王玉杰

（山東省濟(jì)寧市兗州區(qū)自然資源局，山東 濟(jì)寧 272000）

一、城市開發(fā)模式發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的主要影響

（一）為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件

土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。而城市土地開發(fā)模式的合理化發(fā)展將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)效益的提高起到至關(guān)重要的作用。目前，我國(guó)的城市土地開發(fā)工作主要是以土地的綜合開發(fā)模式為主，這種開發(fā)模式相對(duì)于另外兩種模式來講，在開發(fā)的過程當(dāng)中更加具有高效性和靈活性，能夠有效的促進(jìn)土地開發(fā)市場(chǎng)的繁榮，并其在很大程度上帶動(dòng)了建筑、材料、工程機(jī)械等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)的勞動(dòng)者提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，有效緩解了城市中的就業(yè)壓力，穩(wěn)定了城市社會(huì)秩序，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的內(nèi)部及外部環(huán)境。

（二）促使房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐漸走向了規(guī)范化與系統(tǒng)化，其中，土地開發(fā)工作的合理進(jìn)行為其發(fā)展提供了重大幫助。房地產(chǎn)的繁榮需外部環(huán)境以及內(nèi)部技術(shù)條件的支持，而開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現(xiàn)在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學(xué)、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產(chǎn)繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會(huì)化方向發(fā)展，即結(jié)合更加廣泛的社會(huì)力量（主要是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面），進(jìn)行共同開發(fā)，極大地優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)的繁榮創(chuàng)造了內(nèi)部條件。

（三）帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素

1.通貨膨脹。土地開發(fā)是政府部門進(jìn)行城市規(guī)劃中的主要工作，其不僅能夠有效的帶動(dòng)城市的發(fā)展，而且能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐腉DP 增長(zhǎng)。但是，政府在實(shí)際的開發(fā)過程中，由于諸多原因?qū)е略谝恍╉?xiàng)目中過于盲目。為了拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)，政府將資金投資地產(chǎn)，導(dǎo)致大量資金流入固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，而沒有流入社會(huì)，不能夠形成購(gòu)買力，這就有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，而投入到地產(chǎn)的資金將紛紛撤出，轉(zhuǎn)而投向其他行業(yè)，造成通貨膨脹。因此，政府在開發(fā)地產(chǎn)時(shí)要以統(tǒng)籌兼顧為原則，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時(shí)努力降低其在通貨膨脹方面的負(fù)面影響。

2.貧富差距帶來的購(gòu)買力下降。地產(chǎn)的開發(fā)沒有做到合理有序，容易導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫，引發(fā)通貨膨脹，直接導(dǎo)致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產(chǎn)階級(jí)卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經(jīng)擁有了，購(gòu)買需求不高，購(gòu)買力相對(duì)較低。與此相反，窮人雖然有很高的購(gòu)買需求，但卻不能夠形成購(gòu)買力，購(gòu)買力差距非常明顯。既有購(gòu)買需求同時(shí)又有購(gòu)買力的中產(chǎn)階級(jí)非常少，直接導(dǎo)致購(gòu)買力的下降。

二、城市土地經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)策

（一）以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，建立與完善土地經(jīng)營(yíng)體系

城市規(guī)劃對(duì)土地經(jīng)營(yíng)具有導(dǎo)向性作用。城市規(guī)劃控制土地出讓總規(guī)模、用地性質(zhì)、土地開發(fā)強(qiáng)度、空間布局、市政配套等重要方面，通過對(duì)城市建設(shè)行為的控制，保證社會(huì)與公眾的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在當(dāng)前眾多區(qū)域?qū)嵭挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，可開發(fā)土地總量大為減少的背景下顯得尤為重要；其次，有助于土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，避免盲目增加土地供給，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃控制著土地經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，土地經(jīng)營(yíng)則對(duì)土地供給的時(shí)序、空間定位進(jìn)行調(diào)控。城市政府對(duì)土地需求進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，制定包括年度、中期和長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃的完整體系，能夠有效地對(duì)城市土地開發(fā)進(jìn)行部署，進(jìn)而保證城市規(guī)劃的落實(shí)與執(zhí)行。同時(shí)，通過土地經(jīng)營(yíng)對(duì)城市規(guī)劃的反饋，在提高城市規(guī)劃可行性的同時(shí)，還能夠促進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展。

（二）清查閑置土地資源

隨著城市化發(fā)展的不斷加快，為了更好地開發(fā)城市土地資源，需要對(duì)城市土地資源進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)規(guī)劃，提高閑置土地資源的利用效率。通過對(duì)城市閑置土地資源的統(tǒng)一清查，可以很好地避免私人進(jìn)行土地資源的轉(zhuǎn)讓，提高土地資源開發(fā)工作的權(quán)威性和透明性。在對(duì)城市閑置土地資源清查時(shí)，為了保障清查工作的質(zhì)量與效率，需要土地管理部門制定完善的管理制度，明確各個(gè)區(qū)域清查的工作任務(wù)，在復(fù)查與抽查的時(shí)候，若是發(fā)現(xiàn)有工作人員故意的徇私舞弊，可以直接對(duì)其進(jìn)行追責(zé)，與此同時(shí)對(duì)于該工作人員負(fù)責(zé)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，同樣需要連帶責(zé)任的處理，提高土地清查工作的質(zhì)量。在城市土地清查制度編制時(shí)，可以出臺(tái)相關(guān)的政府法律條規(guī)，提高土地清查工作的權(quán)威性，這樣可以更好的推動(dòng)城市土地清查工作的開展。在土地清查工作進(jìn)行的時(shí)候，不僅需要對(duì)未開發(fā)的土地資源進(jìn)行清查，并且對(duì)于施工建設(shè)中的土地同樣需要進(jìn)行登記相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

（三）設(shè)置專門的法律法規(guī)，降低風(fēng)險(xiǎn)

政府對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)的資金主要的來源是銀行的貸款，然而，儲(chǔ)備土地只能根據(jù)土地供應(yīng)的計(jì)劃進(jìn)行交付，因此，其不屬于可以轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，也不屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)，此外，對(duì)于儲(chǔ)備的土地的價(jià)值無法預(yù)估，所以無法具備抵押性，因此，在法律上面存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在，對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)的法律規(guī)定均是來自地方性規(guī)定，其法律的權(quán)威性比較低，且存在著信用上面的問題。因此，我國(guó)立法部門應(yīng)該盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，尤其要注意的是對(duì)目前現(xiàn)有的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改和完善，以確保土地一級(jí)開發(fā)的合法權(quán)益。

結(jié)語：綜上，城市土地開發(fā)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，不僅要以科學(xué)發(fā)展觀的理念和要求為指導(dǎo)，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發(fā)利用的基本規(guī)律出發(fā)，重新審視和反思我國(guó)當(dāng)前城市土地開發(fā)管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，探索創(chuàng)新，逐步建立起符合科學(xué)，發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)管理新理念、新體制、新機(jī)制、新模式，努力破解城市發(fā)展中的土地問題和難題，推動(dòng)城市土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序。