邱玲玲

（福建中駿置業(yè)有限公司，福建 泉州 362000）

從當(dāng)前整體情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)因為受到政府政策所帶來的影響，以及外部環(huán)境所帶來的影響，因此就會使得房地產(chǎn)企業(yè)面對著較大的風(fēng)險，其盈利能力也面對著極大的挑戰(zhàn)。這在一定程度上直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生與死。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)內(nèi)部控制體系的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)作為具備資金密集型特點的企業(yè)，無論是后期的項目建設(shè)、銷售，還是前期的項目投資開發(fā)等，都需要大量的資金投入，為其提供支持。因為開發(fā)房地產(chǎn)項目有著較長的開發(fā)周期，同時有著較慢的資金回籠速度，所以企業(yè)需要擁有相應(yīng)量的流動資金，而這種情況的出現(xiàn)，也會使得房地產(chǎn)企業(yè)在運營與發(fā)展過程中，面對較多的風(fēng)險。在運營過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)未能將有效的管理制度加入其中，那么就會使得企業(yè)內(nèi)部更加的混亂，并且出現(xiàn)各項的風(fēng)險。除此之外，企業(yè)如果能夠建立一套切實可行且完善的企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系，那么就會降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況。除此之外，建立完善的企業(yè)財務(wù)控制體系時，作為管理人員，就不需要花費更多的心思集中于企業(yè)的財務(wù)安全方面。所以建立一套完善的內(nèi)部控制體系顯得尤為重要，在這種情況下能夠有效地規(guī)避企業(yè)員工出現(xiàn)盜取、侵占、挪用企業(yè)資產(chǎn)等多種問題，同時也能避免外部人員與內(nèi)部人員相互勾結(jié)，使得滋生腐敗的蛀蟲被扼殺在搖籃之中。除此之外，通過建立完善的控制體系，能夠確保企業(yè)內(nèi)部有著真實的、可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，同時也能為企業(yè)決策層在決策過程中，作出正確的判斷。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的相應(yīng)風(fēng)險

一是資金風(fēng)險。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中存在較高的價值特性，在項目運行時，也需要投入大量的資金作為支持，否則就會出現(xiàn)一定的風(fēng)險。通常情況來看，可以將整個運作流程分成融資階段、開發(fā)階段、執(zhí)行階段等，確保每個環(huán)節(jié)得以全面落實，這樣才能保證資金得以平穩(wěn)與安全運行，保障開展各項環(huán)節(jié)更加順利。除此之外，更好地實現(xiàn)企業(yè)所設(shè)定的運營標(biāo)。如果企業(yè)當(dāng)中的資金在運行過程中發(fā)現(xiàn)問題，那么就會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂問題，如果發(fā)現(xiàn)該問題，那么就會導(dǎo)致企業(yè)的征信問題以及其他的矛盾不斷地爆發(fā)出來，對于企業(yè)的發(fā)展帶來相應(yīng)的影響，同時也會使得企業(yè)開始陷入到一個倒閉的危險之下。

二是有著融資風(fēng)險。因為房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的項目有著工程量大、投入資金多等多個特點，所以在這種情況之下需要進行融資處理，由此能夠獲得更多的資金。根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律可以看出企業(yè)在開展融資活動時，通常會采用銀行貸款、吸引投資等多種方式，只有獲得大量的資金支持，才能保證企業(yè)日后平穩(wěn)運行。如果在這時出現(xiàn)融資問題，那么就難以獲得相應(yīng)的資金，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項目難以繼續(xù)進行下去，同時不斷地延長工期，未能按照規(guī)定的交付時間完成交房，對于房地產(chǎn)企業(yè)日后發(fā)展帶來極其惡劣的影響。所以在融資過程中，需要從企業(yè)的實際情況出發(fā)，做好充分的分析工作，制定切實可行的融資計劃，避免出現(xiàn)融資失誤問題。

三是管理情況。在企業(yè)運行過程中，會涉及多個項目，從最開始的開發(fā)項目到后期的銷售環(huán)節(jié)，都會出現(xiàn)大量的成本管理。在這時需要制定切實可行的成本管理方式，使得成本管理風(fēng)險被不斷地降低，避免企業(yè)出現(xiàn)更多不必要的資金投入，保障企業(yè)具備良好的資金效益。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中，設(shè)計工作仍然有著不可忽視的地位，但是很多企業(yè)在設(shè)計過程，未能將整個設(shè)計過程與項目相互融合，最終融入到成本管理當(dāng)中，這就會導(dǎo)致很多設(shè)計人員往往注重技術(shù)數(shù)據(jù)，而對于經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行忽視，最終發(fā)生超過預(yù)算這一情況。根據(jù)大量的結(jié)果可知，因為設(shè)計變更而導(dǎo)致后期成本超出預(yù)算的總工程數(shù)量，占據(jù)20%左右，所以需要做好設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理工作，這樣才能保證企業(yè)具備較高的經(jīng)濟效益。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)內(nèi)部控制體系構(gòu)建時所面臨的問題

