楊 建

(天津?yàn)I海旅游區(qū)投資控股有限公司，天津 300480)

一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的概念

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)是指由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)募集資金，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的出租型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并將所產(chǎn)生的現(xiàn)金收入以派息的方式及時(shí)進(jìn)行分配，為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金收益的信托型或者公司型基金。REITs中主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品，被稱為基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

REITs本質(zhì)上是以具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)、強(qiáng)制分紅、稅收驅(qū)動(dòng)和專業(yè)化管理為核心特征的可上市金融產(chǎn)品。以美國(guó)為例，其《國(guó)內(nèi)稅收法》關(guān)于REITs的認(rèn)定要求主要包括：(1)總收入中至少應(yīng)有75%來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)租金或出售利得、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利息、持有符合要求的其他REITs份額的股息或出售利得等；(2)總資產(chǎn)至少有75%投資于不動(dòng)產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金票據(jù)、政府債券等；(3)在應(yīng)納稅年度內(nèi)支付的股息不低于應(yīng)稅所得的90%。對(duì)于滿足認(rèn)定要求的REITs，不論主體法律形式如何，均可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

底層資產(chǎn)能夠提供穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流是發(fā)行REITs的一個(gè)重要前提，只有滿足這一前提條件，再加上對(duì)REITs高股息分配的要求，才能打造出一個(gè)收益穩(wěn)定、收益率相對(duì)豐厚，在市場(chǎng)中對(duì)投資人有吸引力的金融產(chǎn)品。目前美國(guó)等西方國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)資金中私營(yíng)資本的投入比例相對(duì)較大，可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多由私營(yíng)資本投資，僅有非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目由政府投資，因而其基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)也多為市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施，收益水平相對(duì)較高。

二、國(guó)外基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展概況及案例

1.國(guó)外基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展概況

目前，美國(guó)、澳大利亞、新加坡、日本等國(guó)均有基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品發(fā)行。其中，美國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs集中在無(wú)線通信行業(yè)，日本現(xiàn)有的產(chǎn)品多以太陽(yáng)能發(fā)電設(shè)備為底層資產(chǎn)，而澳大利亞和新加坡的基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)較為多樣化，涉及公路、港口和機(jī)場(chǎng)等。

美國(guó)是REITs的誕生地和最為成熟的市場(chǎng)。在美國(guó)，REITs早期主要投資于寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓等傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。對(duì)于一些REITs產(chǎn)品尋求投資于非傳統(tǒng)資產(chǎn)的事項(xiàng)，美國(guó)國(guó)稅局(IRS)主要采取一事一議的方式通過稅收裁決判定相關(guān)資產(chǎn)是否屬于REITs合格投資對(duì)象。2016年，美國(guó)財(cái)政部和國(guó)稅局聯(lián)合發(fā)布了REITs不動(dòng)產(chǎn)的定義修訂①,提供了一個(gè)分析REITs投資的資產(chǎn)類型的框架，進(jìn)一步明確了REITs合格投資對(duì)象的判定。目前，美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法》列舉案例中認(rèn)可的基礎(chǔ)設(shè)施REITs合格投資對(duì)象主要包括通信鐵塔、碼頭、冷庫(kù)、數(shù)據(jù)中心、天然氣管道傳輸系統(tǒng)等。根據(jù)美國(guó)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs②共5個(gè)、工業(yè)REITs共13個(gè)、數(shù)據(jù)中心REITs共5個(gè)、自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs共5個(gè)，合計(jì)28個(gè)，占權(quán)益型REITs總數(shù)的17.28%。從市值方面來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs流通市值5117.21億美元，占權(quán)益型REITs的44.71%③。

