錢祉宇；朱從坤

（蘇州科技大學(xué)土木工程學(xué)院，蘇州215000）

0 引言

截止2019 年底，我國已經(jīng)建成并投入使用的立體機械停車項目總數(shù)超過了45 萬個，所建成的停車庫提供的停車泊位總數(shù)超過2500 萬個。但許多立體機械停車場庫存在著以下幾個方面的問題[1]：①立體機械停車場的建設(shè)主要依靠小區(qū)或者寫字樓協(xié)同建設(shè)，開發(fā)商在建設(shè)前期投入資金較多，投入運營后期會產(chǎn)生資金供應(yīng)不足的問題，影響了機械設(shè)備的維修；②管理制度不完善，面對機械設(shè)備老化常年不維修，管理人員不作為；③停車位尺寸設(shè)置不合理，時常出現(xiàn)車位頂板的塌方；④由于閑置的時間越長，停車場管理人員的管理行為就會降低，同時有些居民會將其作為非機動車的暫停車位。所以本文嘗試通過理論結(jié)合實際情況中的困境，構(gòu)建出一套合理有效的評估指標(biāo)體系與評估方法，為小區(qū)立體機械停車場的運營管理提供改善建議。

1 小區(qū)立體機械停車場運營管理評估指標(biāo)體系

依據(jù)《江蘇省停車管理辦法》、《江蘇省機動車停車服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)行業(yè)法規(guī)條例和管理辦法，結(jié)合行業(yè)內(nèi)代表性停車管理的相關(guān)管理制度，以及目前市場上從事立體機械停車場制造的公司作為第三方業(yè)主的滿意度調(diào)查問卷，共篩選出5 大方面即經(jīng)濟層面、專業(yè)技術(shù)層面、管理制度層面、社會效益層面、環(huán)境層面，18 個能反映停車場運營管理內(nèi)容與問題的具體指標(biāo)[2-7]，如表1 所示。

表1 小區(qū)立體機械停車場運營管理評估指標(biāo)表

2 小區(qū)立體機械停車場運營管理評估指標(biāo)權(quán)重

2.1 指標(biāo)權(quán)重的確定

選取立體停車場管理部門人員作為調(diào)查對象，按1-9標(biāo)度法分別對準(zhǔn)側(cè)層、指標(biāo)層的各指標(biāo)進(jìn)行相對重要性程度打分，依據(jù)調(diào)查結(jié)果，采用算數(shù)平均法各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行計算[8]。公式如下：

式中：Wi-指標(biāo)i 的權(quán)重；

n-調(diào)查樣本量；

aij-指標(biāo)i 與指標(biāo)j 的重要性程度之比（標(biāo)度值）；

計算得到的各指標(biāo)權(quán)重及排序如表2 所示。

表2 指標(biāo)總排序及權(quán)重系數(shù)表

2.2 指標(biāo)權(quán)重分析

2.2.1 準(zhǔn)則層指標(biāo)權(quán)重系數(shù)分析

從表2 中可以看出，專業(yè)技術(shù)層面權(quán)重系數(shù)為0.4148，在準(zhǔn)則層指標(biāo)中位于首位，表明在立體機械停車場運營管理中，管理人員需對涉及到專業(yè)技術(shù)的工作內(nèi)容嚴(yán)格對待，充分了解機械停車場內(nèi)部構(gòu)造以及在運營過程中哪些設(shè)備會對車輛造成安全隱患，要進(jìn)行相應(yīng)的檢查與記錄，出現(xiàn)問題應(yīng)及時修理，否則會影響停車場運營的整體評價。經(jīng)濟效益指標(biāo)的權(quán)重排在第二位，指標(biāo)權(quán)重系數(shù)為0.1773，表明在做好專業(yè)技術(shù)工作的基礎(chǔ)上，需要關(guān)注停車場的經(jīng)營收入和減少設(shè)備損耗。兩項指標(biāo)權(quán)重系數(shù)之和為0.5392，代表了運營中最重要的安全需求和經(jīng)濟需求，也是管理公司應(yīng)重點關(guān)注的兩類。

