陳雋超，王洪成

(1.遼寧中鼎土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，遼寧 大連 116000；2.大連市農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展服務(wù)中心，遼寧 大連 116000)

1 房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢

房地產(chǎn)評估是專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動[1]。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、抵押、稅收、征收和征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償?shù)冉?jīng)濟行為中不可或缺的一環(huán)[2]。2016年7月，《資產(chǎn)評估法》發(fā)布，該法首次確立資產(chǎn)評估行業(yè)的法律地位，對資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有里程碑式的重要意義。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)估價業(yè)得到了巨大的發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場與城市建設(shè)、法律、金融等行業(yè)的聯(lián)系紐帶。但是，在當(dāng)代信息科技的高速發(fā)展態(tài)勢下，房地產(chǎn)評估行業(yè)作為反映房地產(chǎn)投資和開發(fā)變化情況的“晴雨表”，存在著數(shù)據(jù)信息技術(shù)的沖擊，還存在許多轉(zhuǎn)型發(fā)展的困境。

房地產(chǎn)咨詢不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)用戶的委托，在行業(yè)規(guī)范的原則、程序及相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，對特定房產(chǎn)的特定價值進行全面分析、測算及判斷，旨在為用戶提供更加專業(yè)、更具針對性的綜合咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)咨詢可以視作傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)在全新形勢下的創(chuàng)新發(fā)展，同時也是房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)需要提供法律、政策相關(guān)的專項咨詢服務(wù)，同時也需要向用戶提供市場資訊及對應(yīng)的專業(yè)意見，更要及時為用戶專項問題提供意見或解決方案；同時，房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)還包括論證用戶委托的具體項目，接受委托并代理處理用戶房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)事務(wù)。房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段而細分出的專業(yè)，是現(xiàn)代信息基礎(chǔ)發(fā)展的必然結(jié)果，也是以情報與信息交流為關(guān)鍵途徑的全新服務(wù)模式[3]。

2 地理信息系統(tǒng)(GIS)

地理信息系統(tǒng)(Geography Information System，GIS)作為數(shù)據(jù)庫技術(shù)，是計算機圖形圖像處理與空間分析相結(jié)合的產(chǎn)物，其研究的主要對象是具有空間特性的地理信息及其屬性[4]。GIS的研究方式主要是圖形圖像處理和建立空間模型，作為一種成熟工具已經(jīng)應(yīng)用于相當(dāng)廣泛的領(lǐng)域，其強大的圖形功能和分析功能逐漸顯現(xiàn)出來。在很多城市，國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)+規(guī)劃協(xié)同、數(shù)字化城市建設(shè)、城市仿真實驗室、工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)、自然資源和規(guī)劃業(yè)務(wù)融合信息化等已經(jīng)取得了顯著成效。

GIS具有強大的多元信息管理和空間分析能力，這項技術(shù)與房地產(chǎn)評估咨詢的結(jié)合將使其相得益彰。GIS技術(shù)的引入，豐富了房地產(chǎn)特征和價格數(shù)據(jù)顯示方式，同時也增加系統(tǒng)的實用性。

3 GIS在房地產(chǎn)評估和咨詢中的應(yīng)用

3.1 GIS為房地產(chǎn)評估和咨詢提供了有效的輔助工具

GIS的數(shù)據(jù)采集、管理、處理、空間分析、輸出等模塊可直接應(yīng)用于房地產(chǎn)評估信息的管理與處理，從而為評估工作提供了有力的輔助工具，同時也促進了評估技術(shù)信息化、自動化的實現(xiàn)。

在實際工作中，搜集市場實例價格是房地產(chǎn)評估中重要的環(huán)節(jié)，為增加評估報告的可信度，估價人員需要對周邊市場進行大量的詳細調(diào)查。傳統(tǒng)的做法僅僅是將調(diào)查到的市場價格記錄下來，無法對其位置進行圖形位置上直觀的比對，也無法將價值時點的調(diào)查數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)進行對比分析。而房地產(chǎn)價格本身與區(qū)位密切相關(guān)，包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣，易受交易者個別情況影響，在這種傳統(tǒng)的價格調(diào)查體系中，僅僅依靠估價師經(jīng)驗有時是不足夠的，地理信息系統(tǒng)工具在此環(huán)節(jié)能為房地產(chǎn)評估工作帶來有利的幫助。