2.國(guó)外基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例

冠城國(guó)際(Crown Castle International)是美國(guó)最大的共享通信基礎(chǔ)設(shè)施提供商之一，其擁有美國(guó)超過4萬(wàn)座通信鐵塔及其附屬通信設(shè)施和主要用于支持小基站網(wǎng)絡(luò)的近8萬(wàn)英里光纖設(shè)施。冠城國(guó)際的商業(yè)模式主要是通過租賃、許可、轉(zhuǎn)租和服務(wù)協(xié)議等長(zhǎng)期合同提供共享通信基礎(chǔ)設(shè)施接入服務(wù)并獲取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。具體來(lái)說(shuō)，是在通信站點(diǎn)上向無(wú)線通信提供商及許多其他行業(yè)的租戶出租空間，用于放置其通信設(shè)備。此外，冠城國(guó)際還有光纖電纜解決方案，站點(diǎn)開發(fā)、維護(hù)及管理等附加業(yè)務(wù)。冠城國(guó)際大部分通信設(shè)施都坐落在美國(guó)前100大商區(qū)內(nèi)，其共享通信基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)接入服務(wù)可以在低增量運(yùn)營(yíng)成本的條件下，帶來(lái)大量的增量現(xiàn)金流，從而給投資者帶來(lái)可以預(yù)見的回報(bào)增長(zhǎng)。

2014年，冠城國(guó)際轉(zhuǎn)型為REITs。一方面，轉(zhuǎn)型REITs帶來(lái)的稅收減免顯著提高了公司的可分配利潤(rùn)水平。2014年～2019年，冠城國(guó)際REITs運(yùn)營(yíng)及收購(gòu)相關(guān)稅收調(diào)整收益在1.21億美元～2.20億美元之間，占當(dāng)年所得稅前利潤(rùn)比例最低為20%，最高達(dá)到54%④。另一方面，轉(zhuǎn)型REITs后，冠城國(guó)際股利分配水平顯著提高，對(duì)投資者吸引力明顯增長(zhǎng)。2013年及之前，冠城國(guó)際從未對(duì)普通股投資者進(jìn)行過現(xiàn)金分紅。轉(zhuǎn)型REITs后，為達(dá)到美國(guó)國(guó)稅局REITs稅收減免相關(guān)要求，冠城國(guó)際必須將90%以上的利潤(rùn)分配給股東。2014年到2019年，冠城國(guó)際每股股利從1.87美元增加到4.58美元，年均股利增長(zhǎng)率達(dá)到19.6%。

三、國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1.發(fā)展現(xiàn)狀

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

此后監(jiān)管層積極探索創(chuàng)新，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)的各項(xiàng)配套政策紛紛落地，包括《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金配套業(yè)務(wù)規(guī)則》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則(征求意見稿)》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引(試行)》等。2021年1月15日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目落地可期。

目前，已有包括東湖高新、渤海股份等在內(nèi)的多家A股上市公司陸續(xù)發(fā)布公告開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作。東湖高新擬選取武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，并借此盤活公司存量資產(chǎn)，向輕重并舉資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。渤海水業(yè)股份有限公司擬以其持有的部分污水處理廠及自來(lái)水供水項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報(bào)發(fā)行工作，盤活存量資產(chǎn)并拓寬多元化股權(quán)融資渠道。目前籌備申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目主要集中在兩類：一類是新型基礎(chǔ)設(shè)施、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建設(shè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；另一類則是服務(wù)區(qū)域發(fā)展的公共事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目。隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)逐步成熟，未來(lái)會(huì)有更廣泛領(lǐng)域的更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目申報(bào)。

2.存在問題

盡管我國(guó)已陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策，并逐步完善相關(guān)法律法規(guī)，但基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地仍面臨著一些問題。

第一，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資和收益模式均與國(guó)外有較大不同，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接收益相對(duì)偏低，這種低收益模式本身與REITs存在一定隔閡。在美國(guó)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs多由普通公司向美國(guó)國(guó)稅局申請(qǐng)REITs資格，直接轉(zhuǎn)換而成，其底層資產(chǎn)原本就由私營(yíng)資本采用市場(chǎng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目本身大多具有較高的盈利能力。而我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)主要由政府主導(dǎo)，公益屬性較強(qiáng)，項(xiàng)目直接收益相對(duì)較低。例如，城市供水、供氣、供熱、公共交通、污水處理、垃圾處理等行業(yè)均實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)，適用《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。這類底層資產(chǎn)項(xiàng)目收益有限，且難以通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入的快速增長(zhǎng)，收益增長(zhǎng)空間有限。REITs是金融產(chǎn)品的一種，投資回報(bào)率是REITs投資人的終極目標(biāo)，低收益的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)化為REITs之后對(duì)投資者的吸引力相對(duì)有限。

