī)模和額度

在企業(yè)負(fù)債總額一定的情況下，如何安排長(zhǎng)、短期負(fù)債，才能使企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，則需從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，需要的資金量比較大，從立項(xiàng)開(kāi)始到辦理預(yù)售許可證收取定金及售房款，時(shí)間跨度較大，可用長(zhǎng)期負(fù)債解決；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，收取預(yù)售款后，企業(yè)就有了資金來(lái)源來(lái)緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)用資需求以及還貸壓力，此時(shí)可以利用短期負(fù)債來(lái)解決企業(yè)的資金壓力。

銷售狀況。如果企業(yè)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，就可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，企業(yè)資金充足，便于及時(shí)償還到期債務(wù)；如果企業(yè)銷售狀況不佳，資金來(lái)源受阻，就需要借入大量短期債務(wù)，承擔(dān)較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

利率狀況。當(dāng)長(zhǎng)期負(fù)債的利率與短期負(fù)債的利率相差較大時(shí)，企業(yè)一般較多地利用短期負(fù)債；反之，則會(huì)促使企業(yè)較多地利用長(zhǎng)期負(fù)債，以便于降低資金成本。

一方面，企業(yè)借債越多，需要定期償還的利息越多，要合理安排長(zhǎng)、短期負(fù)債規(guī)模以及籌集資金時(shí)間，對(duì)于臨時(shí)性資金需求可利用短期借款來(lái)解決，而對(duì)于固定資產(chǎn)等的增長(zhǎng)需求則需要長(zhǎng)期負(fù)債資金解決，同時(shí)，加強(qiáng)資金的使用效率；另一方面，也要積極去庫(kù)存，將房地產(chǎn)完工產(chǎn)成品及時(shí)轉(zhuǎn)換成可動(dòng)用資金。按照合同約定的時(shí)間催收客戶的房款，回籠資金，以免到了項(xiàng)目后期因?yàn)榇罅繋?kù)存及大額應(yīng)收賬款掛賬而不能將資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)，無(wú)法償還負(fù)債資金本息，造成破產(chǎn)危機(jī)。

4.樹(shù)立負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，真正可怕的是不將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)一回事。以未雨綢繆的態(tài)度看待企業(yè)，才能避免“屋漏偏逢連夜雨”的危機(jī)。企業(yè)要樹(shù)立負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者來(lái)說(shuō)要從法律與經(jīng)濟(jì)上明確其職責(zé)，給予其充分的資金籌措與分配的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，行使其控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)利，并獲得風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)收益。

四、結(jié)語(yǔ)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。當(dāng)然，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也有風(fēng)險(xiǎn)，化解不好就會(huì)債臺(tái)高筑甚至破產(chǎn)。但是，如果能夠把握住市場(chǎng)利率規(guī)律、制定合理的負(fù)債規(guī)模，合理安排長(zhǎng)、短期貸款的規(guī)模和額度，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，就會(huì)化風(fēng)險(xiǎn)為利益，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)核裂變式的快速發(fā)展。