摘要：電子商務(wù)克服了傳統(tǒng)空間的限制，使得顧客更加方便的享受購物。再加上相對于傳統(tǒng)商業(yè)的低成本優(yōu)勢，電商企業(yè)的迅速發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)造成了強(qiáng)烈沖擊。而電子商務(wù)自身單位營業(yè)額對商業(yè)地產(chǎn)的需求不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的需求增速下降。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在電商時代仍然用傳統(tǒng)經(jīng)營理念，向市場供應(yīng)大量商業(yè)地產(chǎn)。電子商務(wù)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供需失衡，表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)成交量增速下降、價格增速下降和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營壓力增加。

關(guān)鍵詞：電子商務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)；影響分析

★基金項目：2018年河南省政府決策研究課題（2018B235）。

引言

隨著科技的進(jìn)步、時代的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物行為越來越普遍，電子商務(wù)也日益興旺。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)和商務(wù)部典型零售企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年底我國零售業(yè)經(jīng)營單位共有1938萬個，同比增長7.4%。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年我國網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)71751億元，同比增長32.2%，增速比上年加快6個百分點(diǎn)。

在電子商務(wù)迅猛發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是一片繁榮。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2017年底，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)95897個，比2000年的27303個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，增加68594個，增長251%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員從2000年的971946人增加到2830960人，增加從業(yè)人數(shù)1859014人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)增長191.27%。商品房年銷售面積從2000年的18637.13萬平方米增加到2018年的171654.36萬平方米，商品房年銷售面積增加153017.23萬平方米，增長821.03%。商品房年銷售額從2000年的3935.44億元增加到2018年的149972.74億元，商品房年銷售額增加146037.30億元，增長37.11倍。而其中的商業(yè)地產(chǎn)年銷售面積從1399.31萬平方米增加到2018年的11971.33萬平方米，年銷售面積增加10572.02萬平方米，增加755.5%，落后于商品房增速。

房地產(chǎn)的整體繁榮掩蓋了電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響。隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量階段，電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響越來越大。分析清楚電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響，對于商業(yè)地產(chǎn)的良性可持續(xù)發(fā)展非常關(guān)鍵，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展意義非凡。

1、文獻(xiàn)綜述

電子商務(wù)迅猛發(fā)展，也吸引了眾多學(xué)者對電子商務(wù)領(lǐng)域相關(guān)問題進(jìn)行研究。研究內(nèi)容比較廣泛，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、管理等方面。

在電子商務(wù)法律方面的研究主要集中在具體細(xì)節(jié)和法律制度方面。電子商務(wù)具體細(xì)節(jié)的法律研究主要集中在電子商務(wù)平臺、私人密碼、電子簽名等方面。在電商平臺相關(guān)法律問題方面，周樨平的研究比較具有代表性。周樨平（2019）探討了電子商務(wù)平臺的法律責(zé)任，并認(rèn)為采用柔性引導(dǎo)手段比強(qiáng)制性的法律義務(wù)在規(guī)范電商方面效果更好[1]。在電子簽名法律問題領(lǐng)域，認(rèn)為電子簽名與傳統(tǒng)簽名具有完全相同的法律效力[2]的觀點(diǎn)比較具有代表性。私人密碼是電子商務(wù)交易安全的重要保證，孟勤國和劉生國關(guān)于私人密碼的法律相關(guān)問題的研究代表性較強(qiáng)。他們堅持使用私人密碼由本人承擔(dān)原則，認(rèn)為操作系統(tǒng)密級過低導(dǎo)致被破譯，由相對方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，操作系統(tǒng)密級程度達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)而仍被破譯，雙方共同承擔(dān)責(zé)任[3]。在電子商務(wù)法律制度方面，楊迅關(guān)于電子商務(wù)法律體系的構(gòu)建的研究比較具有代表性。楊訊認(rèn)為電子商務(wù)法律體系的構(gòu)建應(yīng)該首先考慮原有法律的適用性[4]。

在電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)方面的研究主要集中在對零售企業(yè)、農(nóng)民增收等方面的影響上。比較具有代表性的有張建軍、李琪和李建軍的研究。在電子商務(wù)對零售業(yè)的影響上，張建軍通過全國31個省、市、自治區(qū)的數(shù)據(jù)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)順應(yīng)電子商務(wù)發(fā)展的大勢，線上線下融合發(fā)展對于提升零售業(yè)營業(yè)額具有積極的影響[5]。李琪通過浙江省11個地市的數(shù)據(jù)實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)電子商務(wù)的發(fā)展及其空間溢出效應(yīng)對農(nóng)民收入增長具有顯著的正向影響[6]。李建軍結(jié)合黑龍江省作為農(nóng)業(yè)大省的實(shí)際，提出了創(chuàng)新綠色食品電子商務(wù)交易模式促進(jìn)黑龍江省綠色食品電子商務(wù)發(fā)展的建議[7]。

