李玲玲　李云濱

摘要：隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及周邊產業(yè)帶動，哈爾濱市住房買賣市場價格上漲態(tài)勢十分明顯。受新冠疫情影響，哈爾濱市住房租賃市場在遭遇“寒流”后逐步“回暖”。哈爾濱市住房市場存在房價上漲過快與城鎮(zhèn)居民購買力不足、租賃市場監(jiān)管疏漏與中介機構經營不規(guī)范、租賃市場開發(fā)不足與住房需求結構不合理的多重矛盾。要解決當前住房市場存在的問題，需要將“租購并舉”作為住房制度改革的主攻方向。通過加強監(jiān)管，增加住房有效供給;鼓勵社會資源參與，形成租賃市場多元供給;拓寬保障范圍和渠道，完善多元化租賃保障體系;以租售同權促租購并舉，深入推進租賃市場發(fā)展等舉措，建立符合時代發(fā)展要求的住房制度。

關鍵詞：租購并舉;住房制度;改革

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2020.06.010

一、哈爾濱市住房市場現(xiàn)狀

（一）住房買賣市場價格上漲態(tài)勢明顯

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及地鐵1號線、2號線、3號線的修建，為地鐵沿線及周邊房地產業(yè)的快速發(fā)展帶來了生機。2017年，哈爾濱市商品房銷售面積1 248.5萬平方米，其中商品房住宅類銷售1 068.4萬平方米，占全年商品房成交量的85.6%。2018年，哈爾濱市商品房銷售面積1 042.8萬平方米，其中商品房住宅類銷售914.3萬平方米，占全年商品房成交量的87.8%。2019年哈爾濱市商品房銷售面積964.8萬平方米，其中商品房住宅類銷售面積824.8萬平方米，占全年商品房成交量的85.5%。哈爾濱市房地產業(yè)經過市場調控，2017年住宅平均價格為7 893.1元/平方米，同比增長24.3%。2018年住宅平均價格為8 947.8元/平方米，同比增長13.4%。2019年住宅平均價格為9 779.3元/平方米，同比增長9.3%。可以看出，隨著城市房地產業(yè)的快速發(fā)展，商品房市場漸趨活躍，住房價格上漲態(tài)勢明顯。

（二）政府多措并舉調控樓市

哈爾濱市在中央、省的統(tǒng)一部署下，堅持房地產去庫存的總基調，施行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持房地產市場性調控。同時，受到宏觀經濟環(huán)境和房地產政策影響，政府為了保證住房剛需者的購房利益，打擊投資投機購房行為，使房地產回歸到供需平衡的理性水平，實施一系列政策措施，出臺了《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，實施有保有壓供地政策，做好開發(fā)建設總量調控，保障供求基本平衡。從2017年6月起，哈爾濱市通過取消房貸利率優(yōu)惠政策、公積金信貸政策、限售政策、差別化供地政策等，進一步加大調控力度，為樓市降溫。同時加強保障性安居工程建設，推進棚改住房項目，保證棚改居民順利回遷。哈爾濱市樓市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限土地，或加強監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當前過熱樓市適當降溫，也將成為控制房價的重要手段。

（三）住房租賃市場遇冷后逐步回暖

每年春節(jié)過后和高校畢業(yè)季，都是租賃市場的旺季，成交量和成交價格會有小幅上漲。因受新冠疫情影響，2020年的兩大租賃旺季受到了不小的沖擊。與2019年同期相比，住房租賃市場存量加大，議價空間增大，租金價格持續(xù)下滑，一些曾經作為日租房、短租房的小公寓也加入長租房的行列。據(jù)某房屋經紀公司數(shù)據(jù)分析師對哈爾濱市房屋租賃市場的分析，疫情過后，房屋租賃市場基本處于供大于求的局面。部分學校延遲開學，市場也略顯冷清，疫情影響下多方人群經濟受損，市場以短租為主，且租金下降。從市場反饋來看，熱點學區(qū)以及商業(yè)區(qū)的房屋租賃情況明顯好于其他區(qū)域。隨著疫情之后經濟恢復，除了外地工作人員相繼返哈外，一批畢業(yè)生也走上工作崗位，房屋租賃市場迎來“新生”。隨著房主降低租金，租客不斷回流，成交情況已經有所回升，冰城房屋租賃市場開始回暖。

