馬艷梅
【摘要】近年來,隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著諸多風(fēng)險,需要采取科學(xué)合理的方法進行風(fēng)險管理,促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險較多,比如土地獲取過程的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險、房地產(chǎn)銷售租賃中的風(fēng)險,這些都會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此,本文就針對房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的風(fēng)險進行深入分析,并提出一些具體的風(fēng)險管理策略,希望能為相關(guān)人員提供一些有效參考依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營;風(fēng)險管理;策略
近幾年,我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從高速發(fā)展的狀態(tài)進入穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài),這一過程使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加激烈的市場競爭,需要嚴(yán)格做好房地產(chǎn)經(jīng)營過程的風(fēng)險管理,從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益,促進房地產(chǎn)行業(yè)朝著良好的方向不斷發(fā)展。通過深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險,探究房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的有效策略,有利于提出一些可靠的參考依據(jù),促進房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的持續(xù)發(fā)展。
1、房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險分析
1.1土地獲取過程的風(fēng)險
土地獲取是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個重要環(huán)節(jié),若是在這一方面存在管理不當(dāng)?shù)那闆r,很容易出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的損失。一般在土地獲取階段的管理活動中,需要做到合理選址,獲得土地的使用權(quán),但是土地價格很容易受到政策及市場的影響產(chǎn)生變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本較大,進而造成財務(wù)風(fēng)險等各種問題,不利于房地產(chǎn)經(jīng)營活動的順利開展[1]。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模逐漸擴大,使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期顯著增加,整個過程需要考慮到各個方面的影響因素,比如工程用地的情況、施工配套工程及施工人員等等。在完成土地規(guī)劃之后,需要對項目開發(fā)的方式方法和時機進行分析,之后進行項目的預(yù)算,這一過程存在以下兩個方面的風(fēng)險:①從土地獲取帶來的風(fēng)險。在土地獲取之后,若是出現(xiàn)了一些不符合工程建設(shè)的問題,將產(chǎn)生更多的工程費用,使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益受到影響,甚至出現(xiàn)一些其他風(fēng)險。②政府政策帶來的風(fēng)險。通過政府政策對商品房的稅收進行減免,使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)比較偏向商品房,且影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期和開發(fā)方式,那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益也將受到一定影響。
1.3房地產(chǎn)銷售租賃中的風(fēng)險
在進行房地產(chǎn)銷售租賃活動的時候,經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟收益受到較大影響。由于房地產(chǎn)項目從土地獲取到銷售租賃的過程是一個長期過程,很容易受到市場環(huán)境和政府政策的影響,且我國人民對房地產(chǎn)的需求也會不斷變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著諸多風(fēng)險,很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售租賃的實際與預(yù)期目標(biāo)不符的情況,難以保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益[2]。
2、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的具體策略分析
2.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境
良好的經(jīng)營管理是促進房地產(chǎn)經(jīng)營和管理順利進行的重要基礎(chǔ),若是對經(jīng)營環(huán)境的控制管理缺乏重視性,將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的效果,給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來諸多風(fēng)險。因此,在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理工作的時候,首先就要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境,充分認識到企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境所產(chǎn)生的影響,進而采取具有合理性的措施,不斷調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動,使房地產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險得以有效降低。從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境這一方面來講,可以在土地獲取的時候,對土地政策的變化進行充分了解;在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程,對金融政策的變化進行了解;在房地產(chǎn)的銷售租賃過程,對住房政策的變化進行了解。只有在充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)上,才能夠做出合理的風(fēng)險管理策略,促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的順利開展[3]。
2.2強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防控能力
由于房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的專業(yè)性較高,要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的風(fēng)險防控能力,便于采取科學(xué)合理的措施對各種風(fēng)險進行處理,使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益得到保障。在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的時候,需要對市場產(chǎn)生的變化、政府政策帶來的變化進行預(yù)測,做好企業(yè)內(nèi)部的管控,盡可能降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本。例如在房地產(chǎn)項目的建設(shè)前期,需要做好對工程造價的控制,做到合理設(shè)置工程項目的緩沖資金,并做好工程招投標(biāo)過程的風(fēng)險管控。在進行工程招投標(biāo)活動的時候,需要確定施工單位的資質(zhì)水平,保證施工隊伍的技術(shù)能力達到要求,杜絕出現(xiàn)施工返工等狀況,使房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險得以有效降低。其次,需要重視對材料設(shè)備的質(zhì)量管控,在做好質(zhì)量控制的同時,將材料設(shè)備的投入成本控制在合理范圍,從而降低工程成本,幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟效益。
2.3提高房地產(chǎn)經(jīng)營的銷售水平
房地產(chǎn)的銷售租賃是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個重要部分,只有保證房地產(chǎn)銷售租賃的高效進行,才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流,從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此,為實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的目標(biāo),需要對房地產(chǎn)的銷售能力進行提升,不斷提高房地產(chǎn)的銷售水平,從而提高企業(yè)的資金回收率,幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟效益。目前我國對房地產(chǎn)建筑提出了更高的要求,既要滿足消費者的住房需求,還要對自身的服務(wù)質(zhì)量進行提升,從而提高消費者的滿意度,為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象。具體來講,在進行房地產(chǎn)建筑的設(shè)計活動中,需要充分考慮到購房者的實際需求,確保房地產(chǎn)建筑具有一定的個性化特征,并做好相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),使住房者的生活質(zhì)量得到保障。同時,需要做好房地產(chǎn)售后階段的服務(wù),為房地產(chǎn)企業(yè)吸引更多的客戶[4]。
2.4提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平
物業(yè)管理是提高房產(chǎn)價值的一個重要途徑,若是在物業(yè)管理方面存在問題,將直接影響到住房居民的生活質(zhì)量,進而對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生不滿的情緒,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽遭受重大打擊。因此,在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的時候,必須要重視對物業(yè)管理的強化,不斷提高物業(yè)管理的工作水平,為住房居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對于物業(yè)管理的強化,需要從房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)階段入手,做好項目開發(fā)建設(shè)過程的控制管理,在保證自身經(jīng)濟效益的同時,提供良好的售后服務(wù),并采取合理的方法對物業(yè)管理進行創(chuàng)新,使物業(yè)管理能夠充分滿足住房居民的需求,使住房居民的生活質(zhì)量得以有效提升。
結(jié)語:
綜上所述,為促進房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的有效進行,需要充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營面臨的風(fēng)險,做到深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境、強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防控能力、提高房地產(chǎn)經(jīng)營的銷售水平、提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平,通過各種策略降低房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險,促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻:
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[3]杜桂兵.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理分析及策略[J].裝飾裝修天地,2017,(21):104.
[4]程嘉莉.如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險管理[J].中國經(jīng)貿(mào),2017,(7):56.