馮明飛

廣東穗智律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國社會主義經(jīng)濟市場中占據(jù)著重要的地位，尤其是伴隨著這幾年國家政策的影響以及國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)變得更加地炙手可熱。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過程較為復(fù)雜，且資金較為龐大、周期較為長久，從籌備到開發(fā)再到銷售整個一系列過程可能會出現(xiàn)難以預(yù)測的風(fēng)險。其中最有可能出現(xiàn)的風(fēng)險，就是法律風(fēng)險，然而這一風(fēng)險可以通過預(yù)防和控制來加以防范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險

談及房地產(chǎn)開發(fā)，我們首先想到的是“暴利”。但事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中同樣要面臨很大的投資風(fēng)險，甚至可以用“如履薄冰”來形容。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只有當其掌握了房地產(chǎn)開發(fā)各階段的法律法規(guī)，并以此指導(dǎo)自己的開發(fā)實務(wù)，才能有效地避免法律風(fēng)險，妥善處理各類糾紛，從而最大程度上地保護自身的合法權(quán)益。事實上，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域的重要組成部分，其發(fā)展情況并不單單會對該領(lǐng)域造成很大的影響，而且還會對與之相關(guān)領(lǐng)域造成很大的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)“牽一發(fā)而動全身”，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管控非常重要。當然，在此之前我們首先應(yīng)該明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的法律風(fēng)險有哪些，這樣才能對癥下藥，通過一系列預(yù)防措施降低法律風(fēng)險。

（一）土地出讓法律風(fēng)險

人們生活水平的不斷提升使很大一部分人有足夠的資金去購買樓房、店鋪等固定資產(chǎn)，這就有效帶動了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的高速發(fā)展也使得房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，每天房地產(chǎn)交易都在有條不紊地進行。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為我國市場經(jīng)濟的中流砥柱之一，對拉動內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟增加發(fā)揮了巨大的作用。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動了房屋家裝、建筑材料、家用家具、家用電器、日常用品等相關(guān)市場的發(fā)展。當然，房地產(chǎn)領(lǐng)域并不是一個一本萬利的投資過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣要承擔很大的法律風(fēng)險。土地出讓法律風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為常見的法律風(fēng)險之一。所謂的土地出讓法律風(fēng)險歸根結(jié)底指的就是企業(yè)在簽訂合同以后不能按照合同的相關(guān)內(nèi)容支付給政府資金，或者說因為政府規(guī)劃調(diào)整而不能將土地交付給企業(yè)等。沒有土地進行開發(fā)建設(shè)，那么就相當于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資完全失敗，其對企業(yè)所造成的后果可想而知。

（二）房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險

為了給廣大消費者提供一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)環(huán)境，政府不斷加大在房價調(diào)控上的力度，這雖然給廣大消費者提供了便利，但是卻很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能獲得足夠的建設(shè)資金，出現(xiàn)企業(yè)負債難以清償?shù)入y題。這就顯露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險管控的重要性和必要性，而要想讓自己在投資過程中獲利，那么最佳選擇就是根據(jù)自身實際需要構(gòu)建相應(yīng)的法律風(fēng)險防控體系，讓防控體系為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保駕護航。當土地拿到手以后，如何才能建設(shè)好高樓大廈，這同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點思考的問題。房地產(chǎn)在建造過程中同樣會面臨較大的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)建造是一個較為緩慢的過程，其中決定房地產(chǎn)建造效率的除了施工方的建造能力以外，建設(shè)資金能否及時到位也會帶來很大的影響。房地產(chǎn)建造并不是單一因素就能夠解決的事情，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認真履行自己的責任和義務(wù)，在選擇施工方時要認真考察其資歷和信用度，盡可能地降低在建造階段的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)屬于一個層層遞進、環(huán)環(huán)相扣的過程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響到下一個階段的施工作業(yè)。