第二，我國(guó)目前缺乏針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的稅收支持政策。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的基本保障和主要驅(qū)動(dòng)力。在美國(guó)，REITs主要是一個(gè)稅收概念，無(wú)論REITs采用什么樣的主體法律形式，只要符合稅法規(guī)則設(shè)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，就可以享有稅收優(yōu)惠待遇。其經(jīng)營(yíng)所得用于股息分紅的部分免繳企業(yè)所得稅，未分配部分按照21%的稅率繳納；資本利得用于股息分配的部分免繳企業(yè)所得稅，未分配部分按照15%或20%稅率繳納。稅收減免能夠顯著提高REITs的投資收益率，吸引社會(huì)資本對(duì)REITs進(jìn)行投資。而我國(guó)目前尚未完善針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的稅收支持政策，這會(huì)較大程度上影響其產(chǎn)品的盈利能力和分紅水平，降低REITs對(duì)投資者的吸引力。

第三，依托現(xiàn)有法律框架，基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，交易成本較高。按照《證券投資基金法》，證券投資基金投資范圍中并不包括非上市公司股權(quán)，公募基金直接持有非上市項(xiàng)目公司股權(quán)存在法律障礙，因而試點(diǎn)采取的是“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的交易結(jié)構(gòu)。這樣的設(shè)置規(guī)避了現(xiàn)有法律法規(guī)體系的大規(guī)模變動(dòng)，有利于試點(diǎn)項(xiàng)目盡快落地。但與成熟市場(chǎng)相比，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)和層級(jí)略多，交易成本相對(duì)較高，不利于其大面積推廣。

第四，國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要探索合理的程序，相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式需充分考慮實(shí)際因素。按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。在我國(guó)，很多基礎(chǔ)設(shè)施都屬于公益性或半公益性項(xiàng)目，多由國(guó)有企業(yè)投資持有。這就使得國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序問題成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行中必須面對(duì)的問題。按照國(guó)家相關(guān)政策和規(guī)定，國(guó)有企業(yè)持有的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要按照相關(guān)程序進(jìn)行評(píng)估和進(jìn)場(chǎng)交易，評(píng)估值高會(huì)相應(yīng)增加REITs成本，評(píng)估值低還可能出現(xiàn)被第三方摘牌的情況，面臨設(shè)立REITs失敗的風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行后所對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式設(shè)計(jì)需充分考慮實(shí)際情況，確保項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)效率，而不能僅考慮金融產(chǎn)品的發(fā)行需求。

四、完善國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策建議

1.以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為主，提升底層資產(chǎn)質(zhì)量

經(jīng)過40多年改革開放的高速發(fā)展，我國(guó)的機(jī)場(chǎng)、港口、高鐵、高速、電網(wǎng)、通信等各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了巨大的發(fā)展成就，目前已經(jīng)積累了大量成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的固定資產(chǎn)投資完成額數(shù)據(jù)，2010年～2020年我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資從每年約6.5萬(wàn)億元增加至18.8萬(wàn)億元，十年內(nèi)新增基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)達(dá)到141.7億元。按照發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)文，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)，主要包括：倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，收費(fèi)公路等交通設(shè)施，城鎮(zhèn)污水垃圾處理等污染治理項(xiàng)目，水電氣熱等市政工程，數(shù)據(jù)中心、5G等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。此外，政策鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。

在上述領(lǐng)域中，傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的道路、供水、燃?xì)狻⒐?、排水、垃圾等市政類?xiàng)目受到市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公益屬性的約束，收益水平相對(duì)有限，收益較好的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)比例不高，不利于基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行。而高速公路、高鐵、信息網(wǎng)絡(luò)、電力、機(jī)場(chǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目可以采用更為市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)模式，將能更好適應(yīng)REITs對(duì)收益的要求，發(fā)展前景更為廣闊。

