盤和林

圍繞蛋殼公寓的負(fù)面消息持續(xù)發(fā)酵。今年以來，全國包括“友客”“巢客”“寓意”在內(nèi)的多家長租公寓相繼“爆雷”，其背后問題值得深入思考。

我國住房租賃市場發(fā)展長期比較緩慢，市場供給混亂，需求不足，而長租公寓的興起無疑對租房市場發(fā)展起著很大的推動(dòng)作用，特別是數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，長租公寓企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將租房市場快速拉入互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展賽道。如果簡單作為一個(gè)共享平臺(tái)，長租公寓有希望發(fā)展為一個(gè)匹配租戶和租客的有效工具，這種模式對于解決當(dāng)前城市化過程中大量人口面臨的住房問題非常有效，所以長租公寓有著天然的民生屬性，無論從行業(yè)發(fā)展前景還是政策支持角度都有積極意義。

由于上述原因，長租公寓被眾多資本所青睞，又有著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展背景，行業(yè)發(fā)展伊始便具有明顯的互聯(lián)網(wǎng)特征。跑馬圈地是過去行業(yè)競爭的常態(tài)，這種發(fā)展模式本沒有什么過錯(cuò)。不過，與共享單車和P2P一樣，長租公寓沒有扮演好平臺(tái)的角色，卻當(dāng)起了中間商，由于正處在風(fēng)口上，資本瘋狂涌入，使得長租公寓成為一個(gè)重資本、輕資產(chǎn)的行業(yè)，重資本的結(jié)果便是行業(yè)金融化。長租公寓的金融化內(nèi)化于其發(fā)展模式當(dāng)中，其跑馬圈地往往采用高收低租的方式，高價(jià)從房東手中拿到房源，低價(jià)租給租客，以此搶奪客源，這種賠本賺吆喝的運(yùn)作模式需要大量的資金支持，僅靠投資人拿錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以，通常的做法是以租房為標(biāo)的進(jìn)行再融資，其中包括期限錯(cuò)配、證券化等等手段，一面拿投資者的錢，一面拿銀行貸款的錢，一面又拿證券化的錢。而有了錢的長租公寓為了快速搶占市場并不會(huì)留足資金去應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而是盡可能地使用資金繼續(xù)參與市場競爭，這就導(dǎo)致企業(yè)看上去到處攻城略地、風(fēng)光無限，但實(shí)際資金鏈極其脆弱，一旦有問題出現(xiàn)將可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)。

最終看似是一家企業(yè)倒下了，實(shí)際上卻牽連背后很多人。長租公寓往往采取收長付短的模式，租客付了一段時(shí)間的租房費(fèi)用，但租戶卻只拿到了當(dāng)月的，一旦長租公寓出問題，租戶拿不到錢自然會(huì)想方設(shè)法要回房子，這也是為什么會(huì)發(fā)生租戶夜里撬鎖的事，問題最嚴(yán)重的還是那些申請了租金貸的租客，既沒了住所，還要每月繳納貸款。

因此，長租公寓“爆雷”將產(chǎn)生一連串社會(huì)影響，而這些還都是可以被量化、我們能夠看到部分，而金融化導(dǎo)致的行業(yè)整體高風(fēng)險(xiǎn)對于整個(gè)租房市場的打擊也非常大。并且，考慮到租房市場的規(guī)模，一旦出現(xiàn)集體“爆雷”事件，最終承擔(dān)貸款的是租客，承擔(dān)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的則是銀行。

如何管理并杜絕這類事件再次發(fā)生？筆者認(rèn)為，可以采用監(jiān)管金融的方式對待互聯(lián)網(wǎng)資金運(yùn)作模式，從一開始就對長租公寓的進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，給出資本金要求?？梢箝L租公寓設(shè)立專門的銀行賬戶，存入一筆類似存款準(zhǔn)備金的資金，降低長租公寓利用資金盤進(jìn)行無限杠桿操作的可能，最后，在限制長租公寓期限錯(cuò)配操作上或許可以指定較為規(guī)范的收付房租措施，比如設(shè)置租客繳費(fèi)上限或設(shè)置租戶收租下限等等。

需要注意的是，我們反對的是長租公寓的資金運(yùn)作模式，而非長租公寓本身。在當(dāng)前的高房價(jià)壓力下，良好發(fā)展的租房市場對大多數(shù)外出務(wù)工者、剛畢業(yè)的大學(xué)生是一種慰藉，如果能夠管理好互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展模式的金融化傾向，互聯(lián)網(wǎng)帶來的數(shù)字化創(chuàng)新對于市場的發(fā)展將產(chǎn)生巨大推動(dòng)作用?！?/p>

（作者是中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授）