鐘海兵 鄒小蓉

萍鄉(xiāng)市安源區(qū)人民法院，江西 萍鄉(xiāng) 337000

一、案情

原告李某于2007年2月12日與被告某房地產(chǎn)公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》，約定：1.原告李某購買被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房及車庫各一套，房屋性質(zhì)為預售；2.被告某房地產(chǎn)公司應在2007年4月30日、2007年3月30日前將驗收合格的商品房、車庫交付給原告李某使用，并在房屋交付使用后的365日內(nèi)，將辦理權屬登記需由被告某房地產(chǎn)公司提供的資料報產(chǎn)權登記機關進行備案；3.如因被告某房地產(chǎn)公司的責任，導致原告李某不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬證書，原告不退房的，被告以已付房款為基數(shù)，按日向原告支付萬分之一的違約金。在合同簽訂后，原告支付了相應的購房、購車庫款。被告某房地產(chǎn)公司于2007年4月4日向原告交付了案涉房屋及車庫。2008年11月27日，被告某房地產(chǎn)公司取得該棟樓的房屋所有權證。2009年7月24日，原告取得了涉案房屋、車庫的房屋所有權證。因被告未取得該棟樓的國有土地使用證，導致原告一直未能取得案涉房屋、車庫的國有土地使用證。2017年10月16日，被告某房地產(chǎn)公司取得該棟樓的不動產(chǎn)權證（雙證合一）。原告于2017年10月30日才取得涉案房屋、車庫的不動產(chǎn)權證（雙證合一）。

二、分歧

本案在審理過程，針對被告是否存在逾期交房的違約行為以及應否承擔賠償責任的問題，存在以下兩種意見：

第一種意見：被告不存在違約行為。被告于2007年4月4日已向原告交付了案涉房屋，原告亦于2009年7月24日取得了案涉房屋的房產(chǎn)證書，原告在合同約定時間內(nèi)取得了房屋所有權證，根據(jù)地隨房走的原則，原告已取得案涉房屋及車庫的所有權，故被告已履行了合同約定的協(xié)助義務。原告未能取得案涉房屋的國有土地使用證系政府行政部門原因所致，不是被告的原因，不符合雙方合同關于“由于被告的原因?qū)е略嫜悠谵k證”支付違約金的約定。故被告不存在違約行為。

被告不應承擔賠償責任。因原告未取得國有土地使用證不是被告的原因造成的，且原告并未因延期辦證受損，反而因延期辦證無償使用了10年案涉房屋及車庫的國有土地及房價上漲的收益。另外，自約定辦證之日起至原告起訴之日已長達十年，本案已過訴訟時效。綜上，被告不應承擔賠償責任。

第二種意見：被告存在違約行為。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條之規(guī)定，購買性質(zhì)為預售房的房屋買受人應當自該房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權登記或變更，以及房屋所有權登記或變更手續(xù)，開發(fā)商應當協(xié)助該預售房買受人辦理上述權屬登記或變更手續(xù)，包括提供必要的證明文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條之規(guī)定，房屋出售后，開發(fā)商應在房屋交付給買受人使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權屬登記需由其提供的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門備案。開發(fā)商應協(xié)助房屋買受人辦理房屋權屬登記、變更的相應手續(xù)。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條、第十六條、第二十條之規(guī)定，因買賣、贈與、擔保等法律關系申請不動產(chǎn)登記或變更登記的，應由當事人各方一起申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定或約定的期限內(nèi)將依法應由其提供的申請材料提交給不動產(chǎn)登記機關，依法可以免責。本案中，由于被告未取得涉案地塊的國有土地使用證，導致其不能在法定或約定期限內(nèi)將依法應由其提供的申請材料提交給不動產(chǎn)登記機關，使原告不能依合同約定取得案涉房屋及車庫的國有土地使用證，被告構成違約。

被告應承擔逾期辦證的違約責任。因原、被告在合同中約定的前提條件為“如因出賣人的責任”，根據(jù)合同相對性原則，因第三方原因?qū)е鲁鲑u人違約的，與買受人無關。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條之規(guī)定，合同一方當事人因案外人即第三人的原因構成違約，其應向合同另一方當事人承擔違約責任。另依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，因房屋出賣人的原因，房屋買受人在預售房交付買受人使用之日起九十日尚未能取得房屋權屬證書的，除雙方當事人有特殊約定外，房屋出賣人應承擔違約責任。因此，被告應承擔逾期辦證的違約責任。逾期辦證的違約金系債權請求權，依法應適用訴訟時效的規(guī)定。計算規(guī)則：原告起訴之日倒推至被告取得案涉房屋及車庫所在樓棟的大不動產(chǎn)權證之日，未超過三年則未過訴訟時效；再自被告取得案涉房屋及車庫所在樓棟的大不動產(chǎn)權證之日起計算倒推三年的違約金，超出部分不予支持。