建議政府主管部門和資產(chǎn)所有單位，深入推進(jìn)改革創(chuàng)新，以收益較好的經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為核心底層資產(chǎn)，進(jìn)行整體包裝和整合，配套相關(guān)支持政策，形成較好的現(xiàn)金流和項(xiàng)目收益，發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。從公共財(cái)政角度，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 REITs 將幫助公共部門有效盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)前期投資回收，既可以大幅度降低國(guó)企和地方政府的債務(wù)水平，又是有效吸收社會(huì)資本的重要渠道，將形成基礎(chǔ)設(shè)施投融資良性循環(huán)。

2.盡快出臺(tái)相關(guān)財(cái)稅支持政策

基礎(chǔ)設(shè)施REITs在我國(guó)的實(shí)踐發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，特別是相關(guān)稅收支持政策的制定出臺(tái)。從國(guó)外發(fā)展情況來(lái)看，稅收優(yōu)惠對(duì)于REITs有非常大的促進(jìn)作用，我國(guó)如果能逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs的稅收支持政策，將對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。建議借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs用于分紅的收益免征企業(yè)所得稅，避免投資收益在REITs和投資者層面雙重征稅，提高REITs產(chǎn)品的投資收益率。

3.逐步構(gòu)建完善相關(guān)法律體系

隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的積累，未來(lái)可以從頂層開始建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs業(yè)務(wù)載體，構(gòu)建并完善相關(guān)法律法規(guī)制度，簡(jiǎn)化交易結(jié)構(gòu)。其一，近期可調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，減少基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)層級(jí)，降低成本，提高效率?？梢钥紤]的一種方式就是在適當(dāng)時(shí)候通過修改證券投資基金法或針對(duì)REITs設(shè)定證券投資基金特別法，使REITs中的公募基金產(chǎn)品可以直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)。其二，遠(yuǎn)期如果條件允許，還可以考慮參考美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs認(rèn)定模式，只要符合稅法規(guī)則設(shè)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)資產(chǎn)主體就可以享有稅收優(yōu)惠待遇。除公募基金外，還可以擴(kuò)展私募REITs產(chǎn)品，構(gòu)建更為簡(jiǎn)單有效的載體模式，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)運(yùn)營(yíng)拓展融資渠道。

4.完善相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理制度，創(chuàng)新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要探索建立合理程序，如果相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管法規(guī)能夠針對(duì)REITs發(fā)行所涉及的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，設(shè)置相對(duì)靈活的轉(zhuǎn)讓程序，則REITs發(fā)展將能夠更加順利。此外，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式設(shè)計(jì)問題，需充分結(jié)合實(shí)際和專業(yè)要求，有效依托項(xiàng)目原有專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，不建議另起爐灶重新建立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，避免資源浪費(fèi)和成本增加，更不能對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的整體服務(wù)體系和服務(wù)能力造成較大沖擊。要在保留原有運(yùn)營(yíng)管理框架的情況下，創(chuàng)新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)更加專業(yè)和系統(tǒng)性的管理結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)國(guó)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，就其在國(guó)內(nèi)發(fā)展應(yīng)用中存在問題進(jìn)行分析，并對(duì)其未來(lái)發(fā)展提出了政策建議?？梢钥闯觯m然目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展仍面臨許多困難與挑戰(zhàn)，但基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs具有廣闊發(fā)展空間這一點(diǎn)是確定的。未來(lái)，隨著相關(guān)法律法規(guī)、配套政策的逐步完善和市場(chǎng)的逐步成熟，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將能更好為盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資渠道，有效吸引社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資金良性循環(huán)發(fā)揮重要作用。

注釋：

①Definition of Real Estate Investment Trust Real Property,Federal Register / Vol. 81,No. 169 / Wednesday,August 31,2016 / Rules and Regulations

②該統(tǒng)計(jì)分類中基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資對(duì)象主要是光纖、無(wú)線基礎(chǔ)設(shè)施、通信基站以及能源管線。

③數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)投資信托基金基金協(xié)會(huì)(NAREITs)，上述統(tǒng)計(jì)不包含抵押型REITs。

④數(shù)據(jù)來(lái)源：冠城國(guó)際2014-2019年年度財(cái)務(wù)報(bào)告