二、哈爾濱市住房市場存在的主要問題

（一）房價上漲過快與城鎮(zhèn)居民購買力不足的矛盾

近幾年在經濟增長、國家政策推動、貨幣因素及供需結構等多種因素的推動下，房價出現(xiàn)快速上漲局面，除此之外，住房的投資屬性也成為人們競相選擇的保值增值手段。隨著哈爾濱市房地產業(yè)的迅猛發(fā)展及城鎮(zhèn)化進程的加快，住宅的銷售價格也是水漲船高。與此相對，哈爾濱市城鎮(zhèn)居民收入增長速度放緩，導致房價收入比越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)居民收入水平是影響住房市場銷售的重要因素。2019年，哈爾濱市人均生活消費支出29 235元，比上年增長6.9%。而住宅平均價格同比上漲了9.3%，出現(xiàn)了房價收入比不斷增大的現(xiàn)象。目前，哈爾濱市的房價收入比已經達到10左右，這與國際公認的房價收入比在4～6相差懸殊。一方面表明了居民購買力的普遍不足，另一方面說明房地產去庫存壓力依然很大，形成了哈爾濱市住宅市場有效供給和有效需求之間的結構性矛盾。

（二）租賃市場監(jiān)管疏漏與中介機構經營不規(guī)范的癥結

相較于住房買賣市場，住房租賃市場在監(jiān)管上存在諸多困難。一方面是因為相對于買賣而言，房屋租賃屬于高頻交易，而租賃的雙方主體大多都是較為分散的普通群眾;另一方面，房屋租賃缺乏有效的管理手段，不像房屋買賣有比較成熟的監(jiān)管流程，有網簽和登記的規(guī)范程序，這些都是政府實現(xiàn)監(jiān)管的有力抓手。而房屋租賃一般只要求合同備案，實踐中租賃雙方不進行租賃合同登記備案的事件屢屢發(fā)生，導致監(jiān)管部門無從監(jiān)管。房屋租賃市場的監(jiān)管弱化使得頻繁變租、群租、隨意轉租的現(xiàn)象較為普遍，為沒備案的“黑中介”和二房東侵害承租人利益提供了滋生土壤，實際承租人的權益難以保障。因疏于監(jiān)管，為了獲得高收益，房地產中介機構存在很多不規(guī)范行為。一是亂收費現(xiàn)象嚴重，表現(xiàn)為收取較高的貸款評估費、代辦服務費或進行其他捆綁收費;二是發(fā)布虛假房源信息，有相當一部分中介機構為了吸引客戶，在網絡平臺或宣傳展板上發(fā)布低于市場價格的虛假房源信息，誘騙消費者交易。三是隱瞞真實的房源交易信息。很多中介公司利用買賣雙方不對稱的信息弊端，向交易當事人隱瞞影響房屋銷售、租賃的真實交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取房屋差價。

（三）租賃市場開發(fā)不足與住房需求結構不合理的深層誘因

租賃市場發(fā)展滯后是全國住房市場的共性問題。在長期的“重售輕租”理念影響下，哈爾濱市的住房租賃市場地位一直被弱化、邊緣化。目前的主要問題有：一是城鎮(zhèn)住房租賃主要以個人出租為主，房源較分散，缺少專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U服務機構。難以提高整個城市的住房租賃服務水平，很難形成多元化的住房供應體系。二是租賃住房“老齡化”，出租房源存在各種質量問題，租賃住房體驗不佳，無法滿足人們的住房需求。三是住房租賃雙方主體通過中介機構進行交易，而部分中介機構為了吸引客戶往往宣傳各種虛假、過時的信息，在同客戶進行交易的過程中，利用雙方主體信息不對稱，向客戶隱瞞影響真實交易的相關信息，損害了承租人的知情權、公平交易權等合法權益。四是尚未建立起完善的保護租賃雙方的法律法規(guī)，也無規(guī)范租賃機構信用的管理制度，租賃關系不穩(wěn)定、雙方主體缺乏平等的契約精神，隨意提租、轉租的現(xiàn)象時有發(fā)生，以上問題又導致租賃糾紛頻頻發(fā)生，擾亂了正常的租賃市場秩序。一個城市的住房需求結構主要由住房自住需求和投資投機需求構成。而滿足住房需求的途徑主要有購買自住或租賃使用兩種。而當前哈爾濱市的住房租賃市場發(fā)展并不成熟，租賃需求量呈現(xiàn)絕對值小且不穩(wěn)定的狀態(tài)。因此人們的住房需求結構主要以購買需求為主，租賃需求為輔。這與德、法等發(fā)達國家50%的租房比例相差懸殊。