在電子商務(wù)管理方面的研究主要集中在電子商務(wù)市場運(yùn)行監(jiān)測服務(wù)平臺、電商企業(yè)聯(lián)盟等方面。在電子商務(wù)市場運(yùn)行監(jiān)測方面的研究，柴躍廷的電子商務(wù)市場運(yùn)行監(jiān)測指數(shù)體系的研究比較具有代表性。他設(shè)計了電子商務(wù)市場運(yùn)行監(jiān)測指數(shù)體系、嘗試構(gòu)建了電子商務(wù)市場運(yùn)行監(jiān)測服務(wù)平臺[8]。在電子商務(wù)企業(yè)經(jīng)營策略方面，張怡的戰(zhàn)略聯(lián)盟主張比較具有代表性。張怡通過京東與騰訊的戰(zhàn)略聯(lián)盟為例，得出積極尋求戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于電子商務(wù)企業(yè)獲得突破的結(jié)論[9]。

2、電商對商業(yè)地產(chǎn)的影響機(jī)理

供需關(guān)系分析是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的精髓所在。電子商務(wù)也是通過影響商業(yè)地產(chǎn)的供需關(guān)系影響商業(yè)地產(chǎn)。電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)造成巨大沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求增速迅速下降。而新的單位電子商務(wù)對營業(yè)額對商業(yè)地產(chǎn)的需求不僅小于單位傳統(tǒng)商業(yè)營業(yè)額對商業(yè)地產(chǎn)的需求，而且又遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過新建對商業(yè)地產(chǎn)的供給。

2.1 電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)造成巨大沖擊

競爭性是市場經(jīng)濟(jì)的重要特征之一，電子商務(wù)在與傳統(tǒng)商業(yè)的競爭中，處于優(yōu)勢地位。電子商務(wù)的中間環(huán)節(jié)更少，甚是可以做到廠商直接對接消費(fèi)者，因此中間流通成本大幅減少，促使商品的價格大幅下降。消費(fèi)者的理性讓更多的消費(fèi)者選擇可以以較少的價格可以買來相同的效用的電子商務(wù)。另外，電子商務(wù)相對于傳統(tǒng)商務(wù)成本更低。電子商務(wù)需要較少的實(shí)體店，這就意味著房租、雇傭費(fèi)等可以大幅降低。還有，電子商務(wù)靈活性更強(qiáng)。電子商務(wù)相對于傳統(tǒng)的商業(yè)，不需要花太多成本鋪貨，甚至可以實(shí)現(xiàn)零庫存。最后，電子商務(wù)可以使商品或服務(wù)更符合客戶的需求。電子商務(wù)縮短了商品流通環(huán)節(jié)，使得顧客對商品的需求可以更加及時準(zhǔn)確的反饋給供給者。

2.2 電子商務(wù)對于商業(yè)地產(chǎn)的替代效應(yīng)較小

電子商務(wù)相對于傳統(tǒng)商業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)的依賴性較差。電子商務(wù)對互聯(lián)網(wǎng)的依賴性較強(qiáng)?；ヂ?lián)網(wǎng)克服了空間的距離把每個用戶連接起來，使得人們足不出戶就可以完成對商品或服務(wù)的訂購。不需要向傳統(tǒng)商業(yè)那樣到達(dá)實(shí)體商場。大大節(jié)省客戶時間、體力的同時又可以使顧客更方便的貨比三家，選擇最能滿足客戶需求的產(chǎn)品和服務(wù)。電子商務(wù)借助互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行了革命性變革，克服了實(shí)體商場空間的限制，使得單位營業(yè)額的電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的需求相對于單位傳統(tǒng)商業(yè)營業(yè)額對地產(chǎn)的需求大幅度的減少。

2.3 電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的需求增速遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度

房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)開發(fā)思路沒有及時與時俱進(jìn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供給量增速大于需求量增速。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的騰飛一定帶來對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求量。而且傳統(tǒng)觀念認(rèn)為一般情況下商業(yè)地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)高于住宅等其他類房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的利潤也遠(yuǎn)高于其它類房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯定對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求缺口和商業(yè)地產(chǎn)利潤率較高的傳統(tǒng)認(rèn)識，向市場大量供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)，以達(dá)到追逐最大利潤的目的。然而，互聯(lián)網(wǎng)的崛起并與傳統(tǒng)商業(yè)的結(jié)合，催生出的電子商務(wù)克服了一定程度上空間的限制，使得對于商業(yè)地產(chǎn)的需求大幅減少。

3、電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)成交量、市場價格和開發(fā)企業(yè)的影響

