徐鴻瑩

（中興發(fā)展有限公司，廣東 深圳 518000）

經(jīng)濟的高速發(fā)展推動了我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)面對城鄉(xiāng)一體化帶來的新經(jīng)濟形勢，要抓住進一步發(fā)展的機會，從內(nèi)部著手，不斷優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)的穩(wěn)定性和持續(xù)運行能力，尤其要注重資金管理工作，重視資金籌集、資金使用以及資金回籠的能力，把握主動權，規(guī)避財務風險和金融風險，通過良好的資金管理以及控制能力，確保在激烈的競爭環(huán)境下實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金風險管理現(xiàn)狀分析

（一）資金籌措難

房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)需要大量的資金支撐。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身并不具備較強的資金運作能力，此時需要通過與外界協(xié)作共同完成資金籌措工作。在整個房地產(chǎn)業(yè)務流程中，資金籌措是資金鏈中的重要環(huán)節(jié)。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，在資金籌措方面都有著共性特征。首先，面對資金缺口，房地產(chǎn)企業(yè)實際上能選擇的籌資渠道較少，一般是向銀行借貸或者自籌資金的方式，獲得項目所需資金。但自籌資金數(shù)額有限，房地產(chǎn)企業(yè)無法通過這種單一的渠道滿足項目資金運轉(zhuǎn)需求。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只能選擇通過銀行借貸滿足資金需求，但是這種籌措資金方式的成本較大，會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨較大風險。過于偏重某一渠道的籌資模式，也會使銀行受到該模式下的資金制約。

（二）資金運用率不高

房地產(chǎn)企業(yè)需要合理調(diào)控自身的資金利用率，以提升產(chǎn)能效率。房地產(chǎn)項目普遍需要較大數(shù)額的資金支持，如果缺乏對資金的有效運用，則會進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入，增加建設成本，影響企業(yè)其他環(huán)節(jié)的資金使用。房地產(chǎn)項目從最初的設計、建設到房產(chǎn)的全銷售，整個周期較長，在房源未能完全售完之前，如房產(chǎn)的積壓存貨，都會降低房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率。房地產(chǎn)企業(yè)在完成項目建設之后，需要快速地將貨物變現(xiàn)，否則對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，即將背負重大的資金鏈壓力，而這種壓力反過來也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。如果償債期結(jié)束時，房地產(chǎn)企業(yè)仍然無法償還，償債風險也會提升，同時房地產(chǎn)企業(yè)也要面臨法律責任追究。

（三）資金回籠難

很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金鏈的風險。如何快速回籠資金，降低財務風險，在很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。一旦缺少資金支持，就會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入進退兩難的境地，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金回籠難的原因主要有兩點。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，大量的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入行業(yè)中，樓盤越建越多，房屋銷售成了難題。對房地產(chǎn)市場大環(huán)境來說，只有解決了銷售問題，才能降低資金回籠的難度。很多房地產(chǎn)企業(yè)都由于存貨過多，無法變現(xiàn)而承受不了資金壓力，陷入資金緊張以及資金鏈風險中。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期和銷售周期往往跨度較大，一些大型房地產(chǎn)項目跨度的時間甚至超過一年，面對資金周轉(zhuǎn)的周期問題，房地產(chǎn)企業(yè)不得不持續(xù)投入資金，對房產(chǎn)項目進行維護以及持續(xù)性的開發(fā)，而且項目建設的時間越長，資金回收的周期也會相應延長。其次，對于房地產(chǎn)內(nèi)部管理來說，面對如此之長的資金鏈管理，涉及的人力成本也是較大的，管理難度也較高，一旦在過程中出現(xiàn)了不當?shù)墓芾硇袨椋瑒t會讓房地產(chǎn)資金鏈陷入風險。

（四）房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”），對銀行業(yè)金融機構(gòu)涉房貸款提出了明確的總量集中度要求，進一步釋放了從嚴調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的政策意圖。

建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和防范過熱風險是政策出臺的主要原因。從長期來看，包括房企融資“三條紅線”、房產(chǎn)稅穩(wěn)妥推進以及此次的房地產(chǎn)貸款集中度管理在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，都是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制政策框架的重要組成部分。只有扎牢宏觀調(diào)控政策框架，才能有效防范房地產(chǎn)市場“灰犀?！憋L險。從短期來看，疫情之后為穩(wěn)增長推出的一系列貨幣寬松政策，雖然意在托底實體經(jīng)濟，但客觀上也為房地產(chǎn)市場營造了寬松的流動性環(huán)境，近期部分熱點城市房價出現(xiàn)了加速上漲的趨勢。