三、哈爾濱市住房市場存在問題的主要影響因素

近幾年，哈爾濱市部分區(qū)域出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，房價收入比越來越高。對城市中低收入群體而言，購房成為無法企及的夢想。房價快速上漲的背后，既有市場內房屋有效供給不足、住房投機等因素，也與市場外部經濟增長快、城鎮(zhèn)化進程加速、人口加速聚集有關。

（一）城市經濟和居民收入持續(xù)增長

城市的住房市場狀況詮釋著一個城市經濟發(fā)展的規(guī)模和速度。當經濟發(fā)展呈上行趨勢時，居民收入增多，購買力增強，住房需求的增大會刺激住房市場供給增加，房價上漲空間充足。當經濟發(fā)展處下行趨勢時，居民收入降低導致購買力不足，住房市場供給總量減少，影響到整個住房市場的供需結構。2019年哈爾濱市全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值5 249.4億元，比上年增長4.4%。據(jù)抽樣調查測算，城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入40 007元，比上年增長5.8%;農村居民家庭年人均可支配收入18 238元，增長7.7%。經濟上行發(fā)展趨勢刺激住宅市場供給量增加并形成住宅價格上漲的預期。

（二）城鎮(zhèn)化帶來的城市規(guī)模擴張

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來城鎮(zhèn)規(guī)模的極速擴張。隨著城鎮(zhèn)化步伐的持續(xù)推進，2019年末哈爾濱市戶籍總人口達到951.3萬人，其中，城市人口473.9萬人，城鎮(zhèn)化率49.8%。而2019年末全市常住人口達到了1 076.3萬人，其中城市人口709.3萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率65.9%。隨著越來越多的人口涌入城市，土地需求增加，由此導致住房市場的投資投機需求也相應增加，房價上漲的預期形成。在城鎮(zhèn)居民剛性住房需求不斷被滿足的情況下，改善性住房需求不斷增多，擴大的住房需求刺激住房市場增加住房供給，房價上漲的預期形成。

（三）租賃市場發(fā)展不成熟

住房買賣市場和租賃市場發(fā)展不平衡是我國大部分城市都存在的一個共性問題。城市的租賃市場發(fā)展狀況將影響到整個城市的住房市場需求結構。如果一個城市的租賃市場發(fā)展不成熟、不完善，市民的住房需求只能以購買需求為主，租賃需求為輔，這就出現(xiàn)了所謂的“重售輕租”現(xiàn)象。如果租賃市場發(fā)展較為完善，很多群眾會選擇通過租賃滿足住房需求，住房租賃需求量的絕對值將呈上漲趨勢，會刺激住宅租賃市場提高供給總量，并逐漸形成穩(wěn)定的租賃供需模式。

（四）人口生育政策的轉變

從2000年政府出臺的“雙獨二孩”政策、2013年提出“單獨二孩”政策、2016年實施的“全面二孩”政策都或多或少的對住宅需求市場產生了影響。尤其在新的二孩政策影響下，刺激人們的改善性住房需求增大，使得哈爾濱市住房市場需求量絕對值不斷增大。

（五）國家的房地產調控政策

一個城市的住房供需市場首先會受到國家宏觀房地產調控政策的影響。2013年中央政治局集體學習時強調“加快推進住房保障和供應體系建設”，這是我國首次提出“供應體系建設”，可以看出2013年以后我國的住房市場已經逐步轉變思路，從需求側管理轉向供給側改革。房地產調控政策主要包括經濟政策、行政政策和法律政策等。保障性住房政策、土地政策及金融政策都屬于經濟政策范疇。經濟政策的出臺主要是為了抑制住房市場非理性發(fā)展及住房投資投機需求。當政府增加保障性住房的供給力度時，相應的住房市場的土地供給會減少，房地產企業(yè)會因開發(fā)成本的增加而減少住宅供給。當政府限制土地供給規(guī)?；蛱岣叩貎r時，房地產企業(yè)會因開發(fā)成本的增加而減少住宅供給，住房需求不變的情況下房價會隨之上漲。當政府實行收緊的信貸政策，提高貸款準備金率和貸款利率時，房地產企業(yè)的開發(fā)成本會增加，民眾的購房成本也會增加，這會引導住房市場朝著健康理性的方向發(fā)展。