1.企業(yè)內(nèi)部缺乏順暢的交流信息

目前來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中，因為各個部門與項目處于不同的城市與地界，這就會導(dǎo)致企業(yè)總部與項目部門在進行交流時，出現(xiàn)相應(yīng)的阻礙。如果項目部門管理人員未能對于企業(yè)的類型進行了解，那么其所作出的最終判斷，必然會直接影響到企業(yè)運行情況。除此之外，如果企業(yè)總部無法對于項目的實際情況進行了解，那么就未能充分地掌握項目所面臨的困難同時也無法給予一定的支持，這就會增加項目風(fēng)險，并且使得項目失敗的可能性被逐漸加大。目前來看，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息交流不暢所帶來的影響，主要包含兩個這方面的內(nèi)容。一是出現(xiàn)信息失真的情況。在企業(yè)內(nèi)部控制體系當(dāng)中，因為未能制定明確的信息傳遞機制，這就會導(dǎo)致一些員工因為受到個人利益的誘惑，所以在傳遞信息過程中，容易對信息進行私自加工，這就導(dǎo)致信息失真問題不斷地發(fā)生。二是信息交流缺乏及時性。目前來看，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要是以直線型組織架構(gòu)為主，信息主要是從一線員工作為傳播的起始點，隨后直接傳遞到管理者那里，等到該信息最終上傳到企業(yè)管理層的時候，需要花費較長的時間，在等待事項批復(fù)時，也需要花費較長的時間。如果未能對于一些緊急事件進行及時處理，那么就會導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的問題。除此之外，管理人員在做出決策時是很快的，但是因為員工在工作中未能對于各項工作進行高度重視，采用拖拖拉拉的辦事態(tài)度，最終就會在執(zhí)行之后，內(nèi)部矛盾不斷升級。

2.企業(yè)內(nèi)部對于控制體系缺乏明晰的態(tài)度

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)都逐漸意識到做好內(nèi)部控制體系所具備的必要性，并且主動建立起對應(yīng)的內(nèi)部控制體系，但是通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)其在執(zhí)行時卻缺乏良好的效果。究其根本，是因為企業(yè)在制定內(nèi)部控制體系過程中缺乏清晰的態(tài)度，同時也缺乏努力執(zhí)行的決心。一方面，內(nèi)部控制體系實施想要獲得效果，那么就必須在執(zhí)行一段時間之后才能見效。但是很多企業(yè)在執(zhí)行一段較長時間，因為收獲的效果較小，所以就會對于內(nèi)部控制體系出現(xiàn)一個漠視的態(tài)度。另一方面，很多企業(yè)當(dāng)中的管理人員與決策人員都片面地認(rèn)為企業(yè)管理權(quán)力都掌握在自己手中，不愿意主動地簡政放權(quán)，拒絕將內(nèi)部控制工作下交給對應(yīng)的部門，這就會使得企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)一言堂的情況。除此之外，內(nèi)部控制體系在執(zhí)行過程中，也會受到?jīng)Q策者言論的影響，最終使得內(nèi)部控制體系所具備的權(quán)威性被不斷地降低。

3.內(nèi)部控制體系缺乏必要的風(fēng)險導(dǎo)向

對于廣大房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨的風(fēng)險必然是無處不在的。比如在投資的初期階段，因為會受到土地出讓金所帶來的多種因素，影響包括政策不確定性、同行競爭壓力、當(dāng)?shù)叵M者消費水平等，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，面對極大的風(fēng)險與壓力。在而中期建設(shè)過程中，企業(yè)因為受到宏觀調(diào)控風(fēng)險、員工工資調(diào)整、原材料價格上漲等多種情況的影響，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)備好大量的流動資金。在后期的銷售過程中，出售租賃樓盤的定價、營銷能力等，都會導(dǎo)致企業(yè)資金會受到影響，而使得企業(yè)面對的風(fēng)險被不斷加大。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)在面對風(fēng)險管理時，未能將積極性、主動性原則加入其中，在面對問題時，沒有想到如何去解決問題、預(yù)防問題，所以就導(dǎo)致其在處理相關(guān)突發(fā)事件時存在一個片面處理的情況。

四、風(fēng)險導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制體系構(gòu)建工作的有效方法