在進行市場調(diào)查之后，將實例價格進行數(shù)據(jù)錄入。地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中包含多個相關(guān)屬性，將其與歷史數(shù)據(jù)進行對比，同時能夠在圖形上直觀的看到更多的信息。GIS可為估價人員提供具體區(qū)位的周邊配套信息、交通情況、樓盤的分布情況等，并核實現(xiàn)場勘察資料。將GIS的空間數(shù)據(jù)庫的技術(shù)引入到房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中，實現(xiàn)了對不同城市電子底圖、土地級別圖、動態(tài)監(jiān)測點、市場交易樣點等資料的采集、管理、查詢。

二者的結(jié)合將促進房地產(chǎn)評估工作的發(fā)展，房地產(chǎn)評估工作在市場經(jīng)濟體制下將發(fā)揮更重要的作用，同時也面臨著來自信息時代的挑戰(zhàn)。將GIS 應(yīng)用于該領(lǐng)域必將促進評估工作的信息化、智能化、自動化、集成化、推動房地產(chǎn)評估工作的發(fā)展[5]。

3.2 GIS優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)品

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)類型單一，服務(wù)空間狹窄，服務(wù)產(chǎn)品有待優(yōu)化。目前大部分估價機構(gòu)的估價服務(wù)范圍有限，未能為客戶提供全方位多樣化服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)品大多延用模板化，套路化，格式化。在個性化需求更強的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)中，未能給客戶提供有價值的專業(yè)化的咨詢意見及呈現(xiàn)模式。

GIS在空間表達上的優(yōu)勢使其在優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)品中創(chuàng)新運用。空間信息可視化和虛擬現(xiàn)實技術(shù)(VR)是GIS技術(shù)在相關(guān)領(lǐng)域的進一步延伸，可運用動畫技術(shù)制作動態(tài)地圖；在涉及時空變化的現(xiàn)象做出直觀的可視化分析；運用VR技術(shù)進行地形環(huán)境仿真；運用圖形技術(shù)進行數(shù)據(jù)的不確定性和可靠性檢查；把抽象數(shù)據(jù)可視化，從而發(fā)現(xiàn)潛在規(guī)律等[6]。上述多種功能能夠給房地產(chǎn)評估和咨詢在產(chǎn)品優(yōu)化方面提供更多更好的選擇性。多功能、多角度的GIS技術(shù)能夠為企業(yè)培育出高質(zhì)量、高附加值的新型服務(wù)產(chǎn)品，提高企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。

4 基于GIS的房地產(chǎn)評估咨詢系統(tǒng)初步設(shè)計

系統(tǒng)開發(fā)遵循一般軟件工程的原理和方法，結(jié)合組件和專業(yè)估價模型，從評估咨詢管理信息的系統(tǒng)需求分析、系統(tǒng)總體設(shè)計到功能模塊的詳細設(shè)計，再到空間數(shù)據(jù)庫設(shè)計，然后經(jīng)過系統(tǒng)調(diào)試，最后進行系統(tǒng)實踐完成系統(tǒng)開發(fā)以及系統(tǒng)的日常維護的整個過程。

系統(tǒng)設(shè)計以房地產(chǎn)估價基本理論方法為依據(jù)，從房地產(chǎn)評估咨詢從業(yè)人員的實際工作需求出發(fā)，按照計算機系統(tǒng)設(shè)計要求進行構(gòu)建?？沙浞终{(diào)研本區(qū)域房地產(chǎn)市場交易資料，建立數(shù)據(jù)庫(包含各類估價參數(shù)表、影響因素數(shù)據(jù)、估價報告模板、基準(zhǔn)地價信息、市場可比實例、歷史估價項目等各類空間或?qū)傩詳?shù)據(jù))，通過對房地產(chǎn)價值影響因素深入分析，采用如線性回歸分析、系統(tǒng)動力學(xué)、趨勢面回歸分析等各種計量分析模型建立起估價方法工具。同時接受技術(shù)負責(zé)人、行業(yè)專家依據(jù)其有效經(jīng)驗而做出反饋決策。

