李清財(cái)

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)費(fèi)用總量較大，對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升間接費(fèi)用管控處理質(zhì)量，提供更加完整的支持。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理存在的不足進(jìn)行總結(jié)，并制定改進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的具體策略，對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)新時(shí)期的良性發(fā)展，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 間接費(fèi)用 會(huì)計(jì)核算 稅務(wù)處理

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況較為復(fù)雜，對(duì)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作進(jìn)行改進(jìn)，可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加有利的發(fā)展條件。因此，對(duì)間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理方案的設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)企業(yè)工作人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理存在的問(wèn)題

（一）間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算方法缺乏規(guī)范性

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析研究的過(guò)程中，對(duì)工資福利費(fèi)的管理規(guī)范性重視程度不足，缺乏對(duì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況的關(guān)注，導(dǎo)致技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等各方面因素的影響無(wú)法得到明確，服務(wù)人員薪資福利管理方案設(shè)計(jì)難以取得進(jìn)展，工資福利費(fèi)的突出價(jià)值無(wú)法明確。部分房地產(chǎn)企業(yè)在職工工資管理舉措設(shè)計(jì)的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支情況缺乏足夠重視，尤其對(duì)于累計(jì)折舊性質(zhì)的費(fèi)用構(gòu)成情況缺乏必要關(guān)注，無(wú)法在固定資產(chǎn)科目核算方案的設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分掌握會(huì)計(jì)核算方法的相關(guān)應(yīng)用信息，難以為會(huì)計(jì)核算舉措的改進(jìn)提供必要支持[1]。部分修理性質(zhì)費(fèi)用的核算，缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)構(gòu)成情況的關(guān)注，沒(méi)有從科目創(chuàng)新的角度出發(fā)，制定會(huì)計(jì)核算范圍的管理方案，導(dǎo)致機(jī)械設(shè)備和儀器儀表的修理費(fèi)用無(wú)法得到規(guī)范化管理，難以為間接費(fèi)用的高質(zhì)量核算提供必要保障。部分核算工作對(duì)日常辦公費(fèi)用的構(gòu)成考察不夠詳細(xì)，缺乏對(duì)日常辦公用品實(shí)際使用情況的掌握，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)基礎(chǔ)性消耗的構(gòu)成內(nèi)容無(wú)法得到完整的識(shí)別，難以在間接費(fèi)用核算方法創(chuàng)新方面取得進(jìn)展。

（二）建設(shè)性支出攤銷(xiāo)缺乏合理性

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用構(gòu)成情況來(lái)看，售樓處及樣板間的建設(shè)工作涉及大量的成本支出，相關(guān)經(jīng)費(fèi)攤銷(xiāo)管控方案無(wú)法得到成熟有效的設(shè)計(jì)，不利于建設(shè)性支出攤銷(xiāo)管控方案的改良。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)土地增值稅清算特點(diǎn)的研究，尤其對(duì)間接費(fèi)用的計(jì)入管理情況缺乏有效的價(jià)值考察，無(wú)法在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析方面取得成效，也使建設(shè)性支出的攤銷(xiāo)設(shè)計(jì)方案難以得到有效改進(jìn)[2]。部分土地增值稅清算工作的實(shí)施，缺乏對(duì)建設(shè)性支出構(gòu)成情況的關(guān)注，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的作用無(wú)法得到明確，導(dǎo)致土地增值稅清算方案在構(gòu)建過(guò)程中，無(wú)法在費(fèi)用扣除方面取得進(jìn)展，難以為建設(shè)性支出攤銷(xiāo)設(shè)計(jì)工作的改進(jìn)提供必要支持。一些建設(shè)性支出攤銷(xiāo)設(shè)計(jì)的參考因素總結(jié)不夠全面，缺乏對(duì)《土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》構(gòu)成信息的研究，導(dǎo)致項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造等工作的開(kāi)展無(wú)法與售樓處建設(shè)等工作實(shí)現(xiàn)有效融合，難以在建設(shè)性支出攤銷(xiāo)管控方面取得積極進(jìn)展。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的利用存在不足