四、完善“租購并舉”住房制度的路徑

（一）加強監(jiān)管，增加住房有效供給

住房制度改革的主線仍然是深化供給側結構性改革。隨著經濟結構的不斷調整優(yōu)化，原有的政府市場二分制的時代已經結束，應該允許更多能解決城鎮(zhèn)居民住房問題的社會力量進入。以供應普通商品房的房地產企業(yè)為例，由于利益驅使很容易形成區(qū)域價格同盟，加劇房價普漲局面。而租賃市場的邊緣化地位使得哈爾濱市專業(yè)化的租賃服務機構匱乏，作為租賃供給主體的個人或企業(yè)缺乏契約精神的約束，使得損害承租人利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就形成了住房空置率高而有效供給不足的雙重弊端。加強對住房市場主體的監(jiān)管，讓房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)政府住宅銷售價格指導線設定售價標準，還要加強房屋租賃中介機構及個人業(yè)主的信用監(jiān)管，減少侵權案件的發(fā)生。通過以上渠道增加住房市場有效供給，提高住房供給質量。

（二）鼓勵社會組織參與，形成租賃市場多元供給格局

傳統(tǒng)的以政府和市場為主體的二元住房供給模式已經不能滿足群眾多元化的住房需求。迫切需要有新的社會資源加入，充實住房供給市場，激活市場活力。一是鼓勵社會組織通過多種方式融入租賃住房市場。如通過與房企合作的方式加入住房租賃市場，促進房企由“開發(fā)—銷售”向“開發(fā)—租賃”轉變;通過與住房租賃中介機構合作的方式，加入租賃市場，將市場上小而散的個人業(yè)主整合到專業(yè)的租賃服務社會組織中來，提高租賃的專業(yè)化和規(guī)?；?鼓勵符合條件的社會組織憑借自身優(yōu)勢建立租賃服務平臺，并與政府租賃服務平臺對接，承接政府專業(yè)租賃業(yè)務。二是鼓勵社會上的保險公司、證券公司及基金公司等金融機構加入住房市場，通過直接投資或融資的形式籌集建設長租公寓。三是鼓勵各企事業(yè)單位和社區(qū)股份合作公司等通過多種形式加入住房租賃市場。

（三）拓寬保障范圍和渠道，完善多元化租賃保障體系

1.立法保障

2017年5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會征求意見，這是我國首次對房屋租賃各方的權責進行了明確，加強了承租人的權益保護力度，為租賃雙方權利的維護提供了制度支撐。哈爾濱市在正式條例出臺后，應抓緊制定市級的《住房租賃與銷售條例》，明晰租售合同雙方主體權利與責任，對實踐中出現(xiàn)的隨意違約行為要加大懲治力度，制定嚴格罰則，維護公平公正的市場交易秩序。

2.資源保障

在城市土地資源緊缺的情況下，需要創(chuàng)新土地資源供給方式，利用集體建設用地建設公共租賃住房，緩解城市無地可用的壓力。2017年，國家已經將北京、上海、沈陽等13個城市納入試點，哈爾濱市可參考各城市試點成果，積極探索適合本市的行動方案，利用集體存量土地資源，增大租賃住房土地供應總量。

3.媒介保障

媒介保障就是要根據(jù)市場要求建立規(guī)范透明的住房租賃信息服務平臺。規(guī)范透明的住房租賃信息服務與監(jiān)管機制是確保租賃服務便民化、專業(yè)化和法治化的保障，有利于租賃關系的穩(wěn)定。廣州市已率先啟動租賃平臺建設，保證出租房源真實可靠已經成為廣州市房屋租賃信息平臺建設的一大亮點。凡是在平臺發(fā)布租賃信息的房源，需要經過審核方能上線;房源下架系統(tǒng)也將自動終止房源信息展示。平臺自帶的完整評估功能，合同雙方主體可對本次交易進行評分，系統(tǒng)將自動計算總體評分，確保發(fā)布信息真實有效。哈爾濱市可以借鑒廣州市的先進做法，加快政府租賃服務信息平臺建設進度，為住房保障體系建設提供完善的平臺保障服務。

