張鳳玲

深圳如何通過市場手段騰挪土地空間

時值深圳特區(qū)40周年，中央給深圳送來了政策大禮包。1 0月1 1日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020 - 2025年）》（以下簡稱為《方案》）。

其中， “完善要素市場化配置體制機制”放在首位，而有關(guān)土地管理制度方面的內(nèi)容，又排在該部分的第一位，內(nèi)容總結(jié)就是：深圳如何通過市場手段騰挪土地空間。

在國內(nèi)四大一線城市中，深圳土地面積最小，1 997平方公里，約為上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8。

但深圳土地價格高等問題越來越明顯，連華為這樣的龍頭企業(yè)都部分搬走，那么，此次深圳土地制度改革，能緩解土地緊張局面嗎？深圳到底還有多少存量土地，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展？此次深圳土地制度改革，能降深圳房價嗎？

主要內(nèi)容

主要內(nèi)容有七項：

一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)。

二、支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

三、支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

四、探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。

五、深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

六、支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。

七、試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

這些授權(quán)、支持和改革條款，對深圳土地市場來說，意義重大。

得到肯定

深圳的土地制度，一直是一個非常特殊的存在。特殊在于，從理論層面，深圳市所有的土地都已完成國有化轉(zhuǎn)制，深圳市沒有農(nóng)地。這份特殊來源于一份文件，根據(jù)《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》（深發(fā)[2003] 15號），寶安和龍崗兩區(qū)的農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，同時將兩區(qū)956平方公里集體土地一次性轉(zhuǎn)成國有土地，簡稱“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”。

因為“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”，深圳是中國第一個沒有農(nóng)村建制的城市，深圳也是中國唯一一個沒有農(nóng)地的城市。

當(dāng)時，深圳“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”，既有深圳遠離北方政治中心的緣故，也有南國市場經(jīng)濟意識濃厚，土地市場交投敏銳的因素。

但過去整整1 7年，中央并沒有對外表態(tài)支持“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”，所以說的是“理論上”。這些年來，幾乎每一次土地制度改革，在討論階段，中央政府、地方政府和專家們都心照不宣地退避談?wù)撋钲谕恋刂贫雀母?，局面非常微妙?/p>

但在深圳特區(qū)40周年之際，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)文件，明明白白地寫著“將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)”，從這一點來看，這是中央肯定深圳特區(qū)40年的一個注腳。

降地價

土地擴權(quán)后，從理論層面，有助于深圳調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增加住宅用地，但還是很難降地價。

根據(jù)公開資料顯示：深圳市域面積大約2000平方公里，其中基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里;剩下的1 026平方公里，作為制造業(yè)強市的深圳又劃定了270平方公里的工業(yè)用地紅線。其余的756平方公里土地，要滿足居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等需求。

還剩多少住宅用地呢？

根據(jù)深圳市住建局的《住房發(fā)展2020年度實施計劃》顯示，今年居住用地占建設(shè)用地的22.6%。而早在201 8年5月1 9日，住建部就要求，熱點城市新增居住用地要達到建設(shè)用地的25%。22.6。與2 5%差距的背后是深圳市沒有土地了，2005年深圳市政府就發(fā)出了“十一五”期間建設(shè)用地將消耗殆盡的警訊。

按照《方案》這些盤活存量建設(shè)用地等措施，其實，深圳市一直在想辦法推進，比如201 3年，深圳市政府出臺的《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》，對于原農(nóng)村集體土地用于產(chǎn)業(yè)用地的人市方式、利益分配等內(nèi)容進行了規(guī)定。也是這一年，深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰股份合作公司，率先嘗試“農(nóng)地入市”。

但呈現(xiàn)的結(jié)果，并不是很理想。

同時，深圳的科技公司、制造企業(yè)非常發(fā)達，先進的技術(shù)，吸引外來人口，這些年，大量人口涌入深圳，201 9年就新增41萬常住人口，人口越來越多，土地越來越少，造成深圳房價上漲，房價上漲，土地市場很難降溫。