電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響主要集中在成交量、成交價格和開發(fā)企業(yè)的三個方面。電子商務(wù)本質(zhì)上通過供需關(guān)系對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響，具體直接表現(xiàn)是電子商務(wù)的發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的需求量不足。根據(jù)需求變動分別引起均衡價格和均衡數(shù)量的同方向變動原理，商業(yè)地產(chǎn)需求量增速下降，分別引起商業(yè)地產(chǎn)的均衡價格和均衡數(shù)量增速分別下降。即會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的成交量和市場價格增速分別下降。在房地產(chǎn)開發(fā)商仍然傳統(tǒng)的大量供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的行為下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越大的經(jīng)營壓力促使企業(yè)進(jìn)行改革以求生存。

3.1 電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)成交量增速的影響

電子商務(wù)通過對傳統(tǒng)商業(yè)造成負(fù)面沖擊和自身對商業(yè)地產(chǎn)的需求不足對商業(yè)地產(chǎn)的成交量造成負(fù)面影響。成交量是市場經(jīng)濟(jì)下供需平衡時的均衡數(shù)量。商品一般情況下都需要一定的規(guī)模效應(yīng)來降低成本，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化。電子商務(wù)本身對商業(yè)地產(chǎn)的需求不足，又對傳統(tǒng)的商業(yè)造成強(qiáng)大沖擊，減弱了傳統(tǒng)商業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。根據(jù)一般均衡理論，在供給不變的條件下，需求增速下降，將引起商業(yè)地產(chǎn)的成交量增速下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2001年至2018年的商業(yè)營業(yè)用房銷售面積年同比增長平均值是13.38%，小于商品房銷售面積年同比增長平均值。

3.2 電商對商業(yè)地產(chǎn)成交價格增速的影響

電子商務(wù)引起商業(yè)地產(chǎn)的成交量增速產(chǎn)生負(fù)面影響的同時也對商業(yè)地產(chǎn)的價格增速造成一定的負(fù)面影響。量價關(guān)系是市場經(jīng)濟(jì)下的極其重要的一種關(guān)系，而且價格是市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成要素。從交易角度來看，成交量減少說明需求者當(dāng)中的觀望者在增加，買入者在減少，并且在從眾心理的影響下這種趨勢有擴(kuò)大的可能。同樣的，成交量增速下降并低于同種其它類房地產(chǎn)增速，也說明了在市場中買方力量在逐漸減弱。從經(jīng)供求角度來看，價格隨著成交量的下降而下降。電子商務(wù)引起商業(yè)地產(chǎn)成交量增速下降，在電子商務(wù)迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商大量供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的條件下，商業(yè)地產(chǎn)市場供需動態(tài)不均衡，商業(yè)地產(chǎn)的價格增速下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2001年至2018年的商業(yè)營業(yè)用房價格年同比增長平均值是7.26%，小于商品房價格年同比增長平均值。

3.3 電商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響主要是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型。電子商務(wù)的發(fā)展使得商業(yè)地產(chǎn)的生存環(huán)境發(fā)生了改變。電子商務(wù)迅猛發(fā)展的環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的單位有效經(jīng)濟(jì)容量降低了。生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品是每個企業(yè)持續(xù)運(yùn)營下去的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)是是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與社會經(jīng)濟(jì)活動的途徑。商業(yè)地產(chǎn)的單位有效市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境容量降低和價格增速下降的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念仍然沒有轉(zhuǎn)變，仍然花費(fèi)巨資向市場大量供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)庫存增加，進(jìn)一步的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大。恰當(dāng)?shù)臈l件下壓力即動力，商業(yè)地產(chǎn)的壓力使得開發(fā)企業(yè)全方面重新審視自己以前的經(jīng)營過程。生存的壓力可能使企業(yè)在這次改革中不僅僅改革商業(yè)地產(chǎn)這方面的問題，還可能促使企業(yè)全方位的改革，使得企業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)，更加具有市場活力，更好的為顧客提供產(chǎn)品與服務(wù)。

4、結(jié)論

電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)造成負(fù)面影響。電子商務(wù)迅速侵蝕替代傳統(tǒng)商業(yè)，但是單位電子商務(wù)營業(yè)額對商業(yè)地產(chǎn)的需求并不如單位傳統(tǒng)商業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求大，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍舊按照傳統(tǒng)經(jīng)營理念向市場大量供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)供需動態(tài)失衡。并進(jìn)一步導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的價格、成交量增速下降壓力較大和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營壓力較大，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)改革以求生存。如下圖1所示。

在電子商務(wù)仍然迅猛發(fā)展的情況下，電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響仍將持續(xù)。在面對電子商務(wù)的強(qiáng)大壓力時，房地產(chǎn)開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變觀念，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并采取相應(yīng)的舉措去降低商業(yè)地產(chǎn)庫存量。

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作者簡介：

許露超，鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。