（四）以租售同權促租購并舉，深入推進租賃市場發(fā)展

要轉變傳統(tǒng)“重售輕租”的局面，就要著力扭轉人們對房屋產權過分看重、對房屋租賃過于偏見的認識，打消對租賃交易的種種顧慮，實現(xiàn)租售同權，重點是實現(xiàn)租賃主體在權利上和公共服務上的租售同權。

1.權利上實現(xiàn)租售同權

要扭轉哈爾濱市住房市場“重售輕租”的現(xiàn)狀，就要保障買房人和租房人權利上的平等。政府除了通過出臺針對哈爾濱市的《住房租賃與銷售條例》等相應的規(guī)章制度外，還要通過加強市場監(jiān)管等手段建立起一套關于租賃雙方的權利保護制度。一是制定租賃合同范本，在范本中對租賃雙方主體的權利義務、租金、租期、房屋修繕責任等予以明確，對出租人隨意漲租的行為予以規(guī)制，并制定嚴厲的懲罰措施，通過規(guī)范的合同文本保障雙方利益。二是對出租人及中介機構監(jiān)管到位。通過建立專門的房屋租賃信息平臺，真實、準確地公布各類房源租賃信息，激勵消費者積極舉報不實的房源信息及中介的無序競爭行為。要設立專門針對房屋租賃的監(jiān)管部門，對市場上存在的不良競爭中介機構進行嚴厲打擊，讓租賃群體在權利保障上實現(xiàn)租售同權。三是建立承租人信用記錄系統(tǒng)。實踐中承租人不交付租金、隨意更改房屋結構、破壞租賃房屋等不文明乃至違約行為也是客觀存在的。為了規(guī)范承租人行為，可以建立承租人信息登記備案系統(tǒng)。對于承租人不按合同約定交付租金、隨意更改房屋結構、破壞房屋設施等不文明行為可以納入黑名單系統(tǒng)，并同步納入社會信用體系。對于系統(tǒng)中的黑名單承租人，再次進行租賃交易時，系統(tǒng)會進行風險提示或預警，以維護出租人利益。

2.公共服務上實現(xiàn)租售同權

要穩(wěn)定租賃群體的長期租賃預期，除了在權利保障上實現(xiàn)租售同權外，在教育、醫(yī)療、社會保障等基本公共服務上也要實現(xiàn)租售同權。基本公共服務的租售同權，并不是說一定要讓租賃人在公共服務上實現(xiàn)與產權人同等的權利，而是通過一系列政策措施的實施，使租賃群體享受到和房屋產權人同等的公共服務，即實現(xiàn)基本公共服務均等化。因此，哈爾濱市的住房租賃服務信息平臺建設應及時與教育、醫(yī)療、公安、住房公積金中心等部門進行關聯(lián)，方便承租人享受就近入學、就醫(yī)、居住證辦理、公積金提取等相關公共服務。只有承租人享受到租賃住房帶來的無差別公共服務，才能保證更多人選擇租賃，而不是厚買薄租，保證租賃關系的長期穩(wěn)定。

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An Analysis of the Way of Perfecting the Housing System of "Simultaneous Purchase and Rent" in Harbin City

Li Ling ling ， Li Yun bin

（Harbin Academy of Social Sciences， Harbin 150010， China;

School of Humanities and Law，Northeast Forestry University，Harbin 150040， China）

Abstract：With the rapid development of urbanization and the surrounding industries， the housing market price in Harbin is rising significantly. Affected by COVID-19， the housing rental market in Harbin has gradually warmed up after experiencing a "cold snap". There are many contradictions in the housing market of Harbin， such as the excessive rise of housing price and the insufficient purchasing abilities of urban residents， the oversight of the rental market and the irregular operation of real estate agencies， the inadequate development of the rental market and the unreasonable structure of housing demand. In order to solve the problems existing in the current housing market， the reform of housing system should focus on both rent and purchase. To increase the effective supply of housing by strengthening supervision; Encourage the participation of social resources to form diversified supply in the leasing market; Expand the scope and channels of guarantee， and improve the diversified guarantee system of leasing; We will take measures to promote the development of the rental market by promoting the use of the same rights in leasing， selling and purchasing， and establish a housing system that meets the requirements of The Times.

Key words：both rent and purchase; housing system; reform

責任編輯：許? 丹