三、評析

筆者同意第二種意見。理由如下：

（一）房地產(chǎn)權屬證書的概念

《中華人民共和國物權法》第二條之規(guī)定，物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。我國實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度，在大多數(shù)城市，房地產(chǎn)產(chǎn)權登記實行土地與房屋分別登記制度，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩本產(chǎn)權證書，一本是房屋所有權證書，另一本是國有土地使用證書①。故本案合同約定的“房地產(chǎn)權屬證書”應為房屋所有權證及國有土地使用證。開發(fā)商僅辦理房屋所有權證，不能認定為已履行了辦理“房地產(chǎn)權屬證書”義務。

（二）開發(fā)商在辦證過程中的義務

根據(jù)權屬登記流程規(guī)定，房屋權屬登記的通常做法是開發(fā)商即被告向產(chǎn)權登記機關提交相應手續(xù)取得大產(chǎn)權證完成房屋初始登記后，買受人即原告再提出辦證申請，由產(chǎn)權登記機關進行審查登記。在此過程中，原、被告互有協(xié)助履行的義務。本案合同中未明確約定案涉房屋的辦證義務主體，僅約定開發(fā)商應在房屋交付買受人使用后365日內(nèi)將辦理權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，故應認定被告對案涉房屋的辦證負有協(xié)助義務，即提交樓棟的大證為辦理分戶提供必要條件。另外，開發(fā)商履行協(xié)助義務的前提是其在開發(fā)房地產(chǎn)過程中應按法律法規(guī)規(guī)定的流程及時間節(jié)點辦理好房屋、土地的一系列行政審批手續(xù)，否則，因上述問題導致買受人不能按約過戶，或不能按約取得完整的權屬證書的，開發(fā)商應對買受人承擔違約責任。

（三）因第三人原因違約能否免責

依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條之規(guī)定，合同一方當事人因案外人即第三人的原因構成違約，其應向合同另一方當事人承擔違約責任。該條規(guī)定是合同相對性的體現(xiàn)，故即使合同中約定“由于開發(fā)商的原因?qū)е掠馄谵k證，開發(fā)商應承擔違約責任”，亦不能達到開發(fā)商以第三人原因?qū)е逻`約其無須承擔違約責任的免責目的。審判實踐中，即使因第三人原因?qū)е麻_發(fā)商違約，與買受人無關的，開發(fā)商亦應根據(jù)合同的相對性原則，向房屋買受人承擔相應違約責任。至于開發(fā)商承擔了違約責任后的損失能否向第三人主張，應另案處理。

（四）逾期辦證的違約金是否適用訴訟時效，如何適用

違約金責任系債權權利，故逾期辦證的違約金系債權請求權，依法應適用訴訟時效的相關規(guī)定。實踐中，就如何適用訴訟時效的問題，筆者認為應當視當事人在合同中的具體約定而定。例如，當事人在合同中就逾期辦證的違約責任約定了固定數(shù)額的賠償金，應視為一時性債權，訴訟時效的起算點應為一時性債權的清償期限屆滿的次日②；又如，當事人在合同中就逾期辦證的違約責任約定按日或按一定期限持續(xù)計算違約金的，應視為持續(xù)性債權，訴訟時效的起算點應以每個個別的債權分別計算；再如，當事人在合同中就逾期辦證的違約責任未約定具體數(shù)額及計算方式的，根據(jù)公平原則，可參照第二種情況予以處理，即由開發(fā)商按已付購房款總額，參照有關部門頒布的金融機構貸款利率標準計算自起訴之日倒推三年（舊法兩年）的違約金。

注釋：

①最高人民法院民事審判第一庭編著.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋和理解與適用》第230頁［M］.北京：人民法院出版社，2015（9）.

②奚慶.《商品房買賣中開發(fā)商的辦證義務及相關法律問題研究》第29頁［M］.北京：法律出版社，2009.