摘 要 以土地和投資驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，越來(lái)越不適應(yīng)新的發(fā)展要求，尤其是新冠肺炎疫情發(fā)生以后，原有模式的矛盾進(jìn)一步凸顯，如何在雙循環(huán)大背景下尋求出路，在危機(jī)中育新機(jī)，在變局中開(kāi)新局，是本文研究的重點(diǎn)。本文主要結(jié)合湖北某市新城發(fā)展現(xiàn)狀，分析目前困局，尋找新的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)新城 雙循環(huán) 投資驅(qū)動(dòng)

一、某市新城發(fā)展概述

該新城產(chǎn)生于新型城鎮(zhèn)化大背景下，由省市平臺(tái)公司共同出資合作開(kāi)發(fā)，成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司推進(jìn)城市周邊的一塊近50平方公里的區(qū)域開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)的主要思路是項(xiàng)目公司通過(guò)編制新城發(fā)展總體規(guī)劃，形成整個(gè)片區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，完善新城市政配套和公共配套;政府對(duì)平臺(tái)公司給予一定的優(yōu)惠政策，主要是土地出讓資金返還，支持新城市政建設(shè)和公共配套建設(shè)。平臺(tái)公司一方面通過(guò)完善交通、平整土地等初期開(kāi)發(fā)，將新城的土地由“生地”變成“熟地”，實(shí)現(xiàn)新城土地市場(chǎng)價(jià)值的提升，另一方面通過(guò)項(xiàng)目公司的投資開(kāi)發(fā)，提升新城人氣，形成積聚效應(yīng)，激發(fā)社會(huì)各界的投資熱情，開(kāi)發(fā)商在新城土地市場(chǎng)摘地。目前該新城引進(jìn)了三大產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)了數(shù)家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，引進(jìn)了5家以?xún)?nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)了5家以?xún)?nèi)的教育醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

二、新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)新城面臨的挑戰(zhàn)

某市新城經(jīng)歷了近10年的發(fā)展，新城的市政配套和公共配套逐漸完善，形成了城市雛形。該新城發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)鏈條是，項(xiàng)目公司依靠融資做一級(jí)開(kāi)發(fā)，待新城土地市場(chǎng)價(jià)值提升后，出讓新城土地形成資金流，政府再通過(guò)一定的形式把資金返還給項(xiàng)目公司。這種模式高度依賴(lài)新城土地，一旦土地市場(chǎng)受到影響，新城進(jìn)一步發(fā)展的現(xiàn)金流就不穩(wěn)定，如果土地長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法變現(xiàn)，融資市場(chǎng)又受限，項(xiàng)目公司的持續(xù)發(fā)展就成很大問(wèn)題。

當(dāng)前，全球疫情和世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻復(fù)雜，該新城面臨的困境更加明顯。

（一）城市建設(shè)資金來(lái)源渠道收窄

1.主要收入來(lái)源不穩(wěn)定。一是國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，只住不炒的定位，抑制了投資性住房的需求。作為新城，在發(fā)展初期，生活配套有待完善，購(gòu)房剛性需求較少，主要是投資性需求。同時(shí)，在國(guó)家政策調(diào)整前，新城積累了大量的存量地產(chǎn)項(xiàng)目，存量房的數(shù)量巨大。二是新的土地需求主體熱情不高，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行、新冠肺炎疫情等諸多因素的疊加影響，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)新城發(fā)展的預(yù)期發(fā)生了較大變化，新城土地出讓較難。三是新城沒(méi)有形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)為主，其他產(chǎn)業(yè)培育緩慢，新城沒(méi)有形成能夠長(zhǎng)時(shí)間留住人的項(xiàng)目，現(xiàn)有的文旅項(xiàng)目基本都是“路過(guò)游”，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法積聚人氣，更無(wú)法拉動(dòng)新城發(fā)展。

2.融資途徑越來(lái)越少。一是融資標(biāo)的缺乏，該新城經(jīng)歷了近10年的發(fā)展，項(xiàng)目公司幾乎用過(guò)了所有的融資方式，幾乎所有的項(xiàng)目都作為融資標(biāo)的進(jìn)行了融資，目前融資渠道越來(lái)越單一。二是融資要求越來(lái)越高，目前國(guó)家融資政策收緊，融資流程越來(lái)越規(guī)范，融資要求也越來(lái)越高，現(xiàn)在幾乎拿不到銀行的項(xiàng)目融資，目前能夠獲得的基本是些新型的融資工具。三是融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)逐年增長(zhǎng)，目前新城融資面臨的最大問(wèn)題是標(biāo)的項(xiàng)目缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流或者沒(méi)有現(xiàn)金流，融資要求的成本自然就高。

（二）城市功能性城市化快于產(chǎn)業(yè)城市化

對(duì)于該新城來(lái)說(shuō)，遇到的最大問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重落后于城市功能性發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足帶來(lái)了一系列問(wèn)題。一是常住人口較少，當(dāng)初新城規(guī)劃時(shí)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人口集聚15萬(wàn)，但經(jīng)過(guò)了近10年的建設(shè)發(fā)展，新城除了當(dāng)?shù)夭疬w居民外，外地人口流入較少，購(gòu)房者基本是外地的投資客戶(hù)。無(wú)法實(shí)現(xiàn)人流聚集的一個(gè)重要原因是新城除了大量住房外，產(chǎn)業(yè)配套無(wú)法滿(mǎn)足百姓的日常需求。二是新城入駐的大型企業(yè)較少，新城現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)主要為基礎(chǔ)性的文旅和教育產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的就業(yè)崗位較少。本地購(gòu)房人員基本在外地工作，無(wú)法實(shí)現(xiàn)本地居住本地就業(yè)。三是新城的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)業(yè)體系不健全，缺乏一些大型的、帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，沒(méi)有形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，僅靠政府和項(xiàng)目公司的力量無(wú)法拉動(dòng)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)，新城急切需要改變以“土地城市化”為主導(dǎo)的傳統(tǒng)模式，需要更加注重“人口城市化”的新型城市化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的良性互動(dòng)、相互促進(jìn)，形成城市發(fā)展的穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈條。

