●侯海桂

一、概論

（一）研究內(nèi)容

本文主要探討近年來我國商品住宅價格（簡稱房價，下同）的變化特征，并預(yù)測未來的變化方向。變化特征研究的主要內(nèi)容包括房價的長時期走勢規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動規(guī)律。

（二）研究方法

本文主要通過統(tǒng)計圖表法和統(tǒng)計動態(tài)分析法來研究近年來我國房價的變化特征，并用相關(guān)分析法驗證房價的季節(jié)變動規(guī)律的存在。

1.統(tǒng)計圖表法。本文通過編制房價走勢圖來觀察近年來我國房價的變化特征，包括房價的長時期走勢規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動規(guī)律。

2.統(tǒng)計動態(tài)分析法。本文運用動態(tài)分析法分析的內(nèi)容還是房價的長時期走勢規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動規(guī)律。房價長期走勢規(guī)律分析用的是動態(tài)分析中的模型法，本文通過擬合近年來房價的變動模型，來分析我國房價的變化規(guī)律（長期趨勢），進一步助證圖表法得到的變化規(guī)律。房價年內(nèi)季節(jié)變動規(guī)律分析用的是動態(tài)分析中的季節(jié)指數(shù)法，通過季節(jié)指數(shù)從定量的角度來分析房價年內(nèi)的變動規(guī)律。

3.相關(guān)分析法。本文通過用動態(tài)分析法得到的季節(jié)比率與季節(jié)比率賴以計算的房價數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析，進而驗證房價變動中季節(jié)變動規(guī)律的存在。

（三）數(shù)據(jù)來源及預(yù)處理

1.數(shù)據(jù)來源。本文的商品住宅數(shù)據(jù)全部來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

2.數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理。（1）月份數(shù)據(jù)選取。由于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站提供的最小時間單位數(shù)據(jù)是月份數(shù)據(jù)，故本文是以月為時間單位來分析我國房價的變化特征。為了較好地觀察我國房價的變化，本文選取了商品住宅近5 年來的月份數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站上沒有提供直接的房價數(shù)據(jù)，本文是通過網(wǎng)站提供的銷售額及銷售面積數(shù)據(jù)計算得到我國近5 年來（2015 年5 月到2020 年4 月）的房價數(shù)據(jù)。（2）月份數(shù)據(jù)處理。網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)是到某月份為止的年份內(nèi)累計數(shù)，通過用后面月份的累計數(shù)減前面月份的累計數(shù)可計算到單月數(shù)據(jù)。但由于網(wǎng)站缺1 月份數(shù)據(jù)，為了分析完整性的需要，也為了簡單起見，本文用2 月份累計數(shù)的簡單平均來代替1 月和2 月的月份數(shù)據(jù)。（3）月份房價（平均售價）的計算。月份房價（平均售價）=各月銷售額/各月銷售面積。（4）同比發(fā)展速度的計算。同比發(fā)展速度=本期房價/上年同期房價。

二、房價變動的圖表分析

根據(jù)附件數(shù)據(jù)的計算結(jié)果，本文整理了近5 年來的房價走勢及房價同比變化圖（見圖1）。所作圖表給出了我國近年來房價的長時期走勢規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動規(guī)律。

（一）長期變化規(guī)律

近5 年來的房價呈持續(xù)梯級上升態(tài)勢，但上升速度有所放慢，特別是近期同比變化呈持續(xù)下降之勢，2020 年4 月的房價同比已經(jīng)低于100%，比上年同期下降了1.1%。

（二）季節(jié)變動規(guī)律

從圖1 的房價波動來看，其梯級上升態(tài)勢明顯，其每一個梯級內(nèi)部有著十分相似的周期變動規(guī)律，這種周期變動規(guī)律就是季節(jié)變動規(guī)律。

圖1 近5 年來的房價走勢及房價同比變化圖

三、房價變動的動態(tài)分析

（一）房價變動模型分析

以房價為因變量，以時間為自變量的動態(tài)分析（在SPSS 中用回歸分析完成）進一步證實了上述結(jié)論的可靠性。本文選擇了三種與歷史房價變化較為接近的模型，對近年來的房價進行動態(tài)分析。這三種模型分別是線性模型、二次曲線模型和三次曲線模型。表1 數(shù)據(jù)是SPSS 的回歸分析結(jié)果。

表1 模型匯總和參數(shù)估計值

分析結(jié)果顯示，我國近年的房價變化最接近三次曲線的變化，其回歸方程是y=6693.14+3.007*T+1.815T2-0.018T3。三次曲線的R 方最大，是0.907，說明三次曲線的回歸方程質(zhì)量很高。

（二）房價季節(jié)比率計算及分析

表2

1.季節(jié)比率的計算。

圖2

表3

表4

表2 是根據(jù)2015 年5 月到2020 年4 月間的房價數(shù)據(jù)，用SPSS 的季節(jié)性分析功能得到的并重新按月份大小排序后的季節(jié)比率數(shù)據(jù)。圖2 是根據(jù)表2 編制的季節(jié)指數(shù)變化圖。

圖表顯示，我國近年來的商品住宅房價通常會在年初偏高，下半年則會持續(xù)偏低。

2.季節(jié)變動規(guī)律的驗證。本文通過將季節(jié)比率數(shù)據(jù)與房價數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析，來驗證我國近年來房價的季節(jié)性變動。本文將2015 年5 月到2020 年4 月的數(shù)據(jù)，按每12 個月為一個年份，人為劃分為5 個人為年份數(shù)據(jù)（見表3），然后用前面計算到來的季節(jié)比率與這5 個年分數(shù)進行相關(guān)性分析。表4 是由SPSS輸出的相關(guān)分析結(jié)果。

相關(guān)分析結(jié)果表明，房價季節(jié)比率與五個人為年份房價數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)都很高，五個相關(guān)系數(shù)均在0.05 水平或0.1 水平上呈顯著相關(guān)或高度相關(guān)。其中季節(jié)比率與第二個人為年份數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)是0.874，屬高度正相關(guān)。房價的季節(jié)比率與五個人為年份數(shù)據(jù)的相關(guān)關(guān)系的存在，充分地說明了我國房價季節(jié)性變動規(guī)律的存在。

四、結(jié)論

（一）房價走勢分析的意義

從近期的同比變化來看，我國房價可能已到達一個階段性高點，未來很可能迎來拐點。根據(jù)表1 數(shù)據(jù)得到的三次曲線回歸方程y=6693.14+3.007*T+1.815T2-0.018T3來看，拐點大概在2020 年年底或2021 年年初。

（二）房價季節(jié)性變動分析的意義

房價的季節(jié)性變動告訴我們，買房最好的入市時機應(yīng)該是年底。