一、研究背景和意義

房地產(chǎn)是一個(gè)具有特殊性的商品。這些特殊性使房地產(chǎn)通過(guò)各種方式與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相互作用，為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)社會(huì)投資和社會(huì)消費(fèi)增加，而房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)也對(duì)我國(guó)總投資的影響顯著，但是我國(guó)實(shí)施住房分配體制改革以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了諸多不利的影響。

數(shù)據(jù)表明商品房市場(chǎng)均價(jià)從1998年的2063元/m2到2018年的7892元/m2，銀行信貸中房地產(chǎn)貸款的數(shù)量從1998年的953.34億元到2017年的25241.76億元，漲了25倍之多。銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)的關(guān)系表明銀行信貸是房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要原因。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨房?jī)r(jià)居高不下，供求不平衡，可會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫等問(wèn)題，因此研究銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并針對(duì)性的利用銀行信貸調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

二、銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析

根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)理論模型可知影響房地產(chǎn)價(jià)格P的因素為：1.貼現(xiàn)因子ρ。ρ為由于市場(chǎng)的不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。貼現(xiàn)因子反映了投資者在時(shí)間t中得到的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的信息，這些信息包括貨幣供應(yīng)量、利率狀況、信貸多少以及消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，并根據(jù)這些信息進(jìn)行決策。2.預(yù)期收益D。公式表明房地產(chǎn)價(jià)格與預(yù)期收益呈正相關(guān)關(guān)系，預(yù)期收益增加，則現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。3.金融系統(tǒng)的安全系數(shù)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，信貸資金會(huì)大量流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能引發(fā)泡沫并導(dǎo)致其破滅，投資者和銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期從而使房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定。4.金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。金融機(jī)構(gòu)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和管理金融市場(chǎng)的能力以及市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性使市場(chǎng)的信貸數(shù)量不合理從而引起房?jī)r(jià)波動(dòng)變化。通過(guò)上述分析，本文認(rèn)為我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究具有理論基礎(chǔ)。

三、銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究

（一）研究方法

本文是研究我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，運(yùn)用多維時(shí)間序列，因此使用 VAR 模型來(lái)實(shí)證研究銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響程度是合理的。

本文采用的 VAR 模型具體形式如下:

其中 yt=［Y，X，GDP，R］，是內(nèi)生變量向量； p 是模型的滯后階數(shù)； T 是樣本個(gè)數(shù)；矩陣M1，……，Mi和N是要被估計(jì)的系數(shù)矩陣；εi為 k 維擾動(dòng)向量。

（二）指標(biāo)選取

模型中除了要特別關(guān)注信貸規(guī)模（X）和房?jī)r(jià)（Y）變量，還要包括兩個(gè)變量：GDP和貸款利率（R）。模型的數(shù)據(jù)來(lái)源為中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)人民銀行網(wǎng)站、CCER中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，采用2007-2018年的季度數(shù)據(jù)。此外，對(duì)變量數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整、消除通貨膨脹處理和對(duì)數(shù)處理以保證模型的平穩(wěn)性。

（三）實(shí)證分析

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

首先運(yùn)用ADF檢驗(yàn)進(jìn)行變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示，所有序列都是一階單整的，變量間有協(xié)整關(guān)系的可能。

表1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

2.協(xié)整性檢驗(yàn)

在穩(wěn)定性檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，可以看出lnY、lnX、lnGDP和R存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

表2 協(xié)整性檢驗(yàn)結(jié)果

3.Granger 因果檢驗(yàn)

運(yùn)用Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)判斷被解釋變量和解釋變量是否存在因果關(guān)系。結(jié)果如表3所示，在5%的顯著性水平下，房地產(chǎn)貸款規(guī)模、GDP和利率都是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格同樣是貸款規(guī)模的格蘭杰原因。

表3 格蘭杰檢驗(yàn)結(jié)果

4.脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解

在進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析前，需要用AR roots方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，本文選取最優(yōu)滯后期為6，建立了VAR（6）模型,所有特征根倒數(shù)全部小于1，位于單位圓內(nèi)，因此建立的模型是穩(wěn)定的，可以繼續(xù)進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。

（1）脈沖響應(yīng)分析

關(guān)于銀行信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，脈沖反應(yīng)的結(jié)果顯示銀行信貸數(shù)量增加會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)結(jié)果與大多數(shù)實(shí)證研究的結(jié)果一致。關(guān)于銀行貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，脈沖反應(yīng)結(jié)果并不太顯著，說(shuō)明利率的提高并不能對(duì)房?jī)r(jià)的抑制起到良好的效果。

（2）方差分解

表4 房地產(chǎn)價(jià)格的方差分解

從表4的方差分解結(jié)果中可以出，房地產(chǎn)貸款規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的反映具有滯后性，在第一期的貢獻(xiàn)率為0但之后貢獻(xiàn)率逐漸增加，并從第11期開(kāi)始穩(wěn)定在36%左右；貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度也是逐漸增加的，但是不如房地產(chǎn)信貸規(guī)模貢獻(xiàn)率增加的速度快，從第一期的0增加到第15期的7.4%。經(jīng)過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)度超過(guò)了GDP和利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)度，這也表明提高銀行貸款利率對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制達(dá)不到很好的效果，造成這個(gè)情況的原因可能為以下幾點(diǎn)：首先，貸款利率的提高增加了房地產(chǎn)企業(yè)投資的資金成本，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方議價(jià)的情況下，提高的成本很可能通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到購(gòu)買者身上；其次，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)候，提高利率增加的資金成本與買方的未來(lái)收益相比會(huì)很有限，所以使用利率調(diào)控不能降低購(gòu)買者的貸款和購(gòu)買需求，進(jìn)而對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用也會(huì)很??；最后，我國(guó)一直進(jìn)行利率管制，消除通貨膨脹后的實(shí)際貸款利率很低，甚至是負(fù)數(shù)，也可能使用利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用不明顯。

四、結(jié)論

本文首先在理論上解釋了銀行信貸是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，然后用數(shù)據(jù)建立VAR模型進(jìn)行實(shí)證分析并進(jìn)行理論驗(yàn)證，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)證明房?jī)r(jià)、信貸規(guī)模、GDP和貸款利率之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，而且信貸規(guī)模和利率是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因；通過(guò)脈沖響應(yīng)分析和方差分解圖得出了房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊是正向的，并且房地產(chǎn)貸款規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響超過(guò)了貸款利率的結(jié)論。根據(jù)以上分析和證明，本文認(rèn)為信貸政策依然是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必需手段，我國(guó)應(yīng)采取調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)、拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道和完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)等措施來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常平穩(wěn)發(fā)展。