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        不同權(quán)利類型用地的地價(jià)水平分析

        2020-12-25 07:15:04孫習(xí)華
        遼寧自然資源 2020年12期
        關(guān)鍵詞:作價(jià)權(quán)能供地

        孫習(xí)華

        (朝陽縣羊山國土資源所,遼寧朝陽 123000)

        國有建設(shè)用地按照權(quán)利特征可以分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)及授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)五種類型,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施細(xì)則》,國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股三種用地方式為國有土地有償使用方式。本文就五種不同權(quán)利類型用地的地價(jià)水平進(jìn)行分析。

        一、不同土地使用權(quán)類型的定義

        根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國土資源部關(guān)于印發(fā)<規(guī)范國有土地租賃若干意見>的通知》《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》等法律法規(guī),筆者將五種權(quán)利類型的土地使用權(quán)定義從“可采取此種方式供地的土地所有權(quán)性質(zhì)”、“是否繳納土地出讓金(土地出讓純收益)”、“供地要求”以及“土地使用年期限制”四個(gè)方面進(jìn)行對比(表1)。

        表1 不同土地使用權(quán)類型

        通過表1對比可見,其中劃撥土地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是僅對于國有土地才有的供地方式,而集體土地可以采取出讓、作價(jià)出資(入股)及租賃方式進(jìn)行供地。

        劃撥土地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)均未繳納土地出讓純收益,其中,授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí),需補(bǔ)繳土地出讓金;出讓土地使用權(quán)、作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)均為有償使用土地使用權(quán)類型,所不同的是繳納土地出讓金的方式,其中出讓土地使用權(quán)是以貨幣形式繳納的,作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)是以資本或股本形式繳納的,租賃土地使用權(quán)是以貨幣形式分期繳納的。

        從供地要求來看,有償使用方式的供地條件比較寬松,其中出讓土地使用權(quán)無限制,符合國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的企業(yè)方可采取作價(jià)出資(入股)方式取得土地使用權(quán),而經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地(無論是利用原有建設(shè)用地,還是新增建設(shè)用地)均需出讓,不能采用租賃方式供地;符合劃撥供地目錄方可采用劃撥方式供地,省級以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營方式供地。

        從土地使用年期限制來看,劃撥土地使用權(quán)無年期限制;出讓土地使用權(quán)、作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)均為一定年期(不超過法定最高出讓年期);租賃土地使用權(quán)為一定年期(短期一般不超過5年,合同法規(guī)定20年,不超過同類用途法定最高出讓年期)。

        二、不同土地使用權(quán)類型的權(quán)能分析

        國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股三種用地方式為國有土地有償使用方式,有償使用的土地在使用期限內(nèi)具有相對完整的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。非有償使用方式土地使用權(quán),其權(quán)能相對較小。

        其中,劃撥土地使用權(quán)除規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,并要繳納土地使用權(quán)出讓金,因此其擁有的占有權(quán)、使用權(quán)與有償使用土地一致,但僅有部分的收益權(quán)和一定權(quán)限的處分權(quán)。

        授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是一項(xiàng)比較特殊的使用權(quán)類型,其不屬于有償使用的范圍,對使用權(quán)人有嚴(yán)格限制,與劃撥土地使用權(quán)有一定的區(qū)別。與劃撥土地使用權(quán)相比,授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)具有相對更大的收益權(quán)(在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資入股、租賃)和處分權(quán)(在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓);但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn),并補(bǔ)繳土地出讓金。

        綜上分析,按照權(quán)能大小分,不同權(quán)利類型的土地使用權(quán)權(quán)能可用下式表示:

        出讓土地使用權(quán)權(quán)能=作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)權(quán)能=租賃土地使用權(quán)權(quán)能>授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)權(quán)能>劃撥土地使用權(quán)權(quán)能

        三、不同土地使用權(quán)類型的地價(jià)內(nèi)涵

        劃撥土地價(jià)格其實(shí)就是為取得劃撥土地使用權(quán)而支付的代價(jià),其內(nèi)涵就是土地的平均取得成本與開發(fā)成本之和。而出讓土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵為全地價(jià),與劃撥土地使用權(quán)內(nèi)涵相比,除了包含土地的平均取得成本與開發(fā)成本之和外,還包含土地增值收益(土地出讓純收益),可用公式表示為:出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地增值收益。

        根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)<規(guī)范國有土地租賃若干意見>的通知》(國土資發(fā)[1999]222號)規(guī)定,租賃土地使用權(quán)的租金標(biāo)準(zhǔn)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡,即承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

        《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定:“評估作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)價(jià)格,可參照出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。即作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)地價(jià)內(nèi)涵與出讓土地使用權(quán)地價(jià)內(nèi)涵一致。

        目前國家沒有對授權(quán)經(jīng)營土地的地價(jià)內(nèi)涵作出明確規(guī)定,由于授權(quán)經(jīng)營土地在改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí),需補(bǔ)繳土地出讓金,此時(shí)其與劃撥土地使用權(quán)無二,因此筆者認(rèn)為對授權(quán)經(jīng)營的土地使用權(quán)內(nèi)涵界定為與劃撥土地使用權(quán)內(nèi)涵一致比較合理。

        四、結(jié)語

        通過對不同土地使用權(quán)類型的定義、權(quán)能及地價(jià)內(nèi)涵的分析,出讓土地使用權(quán)與作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)權(quán)能及地價(jià)內(nèi)涵一致,地價(jià)水平一致,均為全地價(jià);租賃土地使用權(quán)的租金標(biāo)準(zhǔn)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡,即可以按全地價(jià)或純收益進(jìn)行折算。

        劃撥土地僅有劃撥權(quán)益,其收益及處分權(quán)受到限制,在數(shù)值上與出讓地價(jià)相比,少了土地增值收益(土地出讓純收益)部分,因此地價(jià)水平較低。

        雖然授權(quán)經(jīng)營土地地價(jià)內(nèi)涵與劃撥土地地價(jià)內(nèi)涵基本一致,但其擁有比劃撥土地相對更大的權(quán)利及收益,因此其地價(jià)水平應(yīng)高于劃撥地價(jià),處在出讓地價(jià)與劃撥地價(jià)之間,更偏向于劃撥地價(jià)。

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