現(xiàn)有的一些房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)的過(guò)程中，對(duì)間接費(fèi)用所具備的多方面開(kāi)發(fā)利用價(jià)值缺乏有效的關(guān)注，企業(yè)工作人員沒(méi)有對(duì)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)所具備的多方面價(jià)值進(jìn)行詳細(xì)考察，無(wú)法在期間費(fèi)用管控細(xì)節(jié)建設(shè)方面取得進(jìn)展，也使得土地增值稅清算等工作的實(shí)施難以在間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)方面取得進(jìn)展。部分房地產(chǎn)企業(yè)在處理開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作的過(guò)程中，對(duì)土地增值稅的清算細(xì)節(jié)缺乏足夠關(guān)注，尤其對(duì)于增值稅扣除項(xiàng)目的構(gòu)成細(xì)節(jié)重視程度較低，導(dǎo)致增值稅暫行條例的具體構(gòu)建方案無(wú)法得到有效的調(diào)整優(yōu)化，難以在稅務(wù)籌劃方案的創(chuàng)新方面積累足夠經(jīng)驗(yàn)[3]。部分房地產(chǎn)企業(yè)在處理間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)策略的設(shè)計(jì)工作過(guò)程中，缺乏對(duì)土地增值稅稅款構(gòu)成細(xì)節(jié)的關(guān)注，沒(méi)有充分利用稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致間接費(fèi)用所具備的多方面應(yīng)用價(jià)值無(wú)法得到明確，不利于稅收籌劃方法的調(diào)整創(chuàng)新。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的改進(jìn)策略

（一）提升間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算方法的規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)間接費(fèi)用的特征制定會(huì)計(jì)核算細(xì)節(jié)。首先，要對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)建設(shè)情況的各方面因素加以總結(jié)，使?jié)M足內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)管理方案具體建設(shè)需求的舉措可以得到創(chuàng)新調(diào)整，充分滿足間接費(fèi)用管理措施的創(chuàng)新性構(gòu)建需要，為提高房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用綜合性管控水平提供較為完整的支持。例如，W房地產(chǎn)企業(yè)受托為客戶加工建筑材料，客戶已支付全部?jī)r(jià)款，但是受客觀環(huán)境因素影響，貨物雖發(fā)出但還在運(yùn)輸途中。在這種情況下，會(huì)計(jì)核算工作需要按照新準(zhǔn)則制定核算方法，客戶雖然已經(jīng)付款，但是未能使用貨物并取得利益，無(wú)法確認(rèn)收入?？梢?jiàn)，確認(rèn)收入時(shí)，新的標(biāo)準(zhǔn)更加清晰，更能客觀反映業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)修理性質(zhì)費(fèi)用構(gòu)成情況的研究，并對(duì)固定資產(chǎn)核算科目的特征進(jìn)行研究，使房屋器械等因素的作用能夠得到明確，更加充分地滿足間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算方案的構(gòu)建需求。在處理固定資產(chǎn)核算相關(guān)工作的過(guò)程中，要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)儀器儀表等物資使用情況的關(guān)注，使處在零散狀態(tài)的費(fèi)用開(kāi)支可以得到明確，使會(huì)計(jì)核算相關(guān)舉措的實(shí)施能夠?yàn)槁毠趧?dòng)管理體系的改進(jìn)提供更加有利的條件，并保證會(huì)計(jì)核算工作的內(nèi)容可以涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)工作的各個(gè)領(lǐng)域。