（三）房地產(chǎn)銷售過程產(chǎn)生的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否盈利的重要環(huán)節(jié)，而這個階段也是企業(yè)與消費者容易產(chǎn)生法律糾紛的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過程中會考慮很多的問題，比如對房地產(chǎn)單位面積的定價、房地產(chǎn)公攤面積的多少等。由于這些問題與每個房地產(chǎn)購買者的切身利益息息相關(guān)，所以從這些人的角度來看，他們很可能會為了自身的利益與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)理力爭。比如，房地產(chǎn)預(yù)售是一個比較常見的現(xiàn)象，但是到期以后房地產(chǎn)還未完工，不能將房地產(chǎn)交付給房主，那么就會產(chǎn)生法律糾紛。這種法律糾紛非常常見，當然如果不能有效解決這些問題，那么不僅會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽，而且也會給企業(yè)造成很大的經(jīng)濟損失。就目前的情況而言，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于法律風(fēng)險防控都屬于事后防控，關(guān)注的重點也都是當問題出現(xiàn)以后再進行補救，更傾向于“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，處理風(fēng)險事件主要利用訴訟手段。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防控策略

“防患于未然”所帶來的效果往往比“亡羊補牢”的效果更好，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好法律風(fēng)險防控措施的主要原因。在過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法律風(fēng)險防控意識，總是習(xí)慣于當問題出現(xiàn)以后才緊急處理，讓一些小問題最終變成了大問題，給企業(yè)帶來很多負面影響。所以，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠“兩手抓”，既要有提前做好法律風(fēng)險防控措施的意識，同時還要在問題出現(xiàn)以后及時補救。

（一）構(gòu)建完善的項目運行體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險防控工作不僅可以避免不必要的麻煩，而且也可以提高投資收益，把投資風(fēng)險降至最低。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做好法律風(fēng)險防控工作，首先應(yīng)該建立法律風(fēng)險防范機制，即依靠企業(yè)自覺性來保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。構(gòu)建完善的項目運行體系不但能夠讓自己有抵御法律風(fēng)險的能力，而且還可以最大程度上消除某一個階段所產(chǎn)生法律風(fēng)險對后續(xù)投資活動的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)的土地出讓到最終的房屋出售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都要做好各項防控工作，并針對項目的可行性進行系統(tǒng)調(diào)研，利用大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)分析項目開發(fā)的風(fēng)險，并最終形成一套完整的項目運行體系，既要為后續(xù)的施工指明方向，同時還要規(guī)范前期的各種施工準備作業(yè)行為，要保證每個環(huán)節(jié)都滿足國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，不能存在僥幸心理。

（二）嚴格對企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人員的工作行為會對整個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生很大影響。如果將每個參與房地產(chǎn)開發(fā)的部門看成是一個整體，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這個整體的核心。這是因為，無論是哪個環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能置身事外。嚴格對企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理，一方面要制定相應(yīng)的管理制度，明確每個員工的責任和義務(wù)，保證每個員工都能為降低企業(yè)法律風(fēng)險做出努力；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要嚴格按照國家相關(guān)法律法規(guī)進行施工作業(yè)，不能為了謀求經(jīng)濟效益而使法律風(fēng)險增大。簽訂合同是降低法律風(fēng)險的有效措施，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要意識到合同的重要性，用合同約束合作方，同時自己也要嚴格按照合同內(nèi)容完成自己的工作。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員也要以身作則，以維護企業(yè)利益為根本，在做好自己本職工作的同時還要學(xué)習(xí)有關(guān)法律風(fēng)險防控方面的知識，將所有可能存在的法律風(fēng)險扼殺在搖籃之中。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門、外聘法律顧問

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門主要負責是企業(yè)日常的法律事務(wù)，外聘的法律顧問主要負責是企業(yè)在整個開發(fā)經(jīng)營過程中遇到的重大決策與危機的處理。除此之外，法律部門要與外聘法律顧問做好銜接工作，內(nèi)外相互配合，從而更加準確且細致地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理且防范相關(guān)的法律問題。

（四）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識是法律風(fēng)險防范的基礎(chǔ)與前提。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所有的活動都離不開員工的參與，所以，企業(yè)要加強對員工的法律業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升其法律意識，加強其法律風(fēng)險的警覺性，這樣才能為構(gòu)建法律風(fēng)險防控形成一道的無形屏障。

四、結(jié)束語

綜上所述，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險防控非常重要。當然，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險防控就必須明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的法律風(fēng)險有哪些，這樣才能對癥下藥，通過一系列預(yù)防措施降低法律風(fēng)險。由此可知，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險及防控探究》這一課題具有重要的研究意義。