二、基于風險管理視角強化房地產(chǎn)資金管理的對策建議

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提升融資能力

為了更好地應對來自外部內(nèi)部的種種風險，房地產(chǎn)企業(yè)要能從自身情況出發(fā)，探尋更加多元的融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化現(xiàn)有的融資策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要先運用科學的評估方法，根據(jù)不同項目的特征以及自身企業(yè)的承受能力，制定出資金使用規(guī)劃，做好每一個環(huán)節(jié)的資金投入節(jié)奏，在此基礎上再進行融資的評估以及計劃，可以提高融資的科學性，避免資金出現(xiàn)閑置或者面對資金短缺的風險。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強人員培訓，聘用具有豐富項目操作經(jīng)驗以及融資經(jīng)驗的專業(yè)人才，制定出科學的方案，從源頭上規(guī)避房地產(chǎn)資金風險問題的出現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目實際情況，盡可能多地對接更多樣化的金融渠道，通過挖掘戰(zhàn)略合作伙伴的方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低。在融資結(jié)構(gòu)上也一樣，要不斷朝向多元化的方向改進，這種融資策略的調(diào)整可以使房地產(chǎn)企業(yè)不再依賴于銀行以及自籌資金這兩種形式，融資效果也會更好。由于很多小型房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較低，在面對銀行等金融機構(gòu)時，往往處于劣勢地位。這樣的小型企業(yè)，一方面更要尋找更加多元的融資方法，在銀行等金融機構(gòu)中以精確的融資計劃以及良好的資信維護，作為贏取信任獲得資金的手段。另一方面，也要根據(jù)自己的實際承受能力，尋找其他融資機會。

（二）強化資金運用，提升資金使用效率

對于房地產(chǎn)資金管理工作來說，從業(yè)人員要認識到資金風險存在于房地產(chǎn)整個項目流程中，從總體資金風險控制上看，在資金使用階段，資金管理的風險最大，這和房地產(chǎn)企業(yè)的項目特征有關。房地產(chǎn)企業(yè)獲取的資金主要會投放在項目的開發(fā)、維護和建設上，每一個環(huán)節(jié)的資金使用都要按照最初的規(guī)劃執(zhí)行，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)做到詳細的成本管控，而這種管控的思想正是風險管理的基本要求。

除了要對資金做出計劃要求外，房地產(chǎn)企業(yè)也要配備專人對資金使用情況進行監(jiān)督，以規(guī)避資金使用過程中可能出現(xiàn)的徇私舞弊等問題，降低該類執(zhí)行風險。房地產(chǎn)企業(yè)要配備專人按照監(jiān)督考核機制，對資金的使用進行全過程、多角度的獨立監(jiān)督以及考核，這也是提高房地產(chǎn)資金使用效率、避免資金閑置以及不當使用的有效保障。專人專業(yè)的負責能夠及時對資金風險問題進行處理，提高了房地產(chǎn)資金風險管理的效率。

（三）創(chuàng)新營銷方案，加速資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在一定程度上造成了大量房源的積壓，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著售房難的問題。為了爭取更好的銷售結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新營銷方式，讓營銷幫助房產(chǎn)企業(yè)銷售目標的實現(xiàn)。當今的房地產(chǎn)營銷環(huán)境已經(jīng)不再是原本的賣方市場，所以相應的營銷方案也要走出簡單營銷的思路，通過增強和買房者之間的互動，解決其所需，提升房地產(chǎn)企業(yè)在消費者心中的地位以及品牌形象。在制定房地產(chǎn)項目營銷方案時，為了提升營銷的針對性，房地產(chǎn)企業(yè)要先獲取客戶的內(nèi)心訴求，掌握好定價的藝術，在既能滿足客戶需求，又能實現(xiàn)經(jīng)濟效益的前提下，制定出更加多元豐富的價格體系，吸引購房者的購買欲望，既滿足購房者的需求，也能實現(xiàn)資金回籠的速度與量的平衡。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對消費者的消費行為調(diào)研，找好著力點，將其作為創(chuàng)作為創(chuàng)新營銷方式的根基。國家在提出限購以及限價房市的政策之后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中不僅僅是房產(chǎn)的價格出現(xiàn)了變化，也出現(xiàn)了很多非市場因素以及各方博弈的問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷以及資金回籠問題的處理上要愈發(fā)謹慎，避免由于盲目定價而讓房地產(chǎn)企業(yè)進入另一個層面的資金風險困境中，得不償失。

（四）適應管理要求，降低房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的影響

為避免短時間內(nèi)大幅壓降房地產(chǎn)相關貸款可能引發(fā)的系統(tǒng)性風險，監(jiān)管部門也為銀行整改提供了較長的過渡期和一定的彈性政策。在具體政策執(zhí)行方面，根據(jù)相關通知要求，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機構(gòu)，適應通知中第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理的要求，在增減2.5個百分點的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身的風險管理能力，立足于長遠，通過有效的措施提升風險抵抗能力。新時期房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)眾多，企業(yè)要根據(jù)自身實際情況，走創(chuàng)新發(fā)展之路，拓展籌資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負債率，緊跟形勢的變化，探尋多元發(fā)展的新路徑，合理運用財務杠桿，采用創(chuàng)新營銷方式。同時，企業(yè)自身也要加強資金管理能力，通過優(yōu)化營銷、規(guī)范管理細節(jié)等方式，為房地產(chǎn)企業(yè)注入更強的競爭力，在激烈的市場競爭環(huán)境中，奠定扎實發(fā)展基礎，迎接新的挑戰(zhàn)。