有“史上最嚴(yán)”之稱的我國住房租賃領(lǐng)域首部規(guī)范性文件——《住房租賃條例》公開征求意見反饋已于10月8日截止。從9月7日住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》開始，涵蓋了出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動等住房租賃領(lǐng)域方方面面，且事關(guān)“未來可能是全球最大租賃住房市場”規(guī)范性運營的行政法規(guī)就備受關(guān)注。

截至目前，該“征求意見稿”細(xì)則尚未公布。但據(jù)筆者了解，業(yè)務(wù)涉及住房租賃行業(yè)的開發(fā)商、長租公寓運營商等企業(yè)已經(jīng)受邀參與編制國家標(biāo)準(zhǔn)級《租賃住房建設(shè)運營標(biāo)準(zhǔn)》，該國家標(biāo)準(zhǔn)編制是由住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司發(fā)起，預(yù)計2021年正式頒布。

“參與編制該標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)很多，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、首創(chuàng)、自如、魔方、貝殼找房等多家企業(yè)，其中分散式長租機(jī)構(gòu)只有自如一家。”自如相關(guān)人士向筆者透露道，自如主要參與的是裝修改造、環(huán)境管理部分。

租房市場亟待行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺

2016年中央提出“房住不炒”“購租并舉”，加大力度構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革。自此之后，真正把租賃住房當(dāng)成一個行業(yè)來講。2017年，十九大報告提出多渠道保障，租購并舉的住房市場。再到如今的住建部向全社會公布住房租賃條例的征求意見。不難看出，頂層設(shè)計和市場力量都在趨使我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入“多管齊下、租購并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的多層次住房供給體系的健康軌道，而住房租賃市場是我國多層次住房供給體系中非常重要的一環(huán)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年底我國長租公寓房間數(shù)量僅為100萬間，而在2016年底迅速增長至200萬間左右。從當(dāng)前租賃市場需求增速來看，未來十年將是住房租賃市場快速發(fā)展的階段，到2030年，中國房屋租賃市場的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。

正如龍湖冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰向筆者所示，中國擁有14億人口，未來可能會是全球最大一個租賃住房市場。但在這個巨量市場中，尚未有國家級的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)范該領(lǐng)域的市場行為。

“我們研究了德國、新加坡、日本、美國等發(fā)達(dá)國家發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個經(jīng)濟(jì)體處在高速增長時，會注重開發(fā)業(yè)務(wù)，也就是增量市場的建造，當(dāng)經(jīng)濟(jì)從高速向中低速切換時，就會開始重視租賃，就是存量的增值運營?！睆堉锹斶M(jìn)一步向筆者表示，無論是此次住建部發(fā)起的租住房租賃條例，還是租賃市場發(fā)展一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定，以前都是空白，也沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前都在加緊制定。

當(dāng)然，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，甚至立法之前的關(guān)鍵點，涉及方方面面。以供給端為例，張智聰稱，從宏觀上看，住房租賃市場需求仍在增長，但底層資產(chǎn)的供給受限，只能通過改革的方式，將閑置房源改造，如工業(yè)用房、倉儲用房等。即在土地性質(zhì)不變的情況之下，改造成租賃住房，降低供給側(cè)成本。

企業(yè)需拼“長期主義”內(nèi)功

無疑，住房租賃是長期存在的經(jīng)濟(jì)行為，但長租公寓市場在國內(nèi)發(fā)展時間不到10年，真正迅猛增長開始于2015年，市場需求催生了這一行業(yè)快速發(fā)展，但也隨之產(chǎn)生了一些問題。

今年疫情以來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)了“暴雷”跑路現(xiàn)象。貝殼研究院高級分析師黃卉曾向筆者指出，長租公寓“暴雷”的核心原因，在于前幾年一些長租公寓企業(yè)盲目進(jìn)入行業(yè)，激進(jìn)收房快速擴(kuò)張，高進(jìn)低出等經(jīng)營不善的企業(yè)陸續(xù)倒閉。

對此，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著國家級《租賃住房建設(shè)運營標(biāo)準(zhǔn)》正式頒布和住房租賃條例進(jìn)入立法階段，可能會給長租機(jī)構(gòu)運營商帶來短期陣痛，但長期是好事，可以提高行業(yè)門檻，清除擾亂市場違規(guī)經(jīng)營的企業(yè)，給正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)帶來安全感。比如對龍湖冠寓、萬科泊寓以及自如等企業(yè)來說，都是走長期主義的經(jīng)營邏輯，只要修煉好產(chǎn)品與服務(wù)能力，則能保持穩(wěn)健經(jīng)營。

“冠寓生意可持續(xù)最重要的邏輯是龍湖集團(tuán)的穩(wěn)健經(jīng)營。龍湖集團(tuán)有非常優(yōu)異的信用基礎(chǔ)，保持非常低的資金成本，使得抗風(fēng)險能力也很強(qiáng)?！睆堉锹敱硎?，在此基礎(chǔ)上，面對行業(yè)的變化，冠寓也在調(diào)整業(yè)務(wù)模式。比如，通過市場化行為快速獲取房源進(jìn)行存量改造經(jīng)營，與政府合作，協(xié)助地方解決人才安居問題。截至目前，龍湖冠寓已與全國多個重點城市政府及相關(guān)事業(yè)單位，房管局、公租房管理機(jī)構(gòu)、國家科技園區(qū)等合作了50多個人才公寓項目，提供2萬多套人才住房。

事實上，人才公寓是當(dāng)下不少開發(fā)商或者長租公寓運營商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。對此，嚴(yán)躍進(jìn)向筆者表示，從某種程度上來看，這也是企業(yè)“踩過坑、交過學(xué)費后的反思和復(fù)盤沉淀”。尤其經(jīng)過今年疫情的“洗禮”后，房源出租率高的運營商，基本都是瞄準(zhǔn)“長期主義”，注重產(chǎn)品力打造和正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)。鑒于此，無論是出臺標(biāo)準(zhǔn)還是立法，都預(yù)示著整個長租行業(yè)從前期高投入轉(zhuǎn)入了拼長期能力的平穩(wěn)期。（文章來源：證券日報網(wǎng)）