（二）提高建設(shè)性支出攤銷(xiāo)設(shè)置的合理性

在制定建設(shè)性支出攤銷(xiāo)方案的過(guò)程中，要對(duì)當(dāng)前土地增值稅法的構(gòu)成內(nèi)容加以研究，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用的構(gòu)成特點(diǎn)進(jìn)行全面總結(jié)，使售樓處等重要設(shè)施的建設(shè)工作可以得到有效的改良，為攤銷(xiāo)設(shè)計(jì)工作的改進(jìn)提供必要支持。在建設(shè)性支出攤銷(xiāo)的管控細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)過(guò)程中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作的建設(shè)性費(fèi)用構(gòu)成情況加以考察，并對(duì)土地增值稅管理相關(guān)舉措的細(xì)節(jié)加以分析，使?jié)M足房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)處置需求的舉措能夠得到調(diào)整改進(jìn)，為間接費(fèi)用的靈活管控提供必要支持。要強(qiáng)化對(duì)土地增值稅扣除條件的研究，尤其要對(duì)《土地增值稅暫行條例》的實(shí)施細(xì)則加以考察，使?jié)M足法學(xué)原理和職業(yè)判斷需求的舉措可以得到優(yōu)化改良。要使用職業(yè)判斷方法，對(duì)售樓處和樣板間等重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況進(jìn)行考察研究，并在費(fèi)用扣除方案的創(chuàng)新過(guò)程中，更加完整地實(shí)現(xiàn)對(duì)間接費(fèi)用核算細(xì)節(jié)的創(chuàng)新規(guī)劃，使?jié)M足樣板間租賃費(fèi)用管控需求的舉措能夠得到調(diào)整創(chuàng)新，為納稅調(diào)整相關(guān)措施的合理推進(jìn)提供更加完整的支持。攤銷(xiāo)設(shè)置方案的構(gòu)建還必須加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)值特征的分析，按照計(jì)提折舊的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)折舊費(fèi)用計(jì)入方案的改進(jìn)，使?jié)M足土地增值稅清算管理舉措的具體實(shí)施方案可以得到調(diào)整創(chuàng)新，確保建設(shè)性支出的攤銷(xiāo)管理方案得到優(yōu)化調(diào)整。

（三）提升開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的利用水平

房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)間接費(fèi)用所具備的多方面利用價(jià)值加以總結(jié)，并在稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)過(guò)程中，更好地實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作的創(chuàng)新調(diào)整，使?jié)M足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理戰(zhàn)略具體實(shí)施需要的舉措可以得到改進(jìn)處置。一定要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用多方面使用價(jià)值的總結(jié)，并對(duì)影響土地增值稅清算管理體系建設(shè)需求的舉措進(jìn)行調(diào)整改造，使符合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用調(diào)取需求的措施能夠得到有效構(gòu)建，充分適應(yīng)稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略的實(shí)施需要。例如，稅務(wù)人員需要按照新準(zhǔn)則的要求，通過(guò)投入法計(jì)算履約義務(wù)的完成進(jìn)度，對(duì)與履約義務(wù)不匹配及未使用的投入要剔除，第一年的履約進(jìn)度=（500-20-30×70%）/（1200-20）=38.90%。并在這一過(guò)程中靈活應(yīng)用產(chǎn)出法，反映主體轉(zhuǎn)讓給客戶的商品的實(shí)際價(jià)值。在《土地增值稅暫行條例》的研究過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)暫行條例實(shí)施細(xì)則的分析，尤其要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)算基數(shù)進(jìn)行充分應(yīng)用，使?jié)M足稅收優(yōu)惠政策具體運(yùn)行需求的舉措能夠得到調(diào)整優(yōu)化，并保證稅務(wù)籌劃方法的創(chuàng)新細(xì)節(jié)能夠得到改進(jìn)處理。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)現(xiàn)有的薪資福利支出情況進(jìn)行分析，使稅務(wù)籌劃工作可以在充分掌握基礎(chǔ)性費(fèi)用支出信息的情況下進(jìn)行，切實(shí)保證間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)利用的舉措可以充分凸顯出自身價(jià)值，使間接費(fèi)用利用策略的優(yōu)化調(diào)節(jié)能夠擁有更加理想的基礎(chǔ)條件。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的管理水平受會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理質(zhì)量的影響較大，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)現(xiàn)間接費(fèi)用管理策略的調(diào)整可以使房地產(chǎn)企業(yè)具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理工作存在的問(wèn)題加以總結(jié)，并制定相應(yīng)的改進(jìn)策略，對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，具有十分重要的意義。

（作者單位為美的西南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 紀(jì)宏奎.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理[J].稅收征納，2011（08）：28-29+32.

[2] 劉小麗.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)審核應(yīng)注意的問(wèn)題[J].注冊(cè)稅務(wù)師，2013（07）：41-43.

[3] 葛育春.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2013（09）：68-69.