（三）平臺(tái)公司發(fā)展陷入瓶頸

作為新城開(kāi)發(fā)主體的項(xiàng)目公司，在新城發(fā)展初期給予了較大的投資力度，完善了新城市政配套、公共配套，帶動(dòng)了新城片區(qū)的發(fā)展，但隨著發(fā)展的推進(jìn)，平臺(tái)公司前景越來(lái)越窄，發(fā)展受限較多，具體體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。一是缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流，主要依靠土地出讓后政府還款的模式受土地政策的影響，現(xiàn)金流極不穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商不摘地，平臺(tái)公司就缺“糧”，收入來(lái)源太單一;二是資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，融資受限，高度依靠舉債經(jīng)營(yíng)，缺乏內(nèi)源性融資，不具有可持續(xù)性;三是平臺(tái)公司缺乏深耕新城的戰(zhàn)略布局，把重點(diǎn)放在新城基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套方面的投資建設(shè)上，沒(méi)有從城市經(jīng)營(yíng)者的角度參與新城產(chǎn)業(yè)布局，沒(méi)有形成科學(xué)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面，不是因?yàn)樾鲁切枰裁搭?lèi)型的產(chǎn)業(yè)而引進(jìn)，而是有什么產(chǎn)業(yè)有興趣來(lái)新城就考慮引進(jìn)什么產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致新城產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)體系不健全。平臺(tái)也沒(méi)有參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，若新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)了，平臺(tái)公司除了能夠從土地增值中獲益外，無(wú)法分享新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。

三、穩(wěn)定優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)新城新篇章

習(xí)近平總書(shū)記在經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域?qū)＜易剷?huì)上第一次提出“加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局理論”。這是黨中央順應(yīng)時(shí)代要求所作出的戰(zhàn)略深化和戰(zhàn)略再定位，是我國(guó)步入高質(zhì)量發(fā)展階段、解決新時(shí)期面臨的各種中長(zhǎng)期問(wèn)題的重要戰(zhàn)略舉措。作為新型城鎮(zhèn)化的新城，要順應(yīng)以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)，必須直面問(wèn)題，以國(guó)企三年行動(dòng)方案為指引，以國(guó)家“十四五”規(guī)劃為契機(jī)，全面推進(jìn)改革轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城，形成“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城共建、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展”的發(fā)展理念，將產(chǎn)業(yè)促進(jìn)與新城的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)城市與園區(qū)的完美結(jié)合。

（一）深化平臺(tái)公司股權(quán)多元化改革，打破融資瓶頸

新城開(kāi)發(fā)主體的平臺(tái)公司的股東主要是地方政府和省政府平臺(tái)公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)單一，未形成市場(chǎng)化的法人治理結(jié)構(gòu)，內(nèi)部決策體系不健全。要抓住本輪國(guó)企改革的契機(jī)，引進(jìn)行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，一方面從標(biāo)桿企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)管理理念，推進(jìn)平臺(tái)公司完善法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)范發(fā)展;另一方面引入股權(quán)資金，既能解決公司高資產(chǎn)負(fù)債率的問(wèn)題，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，又能為平臺(tái)公司深耕新城發(fā)展提供股權(quán)資金。

（二）科學(xué)編制產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興城

人文是一個(gè)城市的根和魂，產(chǎn)業(yè)是支撐人文發(fā)展的支柱。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須有科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引領(lǐng)，只有通過(guò)科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確新城產(chǎn)業(yè)定位，新城的開(kāi)發(fā)主體才能明白新城需要什么，應(yīng)該建成一個(gè)什么樣的新城，才能引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)招商。要摒棄傳統(tǒng)的被動(dòng)招商的混亂局面，打造平臺(tái)，引進(jìn)新城發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個(gè)能夠自我循環(huán)的產(chǎn)業(yè)體系結(jié)構(gòu)。

（三）深耕新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展，爭(zhēng)當(dāng)新城的城市運(yùn)營(yíng)者

一是主動(dòng)承接城市運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。新城的平臺(tái)公司，在新城發(fā)展中具有先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)新城介入最早，對(duì)新城產(chǎn)業(yè)最了解，掌握的信息最全，面臨的機(jī)遇最多。平臺(tái)公司要憑借自身的先天優(yōu)勢(shì)，積極參與新城的城市運(yùn)營(yíng)管理，主動(dòng)承接政府采購(gòu)的服務(wù)性項(xiàng)目。二是積極參股，投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)股權(quán)形式積極參與引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)培育并退出，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也為初創(chuàng)期的產(chǎn)業(yè)提供資金支持。

（四）種好梧桐樹(shù)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境

作為新城的政府主管部門(mén)，要在人才、招商引資、戶(hù)籍等各方面出臺(tái)一攬子的優(yōu)惠政策，吸引高端產(chǎn)業(yè)、高端人才入駐。同時(shí)，提高行政效率，簡(jiǎn)化辦事流程，創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境。

（作者單位為湖北聯(lián)投集團(tuán)）

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