朱玉卿

中國(guó)人民大學(xué)，北京 100872

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分其中就有我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)的綜合經(jīng)濟(jì)水平也隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展得到了持續(xù)的上升，但是這快速發(fā)展的背后卻有著一些問(wèn)題。因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的不完善，導(dǎo)致關(guān)于商品房權(quán)屬的歸屬問(wèn)題糾紛不斷。迅速完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度和保證不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的科學(xué)性，這是解決不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問(wèn)題的重要方式。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的基本理論

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)屬于物品，最典型的不動(dòng)產(chǎn)就是房屋。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是在相關(guān)物品不具備登記條件的時(shí)候，為了保證物品的未來(lái)歸屬權(quán)而進(jìn)行的臨時(shí)登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記解決的是物品的歸屬問(wèn)題，是一種物權(quán)制度。這種物權(quán)制度具有一定的排他性，這種排他性保證了未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)歸屬者的利益不被侵犯。這種預(yù)告登記方法的目的是使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人能夠讓自己所選擇的物權(quán)變動(dòng)行為產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。這種登記方法最重要的就是要符合預(yù)告登記的登記程序，只有符合了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的程序，這種登記方式才能保證不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的權(quán)益。

（二）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的特征

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具有三個(gè)特征：（1）擔(dān)保性，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人所期待的物權(quán)歸屬得到法律保護(hù)的擔(dān)保方式，是一種重要的物權(quán)制度。預(yù)告登記制度將登記人的權(quán)利進(jìn)行了相關(guān)的限制和保護(hù)，并且對(duì)物權(quán)變更雙方的行為進(jìn)行了相關(guān)的約束，這種約束讓物權(quán)變更雙方的合法權(quán)益都受到了相關(guān)的保護(hù)；（2）臨時(shí)性，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記只是一種臨時(shí)登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具有一定的時(shí)效性，超過(guò)一定時(shí)間的話，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)法律效力就會(huì)消失。這個(gè)時(shí)間長(zhǎng)短根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律制度規(guī)定是三個(gè)月的時(shí)間，如果超過(guò)三個(gè)月的時(shí)間還未重新進(jìn)行相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)法律效力就會(huì)消失；（3）從屬性，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利成立并且有效。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不受法律保護(hù)，那么不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)法律效力也會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利問(wèn)題而被撤銷(xiāo)，這就意味著不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失敗。

（三）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的作用

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記將物權(quán)變更的雙方進(jìn)行了相關(guān)的行為約束，保護(hù)了雙方的權(quán)益。具體作用有四個(gè)：（1）保證歸屬權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記成功后，物權(quán)變更的雙方不得違反不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記協(xié)議中的義務(wù)，如果違背就要擔(dān)負(fù)相應(yīng)的處罰。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的作用使得物權(quán)變更的雙方能夠按著協(xié)議規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行物權(quán)的變更，實(shí)現(xiàn)雙方物權(quán)變更的目的。（2）保證權(quán)利順位，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在向最終登記進(jìn)行推進(jìn)時(shí)，保證了法律上對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人所選擇的權(quán)利順位。不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的法律保護(hù)效力，只有登記者才能享有，登記的優(yōu)先權(quán)屬于先登記者，先登記者就是由不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記協(xié)議中的權(quán)利順位所決定。（3）破產(chǎn)保護(hù)，在登記人陷入破產(chǎn)的情況后，登記人可以利用不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的相關(guān)法律效力讓自己的權(quán)益得到保障。使得自己在無(wú)法完成相關(guān)程序時(shí)，可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，實(shí)現(xiàn)自己對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。（4）預(yù)警作用，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的雙方可能會(huì)因?yàn)榫C合實(shí)力差距的懸殊，造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的雙方的信息不完整和不對(duì)稱。這個(gè)情況會(huì)使得第三人因?yàn)樾畔?wèn)題而受到蒙蔽，而不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記可以為第三人提供出有效和完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，從而避免不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的物權(quán)變更行為被認(rèn)定為無(wú)效。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的研究

