孟 杰

（國網(wǎng)山東省電力公司青州市供電公司，山東 青州 262500）

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位，是國家現(xiàn)階段重要的稅收來源。同時，政府也在不斷加強對房地產(chǎn)方面的關(guān)注，陸續(xù)出臺了各項限制性政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨的生存發(fā)展壓力越來越大。在這種情況下，各企業(yè)紛紛通過加強對會計成本的控制來提高經(jīng)濟效益、提升競爭力。通過科學(xué)合理的會計成本核算能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平、經(jīng)營成效以及市場經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的會計成本核算是對開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本費用，按照一定的分配比例在不同核算對象之間進行歸集和分配，以計算出項目的總成本和各個核算對象的單位成本。企業(yè)通過制定合理的成本區(qū)間，調(diào)動企業(yè)相關(guān)人員的工作積極性，促進各部門重視成本控制，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的會計核算成本一般通過“開發(fā)成本”一級科目進行核算，下設(shè)二級、三級科目。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：一是土地征用費及拆遷補償費，主要包括土地出讓金、大市政配套費、契稅、拆遷補償支出等；二是前期工程費，主要包括項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究等費用；三是建筑安裝工程費，主要包括開發(fā)項目建筑施工費和安裝工程費等；四是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣等社區(qū)管網(wǎng)工程費和園林綠化等園林環(huán)境工程費；五是公共配套設(shè)施費，主要包括開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出；六是開發(fā)間接費，主要包括管理人員相關(guān)的工資、福利費等費用，以及折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和項目營銷設(shè)施建造費等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）成本費用歸類不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常實務(wù)操作中，存在對所有費用按直接成本和間接成本隨意劃分的現(xiàn)象。因為房地產(chǎn)企業(yè)一般比較重視開發(fā)項目的整體會計成本，忽視了對成本費用的分類核算。房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣將成本核算重點放到核算工作上，往往忽視了各個分項成本，沒有根據(jù)實際情況將其進行合理分類，導(dǎo)致成本核算結(jié)果不真實，同時容易給后期的土地增值稅清算造成不便。

（二）成本核算對象不明確

房地產(chǎn)開發(fā)項目比較復(fù)雜，而且周期長，一個項目可能分期開發(fā)，而且每一期包含不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，核算對象眾多，在成本歸集的過程中，容易出現(xiàn)成本劃分不明確或者混淆的情況。

如果成本核算對象的劃分過于粗放，會導(dǎo)致核算對象之間的成本相互混淆，無法按照核算對象進行成本核算；如果成本核算對象劃分得過于精細(xì)，會導(dǎo)致核算對象種類較多，然后再進行成本匯總時工作量巨大。同時，如果工程預(yù)算部門或者施工部門在簽訂施工合同時沒有與財務(wù)部進行充分溝通，對施工內(nèi)容未進行明確界定，會造成核算對象劃分不明確，極易給會計核算工作帶來不便，使后期的土地增值稅清算工作不能有效開展，影響企業(yè)利益最大化的實現(xiàn)。

（三）銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不明確

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，一般都要跨年度開發(fā)，所以收入也需要跨年度進行確認(rèn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)初期，在土地征用、工程施工、市政配套費等方面資金投入巨大，所以房地產(chǎn)銷售一般采用預(yù)售、分期收款的方式。這就意味著開發(fā)產(chǎn)品的交付時間和收款時間不一致。（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品驗收合格并辦理竣工備案手續(xù)，同時簽訂預(yù)售合同并開具發(fā)票，就實現(xiàn)了開發(fā)產(chǎn)品的銷售風(fēng)險轉(zhuǎn)移，此時房地產(chǎn)企業(yè)就可以確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)的這種收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)存在一定的弊端，若開發(fā)產(chǎn)品沒有進行驗收或者驗收過程中出現(xiàn)問題導(dǎo)致未及時辦理竣工備案手續(xù)，就不能確認(rèn)收入。（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，開發(fā)產(chǎn)品不僅要驗收合格并辦理竣工備案手續(xù)、簽訂預(yù)售合同并開具發(fā)票，還要將開發(fā)產(chǎn)品移交給購房者，才算實現(xiàn)了風(fēng)險轉(zhuǎn)移，才能確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)的這種收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)意味著一旦業(yè)主對開發(fā)產(chǎn)品有異議，與房地產(chǎn)企業(yè)未能協(xié)商一致，不配合移交，就不能確認(rèn)收入。總之，不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險轉(zhuǎn)移的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致在實際會計核算過程中，各自的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差異。

（四）開發(fā)項目竣工決算不及時

重視工程決算，忽視項目竣工決算是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。工程決算一般在工程施工完成后規(guī)定的時間內(nèi)完成，有明確的時間點，而項目竣工決算涉及諸多方面，例如：配套設(shè)施的施工進度、相關(guān)手續(xù)的辦理進度等，容易造成項目竣工決算的拖延。項目不能及時進行竣工決算，將嚴(yán)重影響企業(yè)的成本、利潤、企業(yè)所得稅和土地增值稅的計算，且涉稅風(fēng)險較大。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的措施