1.對于內(nèi)部環(huán)境進行優(yōu)化

在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，需要將內(nèi)部控制融入其中，確保從企業(yè)的實際情況出發(fā)，建立完善的內(nèi)部控制機制，保障企業(yè)監(jiān)督管理水平得以提升，確保企業(yè)從中獲得更多的經(jīng)濟效益。通常情況來看，可以將整個運作流程分成融資階段、開發(fā)階段、階段等，確保每個環(huán)節(jié)得以全面的落實，這樣才能保證資金得以平穩(wěn)與安全的運行，保障開展各項環(huán)節(jié)更加順利。目前來看，在企業(yè)開展監(jiān)督與管理工作，中風(fēng)險管理工作發(fā)揮著不可不可替代的作用，并且需要對于企業(yè)內(nèi)部控制做好長期工作，因此使得企業(yè)在市場中具備強有力的競爭力。作為風(fēng)險導(dǎo)向之下的房地產(chǎn)企業(yè)，需要主動打造更加完善的內(nèi)部控制環(huán)境，保證做好內(nèi)部控制相關(guān)宣傳工作，提高工作人員的認(rèn)識程度，使得各項工作得到快速落實。目前來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有著十分激烈的市場競爭氛圍，如何才能保障自身的競爭力得以提高呢?

比如需要對于內(nèi)部控制做好合理的設(shè)計工作，對于管理人員工作內(nèi)容做好明確分工，按照相關(guān)的理念進行落實與設(shè)計，確保將內(nèi)部控制活動能夠落實到實際當(dāng)中來。除此之外，也需要對于企業(yè)產(chǎn)生全新的認(rèn)同感，這也是制定企業(yè)文化核心的重中之重。企業(yè)發(fā)展需要員工的努力與支持，只有員工對于企業(yè)的文化與制度產(chǎn)生極大的認(rèn)同感，才能保證其在工作中更加積極主動。除此之外，也需要設(shè)立完善的管理部門，使其能夠具備帶頭作用，保證帶領(lǐng)廣大員工積極主動參與到內(nèi)部管理工作來，對于風(fēng)險進行管理與規(guī)范，保障企業(yè)能夠長遠(yuǎn)發(fā)展下去。

2.打造完善的交流平臺

因為受到風(fēng)險導(dǎo)向的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制管理體系時，出現(xiàn)信息缺乏通暢性這種情況，這種情況的出現(xiàn)，也在一定程度上是因為信息交流平臺建立缺乏完善性，所以在信息交流過程中會出現(xiàn)時間問題以及缺乏完善的信息溝通平臺等，這就會造成惡劣的影響。目前來看，隨著信息技術(shù)發(fā)展速度加快，能夠使得節(jié)約信息交流的時間，同時使得交流效果得以改善。

比如通過打造信息交流平臺，能夠確保信息交流速度得到大幅度的提高，并且也能避免出現(xiàn)信息失真這一問題。只需要在建立的平臺中，將所要發(fā)送的信息進行預(yù)先設(shè)定等，隨后相關(guān)程序能夠自動地將信息逐漸傳遞到管理人員的手中，并且作為信息發(fā)送人員，能夠及時地查看信息傳遞真實情況。對于一些較為緊急的信息，可以利用緊急處理渠道，將整個內(nèi)容推送到送到?jīng)Q策者的面前。通過這種方式，能夠有效地規(guī)避因為受到信息溝通不流暢所帶來的影響而使得企業(yè)后期面對的更多風(fēng)險。在構(gòu)建信息交互平臺過程中，需要將企業(yè)相關(guān)信息加入其中。比如內(nèi)部信息當(dāng)中的財務(wù)管理人員變更，會議通知的內(nèi)部信息、行業(yè)信息、政策信息等，可以確保在平臺中員工能夠根據(jù)自己的權(quán)限進行有效的查看，通過構(gòu)建完善的交流平臺，能夠有效地避免企業(yè)發(fā)生機密泄露的情況，同時也能幫助企業(yè)挽回更多的損失。

3.建立重大風(fēng)險管理機構(gòu)

因為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，存在相應(yīng)的特殊性，所以其在運行過程中也會面對較大的風(fēng)險。為了保證其所具備的應(yīng)對風(fēng)險能力得以提高，那我們必須建立完善的風(fēng)險管理機構(gòu)，由此能夠為廣大的決策人員提供所需的預(yù)警信息，降低發(fā)生各種風(fēng)險的主要概率。通過組織預(yù)警部門，能夠?qū)τ陲L(fēng)險管理系統(tǒng)進行全面的識別和檢測，保證其所具備的風(fēng)險管理能力得到顯著的提高。