2.2.2 指標(biāo)層指標(biāo)權(quán)重分析

從表2 中可知，指標(biāo)層指標(biāo)權(quán)重最高的是停車軌道系統(tǒng)和消防系統(tǒng)。由于立體停車場的運行是以機械設(shè)備為主，司機從將車駛?cè)胪＼嚢?、機械設(shè)備將車輛運送到停車位、到取車離開的過程均與停車軌道運行相關(guān)，而且實際情況中，車輛在停車位上出現(xiàn)上層鋼板塌方以及在運送車輛時出現(xiàn)車輛被刮花的現(xiàn)象時常發(fā)生，所以這兩項指標(biāo)也是駕駛員最看重停車場良好運行的方面；停車軌道系統(tǒng)和車輛防損安全保障指標(biāo)將決定著小區(qū)立體機械停車場運營管理的長久性。此外，后期維修資金（0.0683）、智能設(shè)備維護(hù)（0.0755）、停車場廣告收入（0.0712）權(quán)重系數(shù)也相對較高，這三項指標(biāo)關(guān)系到停車場能否持續(xù)運營，符合停車場運營管理的實際情況。排在指標(biāo)權(quán)重體系后兩位的是停車場外標(biāo)識系統(tǒng)（0.013）、司機溝通制度（0.0169），說明這兩項指標(biāo)對于停車場的整體良好運營管理情況影響較低。

3 綜合評價

采用模糊綜合評價法對小區(qū)立體機械停車場的運用管理情況進(jìn)行評價，二級模糊評價運算過程如下[9]：

第一步：依據(jù)表1 和表2，分別建立準(zhǔn)則層和指標(biāo)層的指標(biāo)集U、權(quán)重集W。

第二步：建立評價集。

對各指標(biāo)的評價分非常不滿意、較不滿意、滿意、較滿意、非常滿意五個等級，為將定性指標(biāo)定量化，將評語分別賦值為“55，65，75，85，95”，則評價集表為：

第三步：對停車場運營管理情況進(jìn)行問卷調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果建立模糊評關(guān)系判斷矩陣R。

式中：rij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）表示某個被評估對象從指標(biāo)Ui來看對Vj等級模糊子集的隸屬度。

第四步：模糊綜合評估向量。

模糊綜合評價是對類中各個因素進(jìn)行綜合評價，第i類因素的模糊綜合評價表示為：

第五步：模糊綜合評估分值計算。

將公式4 中所得的評估向量乘以評價集，得出每個指標(biāo)的具體評估分值。

4 案例分析

選取蘇州市平河路某小區(qū)立體機械停車場進(jìn)行案例分析，小區(qū)機械式停車位數(shù)量為860 個。對小區(qū)居民進(jìn)行機械停車場管理情況問卷調(diào)查，共計發(fā)放問卷200 份，收回有效問卷190 份。小區(qū)居民對各指標(biāo)的評價統(tǒng)計結(jié)果見表3。

根據(jù)計算模糊子集隸屬度原理，將每個指標(biāo)中非常不滿意到非常滿意的樣本量除以整體樣本總量（190 份），即可得到評判矩陣R 值。由此對每個指標(biāo)具體的模糊綜合評估分值進(jìn)行計算，如表4 所示。

表3 問卷調(diào)查統(tǒng)計表 （單位：份）

表4 各指標(biāo)模糊綜合評估分值

最終小區(qū)立體機械停車場運營管理的綜合評分分值是78.42 分，各準(zhǔn)則層中社會效益層面、經(jīng)濟效益層面、專業(yè)技術(shù)層面、公司管理制度層面、環(huán)境層面綜合評估分值分別是79.9、79.5、83.24、75.86、80.36。從計算數(shù)據(jù)得知只有公司管理制度這一準(zhǔn)則層低于總得分，其余4 個準(zhǔn)則層的指標(biāo)得分均高于總得分，得分最高的為專業(yè)技術(shù)層面指標(biāo)。

