黃泳

澳門特別行政區(qū)《夾心階層住房方案》諮詢文本正式出爐，階梯房屋是第五屆澳門特別行政區(qū)政府提出較為系統(tǒng)的住房供應(yīng)計(jì)劃，包括社會房屋、經(jīng)濟(jì)房屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇五個房屋階梯。它考慮到不同社會階層的人群安居需要和購買能力，是更好解決澳門居民的住房問題。主要充當(dāng)公共房屋及私人樓宇之間的緩衝類型，以解決近年來私人住宅樓價升幅明顯，與居民收入及可負(fù)擔(dān)水平脫鈎，經(jīng)屋供不應(yīng)求，“夾心階層”、青年人對置業(yè)安居日益突出的需求。特區(qū)政府順應(yīng)社會需求推出《夾心階層住房方案》供大眾探討，值得從社會整體發(fā)展、社會個人住屋需求的回應(yīng)、社會經(jīng)濟(jì)的推動、法律申請制度的安排，探討其可行性。

在探討之前，不可不看前車之鑒，才能不重蹈覆轍。香港在90年代初期，政府委託房協(xié)興建出售單位，並以優(yōu)惠價格發(fā)售予中等入息家庭。買家須符合既定申請資格，購入單位後亦須受到5年的轉(zhuǎn)售限制。首個項(xiàng)目宏福花園於1995年建成，其餘12個項(xiàng)目亦已先後完成，共提供12，000多個單位。在董特首年代，香港當(dāng)時建夾屋加推經(jīng)屋，以致私樓大跌，大量業(yè)主負(fù)資產(chǎn)，社會動蕩，最後特首輪換，夾屋補(bǔ)地價變回私樓，也就停建了。

住房問題事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，有關(guān)方案如能成功實(shí)施，使市民得以安居，安居方能樂業(yè)。綜觀整份諮詢文本，推出夾心階層住房是為了兌現(xiàn)歷屆特區(qū)政府持續(xù)就本澳住房問題付出努力，在公共房屋政策方面主要採取“社屋為主、經(jīng)屋為輔”的方針策略，現(xiàn)時已可做到社屋恆常性申請，以照顧多數(shù)基層市民的需要。惟由於市場私人住宅樓價升幅明顯，與居民收入及可負(fù)擔(dān)水平脫鈎，導(dǎo)致“夾心階層”、青年人對置業(yè)安居的需求也日益突出，經(jīng)屋供不應(yīng)求，提出構(gòu)建社屋、經(jīng)屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇這五大房屋階梯，讓澳門居民有多元的置業(yè)選擇，充分體現(xiàn)特區(qū)政府積極回應(yīng)民意訴求。可以看到，“夾心階層住房”是經(jīng)濟(jì)房屋和私人樓宇之間的補(bǔ)充角色，能夠補(bǔ)齊特區(qū)政府現(xiàn)有房屋政策的短板，有利於健全合理的置業(yè)階梯，幫助本地持中等收入，有能力購買經(jīng)屋但不想長期輪候，同時又負(fù)擔(dān)不起私人樓宇售價升幅的夾心階層人士更順利地成功置業(yè)。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，二○一○年，本澳住宅單位每平方米平均成交價是三萬一千○一十六元，到二○一九年攀升近三倍至十萬七千五百二十二元;但這段期間，本澳居民就業(yè)人口月入中位數(shù)僅由九千元升至一萬七千元，收入完全追不上樓價的升幅，社會上逐步出現(xiàn)一批“夾心階層”，他們無法負(fù)擔(dān)高企的私樓價格，又未能符合經(jīng)屋申請資格。另一方面，本澳截至2019年底，澳門已建成的住宅包括私人住宅、經(jīng)濟(jì)房屋和社會房屋，合共234，059個單位。其中私人住宅為182，827個，佔(zhàn)總量的78.1%，社屋單位為14，269個，佔(zhàn)總量的6.1%，經(jīng)屋單位為36，963個，佔(zhàn)總量的15.8%。日後推出介乎經(jīng)屋與私樓之間的“夾心樓宇”，定位屬私人性質(zhì)，在屆滿禁售年限後，可於住宅市場出售，可以預(yù)見對於無力購買私人樓宇的市民及從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，將帶來實(shí)質(zhì)性的影響，從而有可能對澳門經(jīng)濟(jì)帶來一定的衝擊。

自從政府提出“經(jīng)屋永遠(yuǎn)姓經(jīng)”之後，已經(jīng)有市民不想再申請經(jīng)屋。畢竟“經(jīng)屋永遠(yuǎn)姓經(jīng)”提出後，經(jīng)屋在將來有可能要以原價賣回給政府，跟不上通貨膨脹。但是夾心房屋等於半個私樓，將來賣出亦可拿回差額。加上私樓首兩年轉(zhuǎn)售也有特別印花稅，很多業(yè)主也視為禁售期。再者，參考香港的資料夾心樓會跟著市場情況，有可能變成全私樓，那麼這就真正幫到市民特別是青少年上車，亦有機(jī)會樓換樓。所以整體來說夾屋對買不了私樓又不符合經(jīng)屋或排不到經(jīng)屋的人很有吸引力。

是次諮詢文本當(dāng)中提出的一系列諮詢，是對夾心階層住房的基本特徵、性質(zhì)、面積和配置、定價、出售設(shè)定年限，同時，對申請“夾屋”的居民身份限制、年齡、申請人及其家團(tuán)成員的物業(yè)狀況、“夾屋”申請者的月收入上下限和資產(chǎn)上限向社會各界作出諮詢。誠如在文本中特區(qū)政府提出，在整個宏觀系統(tǒng)的住房供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中，“夾心階層住房”屬於微觀操作層面對受惠對象、資格、限制、售價等制度進(jìn)行諮詢制定，其他宏觀政策層面方面，如思考其對各項(xiàng)政策、末來房屋發(fā)展格局、緊絀土地資源的可分配性造成的影響，也將影響整個宏觀系統(tǒng)的住房供應(yīng)計(jì)劃成功落實(shí)。

總的來說，特區(qū)政府提出的文本內(nèi)容，是未來較為系統(tǒng)的住房供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。倘能集合社會各界智慧，結(jié)合上述的考慮因素，作出科學(xué)、長遠(yuǎn)而可行的系統(tǒng)政策，方為長遠(yuǎn)的解決澳門夾心階層住房問題，使澳門夾心階層住房乃至整個特區(qū)政府系統(tǒng)的住房供應(yīng)計(jì)劃得以科學(xué)穩(wěn)定推行。夾心房屋的推出才能回應(yīng)澳門社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市民置業(yè)安居所需、澳門特區(qū)政府公平科學(xué)施政、澳門成功實(shí)踐“一國兩制”的殷殷期望。