比如在投資決策過程中，需要做好風(fēng)險防控工作，從市場現(xiàn)狀出發(fā)，對其進行深入的分析，結(jié)合客戶所提出的具體需要，有效地預(yù)測房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，并且通過分析決策、商討等多種方式，完成投資行為。在投資過程中，能夠保證企業(yè)獲得更多的效益，并且避免發(fā)生風(fēng)險。在設(shè)計時也需要對于成本進行全面的控制，將成本和管理作為設(shè)計當(dāng)中必要的環(huán)節(jié)之一，做好成本預(yù)算工作，并且緩解項目當(dāng)中的融資情況。對于成本管理做好限額設(shè)計工作，降低相應(yīng)的風(fēng)險。最后，因為在這一階段有著最高的風(fēng)險，所以必須將有效的風(fēng)險管理機制加入其中，對于相關(guān)的體系進行優(yōu)化，使得風(fēng)險能夠被控制在更加合理的范圍之內(nèi)，同時也能為企業(yè)日后發(fā)展起到一個保駕護航的作用，。

4.構(gòu)建完善的控制體系

目前來看，企業(yè)在開展內(nèi)部管理控制工作時，必須有著堅定的態(tài)度，因為內(nèi)部控制體系作為管理制度當(dāng)中的一種執(zhí)行時間長且減小較慢的工作，如果不堅持落實，有著堅定的態(tài)度與決心，而是選擇短期嘗試的態(tài)度，那么就難以取得效果。因此就需要企業(yè)當(dāng)中的工作人員必須長期堅持與沉淀，才能獲得想要的效果。但是往往在執(zhí)行過程中，因為見效慢且管理煩瑣，那么就會對于內(nèi)部控制出現(xiàn)一個執(zhí)行松懈的態(tài)度。在這時需要做好內(nèi)部控制體系規(guī)劃管理工作，確保更好地落實企業(yè)內(nèi)部控制工作，并且從內(nèi)部控制情況出發(fā)，做好深入的調(diào)查工作。隨著調(diào)查的逐漸深入，能夠幫助工作人員盡早的發(fā)現(xiàn)問題，針對其中各項問題，提出有效的解決措施，同時能夠降低該問題所帶來的風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理體系運行過程中，要求企業(yè)決策者能夠及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部當(dāng)中所涉及的多項矛盾，對于企業(yè)內(nèi)部的控制體系進行有效的改進，使其與企業(yè)的外部市場形勢以及內(nèi)部實際環(huán)境都能形成統(tǒng)一，由此能夠確保企業(yè)具備較高的管理水平。為了保證構(gòu)建的內(nèi)部控制體系得以落實，那么我們就必須重視各個工作人員在工作中所起到的作用。因此在構(gòu)建內(nèi)部控制體系過程中，需要從企業(yè)的內(nèi)部控制管理要求出發(fā)，優(yōu)化當(dāng)前的管理體系，并且將與時俱進的態(tài)度加入其中，對于制度內(nèi)容做好創(chuàng)新，使其能夠更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)日后發(fā)展需求，并且作為企業(yè)員工，也需要及時地反饋問題，并且做好改正工作，保證整個管理工作具備較高的有效性。

比如做好內(nèi)部管理人員的控制工作，在開展內(nèi)部控制管理過程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要對于財務(wù)管理人員培訓(xùn)工作進行高度的重視，保證其具備較高的專業(yè)水平和專業(yè)素質(zhì)，在做好技能培訓(xùn)過程中，也應(yīng)當(dāng)使其能夠在無形中樹立正確的工作態(tài)度，保證在日后工作中遵守法規(guī)，避免出現(xiàn)弄虛作假的情況。在面對財務(wù)預(yù)算和核算工作時，應(yīng)當(dāng)做好透明化處理工作，方便日后的管理與監(jiān)督工作，同時也能保障形成可靠的資金鏈提供相應(yīng)的幫助，避免資金在使用過程中出現(xiàn)斷層問題。除此之外，也需要建立完善的監(jiān)督管理機制，使其能夠?qū)τ趦?nèi)部控制落實情況做好及時檢查，如果發(fā)現(xiàn)問題，必須立即處理，通過對于監(jiān)督約束管理進行強化，也能避免發(fā)生職務(wù)犯罪的情況。

五、結(jié)語

綜上所述，目前來看我國經(jīng)濟發(fā)展速度加快，也帶動了房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，從而也使得房地產(chǎn)企業(yè)迎來了機遇與挑戰(zhàn)并存的新時期。作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了保證自身具備良好的競爭力，就需要從風(fēng)險導(dǎo)向出發(fā)，保證內(nèi)部具備較高的管理水平，使工作人員在工作中樹立正確的管理意識，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。