（一）加強會計成本核算中費用的分類核算工作

根據(jù)相關(guān)會計、稅收法規(guī)的規(guī)定，可以在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置二級、三級、四級科目，對費用進行合理的分類和歸集。例如：開發(fā)成本--XXX項目—普通住宅/非普通住宅/商業(yè)用房—土地成本/前期工程費/建筑安裝工程費/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費/公共配套設(shè)施費/開發(fā)間接費用。

在進行成本核算階段，建立一套詳細(xì)規(guī)范的歸類標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照會計制度、稅收法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，做好各類成本的分類匯總工作，將不同類型的成本費用合理歸類。

對于道路、供水、供電、供氣、園林綠化等不能歸類到某個具體核算對象的成本費用，應(yīng)按照每個核算對象的相關(guān)比例進行分?jǐn)?，具體分?jǐn)偙壤梢园凑战ㄖ娣e或者可售面積進行分?jǐn)偂?/p>

（二）合理劃分成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分需要從會計和土地增值稅兩個方面考慮。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象依據(jù)立項內(nèi)容進行劃分。在立項前期，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)、開發(fā)時間、完工進度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工單位、管理需要等情況確定立項內(nèi)容。如果立項內(nèi)容分別標(biāo)明住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、地下停車場建筑面積等，應(yīng)分別核算。對相同性質(zhì)的開發(fā)產(chǎn)品，如果完工時間差異過大，應(yīng)分別核算；如果完工時間基本一致，為避免重復(fù)工作，可以合并核算。開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)、完工時間的不同，決定了成本核算對象的不同。根據(jù)立項內(nèi)容、綜合考慮會計核算和土地增值稅清算兩個方面，確定具體的成本核算對象。

（三）明確收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，合理配比成本

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》第四條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有兩種銷售方式：現(xiàn)房銷售和期房銷售。

現(xiàn)房銷售是指購房者可以即買即住，商品房銷售應(yīng)在履約時點確認(rèn)為收入。

期房銷售是指房地產(chǎn)企業(yè)在建的、無法即時交付的房產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與購房者在商品房建造過程中，與購房者簽訂《商品房預(yù)售合同》，在竣工交付前收到商品房的全部房款，并將商品房的相應(yīng)房號指定給了固定購房者，商品房具有不可替代的用途。期房的出售可以按照時段履約義務(wù)確認(rèn)收入。

在收入確認(rèn)的同時，要結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常財務(wù)工作中，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工進度、付款進度要求施工單位及時開具發(fā)票，對于已經(jīng)完工的合同應(yīng)協(xié)調(diào)各部門盡快出具決算，及時辦理結(jié)算和發(fā)票催收工作，保證會計核算上的成本能夠準(zhǔn)確計量，做到收入、成本合理匹配。對于已完工、還未決算的工程可以預(yù)提成本，在每年的5月31日即企業(yè)所得稅匯算清繳前與施工方協(xié)商，開具結(jié)算預(yù)估金額的90%及以上的發(fā)票。根據(jù)稅法規(guī)定，可以按合同金額的10%預(yù)提成本。

（四）提高對項目竣工決算的重視，確保項目及時結(jié)算

由于影響項目竣工決算進度的原因很多，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的竣工決算沒有時間限制，一拖再拖。對此，可以根據(jù)項目規(guī)模設(shè)置明確的核算周期，協(xié)調(diào)各部門按預(yù)算推進工作進度，一是確保每項施工項目完成后及時出具工程決算；二是及時跟進項目手續(xù)的辦理。對部分尚未按時出具決算的工程可以暫估成本，確保項目竣工決算能如期進行，在出具決算后根據(jù)決算金額調(diào)整開發(fā)成本。

（五）加強會計人員培訓(xùn)，建立一支高效的財務(wù)隊伍

房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的行業(yè)特殊性，這就對房地產(chǎn)財務(wù)工作人員的專業(yè)性提出了更高的要求。近幾年，政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各項稅收政策不斷頒布，特別是“營改增”后，相關(guān)政策和制度也發(fā)生了巨大改變，這就對財務(wù)人員提出了更高的要求。首先，財務(wù)工作人員必須具備專業(yè)上崗證書、會計電算化證書，確保職業(yè)素養(yǎng)能滿足工作的要求；其次，企業(yè)要制定相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容，開展多種形式的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，如線上學(xué)習(xí)、外出培訓(xùn)等，要求財務(wù)人員及時學(xué)習(xí)、深入研究相關(guān)的會計制度，及時掌握各項稅收政策，合理運用優(yōu)惠政策，為公司創(chuàng)造更多的效益。通過不斷學(xué)習(xí)，提高財務(wù)人員的自身業(yè)務(wù)能力，提升工作效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作作出應(yīng)有的貢獻。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品具有獨特的運營特點。因此，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)不斷改進核算方法、強化核算意識、明確處理流程、規(guī)范會計處理范疇，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險，提高運營發(fā)展水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展保駕護航。