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是一種在管理不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)糾紛問(wèn)題的一種有效方法，為了使不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的目的達(dá)到人們理想的效果，許多研究不動(dòng)產(chǎn)管理方面問(wèn)題的研究者研究了對(duì)國(guó)外處理該問(wèn)題的程序。（1）德國(guó)，德國(guó)的物權(quán)制度將物權(quán)變更的過(guò)程分為兩個(gè)部分，一個(gè)是債權(quán)行為，另一個(gè)是物權(quán)變更行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更雙方應(yīng)首先達(dá)成物權(quán)變更目的合意后，進(jìn)行債權(quán)的登記和公布，接著還要滿足其他合同能夠生效的條件，然后再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記協(xié)議的簽署，最終合同成立并生效。（2）日本，日本不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的特征規(guī)定：第一，第三人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的過(guò)程中，不是必要條件，只要不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更雙方的意愿能達(dá)到一致，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記就能順利進(jìn)行；第二，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記流程需要雙方共同進(jìn)行，單方當(dāng)事人無(wú)法進(jìn)行登記程序；第三，法院要出具相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)變更的證明，才能最終完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的策略

（一）明確我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度中，應(yīng)該明確不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記中的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人依然享有該不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人所享有的權(quán)利，其本質(zhì)依然為不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)。將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人所享有的債權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的保護(hù)，不能光將解決問(wèn)題的目光一直停留在排他性上，這是明確當(dāng)事人的權(quán)利。我國(guó)的《物權(quán)法》在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的機(jī)構(gòu)規(guī)定上，也具有著一定的問(wèn)題。其規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)在當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理程序，而這種登記方法雖然進(jìn)行了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的分類(lèi)，但是對(duì)于分類(lèi)完成后的后續(xù)工作沒(méi)有明確進(jìn)行工作的主體，這種行為就會(huì)造成登記混亂和法律效力不理想的情況發(fā)生，所以要明確登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任。

（二）完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的程序

完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的程序主要從以下三點(diǎn)進(jìn)行：（1）提高申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)條例規(guī)定，在進(jìn)行繼承遺產(chǎn)和受到饋贈(zèng)的情況下得到不動(dòng)產(chǎn)，只需要單方當(dāng)事人提出申請(qǐng)登記就可以了，這種規(guī)定存在著一定的不合理性。這種規(guī)定雖然保護(hù)了買(mǎi)受人的利益，但是這種規(guī)定存在著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)。單方當(dāng)事人可以提出申請(qǐng)，但是要將標(biāo)準(zhǔn)定高一些，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利。（2）推進(jìn)本登記，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的最終目的就是完成本登記。在進(jìn)行本登記的推進(jìn)時(shí)，進(jìn)行物權(quán)變更的某一方可能因?yàn)閾碛辛瞬粍?dòng)產(chǎn)的部分權(quán)利，對(duì)推進(jìn)本登記程序有著一定的懈怠。應(yīng)該對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行行為上的約束，必要時(shí)直接進(jìn)入執(zhí)法程序，進(jìn)而推動(dòng)本登記的程序進(jìn)度。（3）保證抗辯權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)該保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更雙方的權(quán)利和義務(wù)相平衡，不應(yīng)該注重保護(hù)某一方的權(quán)利而忽視了另一方的權(quán)利。

（三）增強(qiáng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是為了讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度發(fā)揮其作用而設(shè)計(jì)的登記方法，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的效力，國(guó)家應(yīng)該從法律方面進(jìn)行提升。從法律方面進(jìn)行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力提升，可以對(duì)進(jìn)行物權(quán)變更的雙方進(jìn)行良好的行為約束。在效力提升的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的作用就能得到更好的發(fā)揮。

（四）擴(kuò)大我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍

在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的實(shí)際程序中，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍擴(kuò)大，擴(kuò)大的方向主要從兩個(gè)方向進(jìn)行。第一，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的保護(hù)權(quán)利范圍進(jìn)行擴(kuò)大；第二，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的對(duì)象范圍進(jìn)行擴(kuò)大。登記范圍的擴(kuò)大對(duì)于完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有著積極的作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分其中就有我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)的綜合經(jīng)濟(jì)水平也隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，得到了持續(xù)上升的時(shí)代背景下，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)于保護(hù)人民利益有著重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)交易的權(quán)益在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)范運(yùn)作下能夠得到較好的保護(hù)，并且不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度還保護(hù)了權(quán)利人的利益。該制度讓我國(guó)法律的公正性得到了充分的體現(xiàn)，其中的法律價(jià)值能對(duì)我國(guó)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)法律起到良好的促進(jìn)作用。盡快完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，便能繼續(xù)高效的促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保證我國(guó)人民的權(quán)益。