房地產(chǎn)評估咨詢系統(tǒng)的核心是數(shù)據(jù)分析與管理，因此應(yīng)選擇數(shù)據(jù)庫語言作為系統(tǒng)程序設(shè)計的主要語言；考慮到系統(tǒng)涉及到的數(shù)據(jù)規(guī)模，可選擇大型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)Oracle進行后臺數(shù)據(jù)管理，同時為提高系統(tǒng)運行效率以及系統(tǒng)友好界面的實現(xiàn)，可采用面向?qū)ο蟮腣isual Basic語言或者適合組件開發(fā)的C+語言進行系統(tǒng)集成[6]。

根據(jù)行業(yè)相關(guān)規(guī)范和用戶需求分析，可作如下模塊：項目管理、信息采集/交易實例管理、房地產(chǎn)價格評估、估價方法/模型管理、知識經(jīng)驗管理等。以上可提高房地產(chǎn)市場調(diào)查、評估咨詢方法選擇、大數(shù)據(jù)管理等的準(zhǔn)確度，為相關(guān)工作的管理提供詳盡可靠的資料，實現(xiàn)評估機構(gòu)信息化管理。

5 建議

傳統(tǒng)估價行業(yè)的專業(yè)性源于市場信息的封閉，大數(shù)據(jù)時代的到來，傳統(tǒng)估價行業(yè)的專業(yè)能力將逐漸弱化，使傳統(tǒng)估價公司業(yè)務(wù)量的提升、保持乃至未來的生存和發(fā)展都面臨挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)大多數(shù)還屬于中小微企業(yè)，無力對信息化進行大量投入，而且市場資料的收集是一個長期持續(xù)的過程，所以房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信息化程度普遍不高。因此筆者提出如下建議。

5.1 建立房地產(chǎn)估價信息政府服務(wù)平臺

統(tǒng)一設(shè)計構(gòu)建土地估價數(shù)據(jù)資源體系由估價行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門通過與其他各地政府部門、中介行業(yè)進行溝通協(xié)調(diào)，共同設(shè)計形成一個包含房地產(chǎn)交易信息、土地動態(tài)信息、社會經(jīng)濟、企業(yè)財務(wù)等更全面的數(shù)據(jù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫體系，全面提升土地估價數(shù)據(jù)支撐能力。

5.2 建立估價數(shù)據(jù)共享機制

由國家相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一打造估價數(shù)據(jù)共享平臺和開放平臺，使信息更透明化、公開化，建立充分共享、適度開放、安全可靠的土地估價數(shù)據(jù)共享新機制，形成估價數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)和政府部門間充分共享和向社會有序開放的新局面。

5.3 加大行業(yè)培訓(xùn)，從業(yè)人員知識更新

傳統(tǒng)估價行業(yè)的從業(yè)人員往往由于知識結(jié)構(gòu)受限，較難適應(yīng)大數(shù)據(jù)時代帶來的挑戰(zhàn)和要求，這就需要我們不斷給自身充電，也需要行業(yè)協(xié)會、主管部門能組織更多的相關(guān)培訓(xùn)。多元的培訓(xùn)將為傳統(tǒng)估價行業(yè)的從業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)更新提供有利條件，及時跟上時代的腳步。

5 結(jié)語

加強信息化、數(shù)字化、智能化等科技創(chuàng)新研發(fā)，不能低估新技術(shù)正在改變估價行業(yè)的發(fā)展，眾多新技術(shù)對評估行業(yè)的沖擊是顯著的，例如，互聯(lián)網(wǎng)價格數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)庫的更新提煉、網(wǎng)站在線評估、微信租金評估等都增加了評估的效率和精準(zhǔn)度，同時降低了相關(guān)的評估成本費用。GIS技術(shù)的應(yīng)用對未來實現(xiàn)智能化估價咨詢、市場價格跟蹤預(yù)測具有重要深遠的影響。