根據(jù)上述評估分值進(jìn)一步分析公司管理制度層面得分較低的原因，其中司機溝通制度（C13）指標(biāo)的得分是最低的。結(jié)合問卷調(diào)查與該小區(qū)住戶和停車場相關(guān)管理人員進(jìn)行交流，原因在于：該小區(qū)管理人員對于駕駛?cè)藛T的求助顯得較為不耐煩，服務(wù)態(tài)度較為惡劣，管理人員則表示小區(qū)住戶在停車方面不執(zhí)行小區(qū)相關(guān)管理規(guī)定，比如經(jīng)常操作不規(guī)范、經(jīng)常提前一個小時就用APP 進(jìn)行取車，導(dǎo)致后續(xù)取車人員需等待很長的時間?；谶@兩點原因嚴(yán)重影響了主業(yè)的使用體驗，進(jìn)而對這一指標(biāo)給出了最低的評估。所以停車場相關(guān)的管理領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)著重加強員工的服務(wù)意識和取車時間引導(dǎo)。

根據(jù)每個指標(biāo)的評估分值，對該小區(qū)立體機械停車場的運營管理提出如下相應(yīng)的建議：

第一：車輛防損安全保障（C1）、停車軌道系統(tǒng)（C9）、消防系統(tǒng)（C11）、隱患處理制度（C16）等指標(biāo)重要性和運營得分都較高，停車場管理人員應(yīng)當(dāng)長期保持關(guān)注、做好相應(yīng)的基礎(chǔ)工作。具體做法應(yīng)該為①每日對系統(tǒng)進(jìn)行檢測和巡查并做好記錄，以便于后期的查驗。②每月應(yīng)對員工的專業(yè)水準(zhǔn)做測試。③每月應(yīng)對停車場的消防系統(tǒng)檢測和安排相應(yīng)的消防演習(xí)、消防知識宣傳。

第二：應(yīng)急突發(fā)事件制度（C14）、后期維修資金制度（C6）以及停車場廣告收入（C7）等指標(biāo)重要性較高但運營管理得分較低。對于應(yīng)急突發(fā)事件制度（C14）是最急需改善的指標(biāo)，該類指標(biāo)的設(shè)定主要就是為了在沒有預(yù)料到的事件發(fā)生后管理人員依據(jù)相應(yīng)制度立刻做出相應(yīng)的措施，來降低停車場的損失。后期維修資金制度的設(shè)立是為了在停車場機械設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的設(shè)備老化或者設(shè)備的磨損，從而能立刻進(jìn)行優(yōu)化。

第三：接受查驗制度（C15）、停車收費標(biāo)準(zhǔn)（C5）、司機溝通機制（C13）等指標(biāo)重要性和運營管理得分都較低。該小區(qū)住戶反映對停車場的收費標(biāo)準(zhǔn)不太了解，有時候出現(xiàn)停車時間相同，但停車費不等的情況。同時還應(yīng)該加強管理人員的素質(zhì)教育，提升公司品牌影響力。

第四：人、車秩序管理（C4）、停車場衛(wèi)生條件（C17）、噪聲對居民影響指數(shù)（C18）等指標(biāo)重要性較低，但是運營管理得分較高。意味著停車場管理部門在保持目前管理水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，相對的減少資源的投入。例如原先對停車場環(huán)境的打掃需要10 人，后期可以減少一半，所節(jié)省的員工工資可以增加到停車設(shè)備的維修資金中。

5 結(jié)語

本文從小區(qū)立體機械停車場運營管理的角度出發(fā)，建立了包含5 個一級指標(biāo)和18 個二級指標(biāo)的評估指標(biāo)體系，對各指標(biāo)進(jìn)行了權(quán)重賦值和重要性程度分析，提出了進(jìn)行模糊綜合評價的計算步驟。以蘇州市平河路某小區(qū)機械停車場為對象進(jìn)行了實例運用，對評價結(jié)果進(jìn)行了分析，并提出了管理建議。研究成果可為管理企業(yè)改善運營管理提供指導(dǎo)。