凌廷幸

（憑祥市房地產(chǎn)管理所, 廣西 崇左 532600）

房產(chǎn)測繪主要由基礎測繪和項目測繪兩方面組成，房產(chǎn)面積測繪是二者的重要基礎。我國房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟建設有著重要貢獻，由于人們需要準備較高的資金購買住房，十分重視面積測繪，只有保證面積測繪的準確性，才能維護住戶的合法權益。

1 房屋面積概述

房屋建筑面積主要指建筑外墻墊腳以上多個位置構(gòu)成的水平投影面積，主要由陽臺、樓梯、走廊和地下室等多個部分構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)應具備較強的穩(wěn)定性，且設置上蓋，樓層高度在22m 以上，必須是永久建筑。我國對于建筑最低高度提出了明確的要求，規(guī)定建筑的高度在2.05m 以上。在全套房屋面積測算工作中，主要由房屋建筑面積及分攤面積兩部分構(gòu)成建筑房屋的總面積，而建筑房屋的面積主要分為房屋面積、陽臺面積和墻體面積。再者，共有房屋面積也是十分重要的概念，也就是說房屋有多個產(chǎn)權人，房屋是多個產(chǎn)權人共同占用的面積，主要由業(yè)主通行權和公共設施使用權構(gòu)成。

2 房產(chǎn)面積測算的積極意義

房屋使用面積和建筑面積測算是房地產(chǎn)開發(fā)建設及城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要基礎，其為產(chǎn)權所屬單位及戶籍管理提供了可靠的參考資料。房產(chǎn)面積測算的難度較大，對技術的要求較高，在測算中需確保其精度充分滿足測算規(guī)范的要求。房產(chǎn)測算的準確性與產(chǎn)權人、開發(fā)商和建筑單位自身的利益密切相關，所以房產(chǎn)面積測算十分關鍵。

3 房產(chǎn)面積測算中的問題

面積測算中的面積指的是水平面積，主要由房屋面積和用地面積構(gòu)成。房屋面積測算中，要完成房屋面積、共有面積、產(chǎn)權面積及使用面積測算。

3.1 層高問題

房屋測量的標準中，明確指出待測的房屋建筑其層高不得小于2.2m，如建筑層高不足2.2m，則無法測算房屋建筑面積。房屋層高主要指房屋上下兩層樓面、樓面與地面或樓面與屋頂之間的垂直距離。所以在房屋層高測量中，要以樓面、地面和屋頂面作為參照面，故而2.2m 為樓面層高而非凈高。

3.2 斜坡屋面測算

規(guī)范中明確規(guī)定，斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度超過2.2m 的位置以其外圍水平投影面積來確定其最終的數(shù)值。斜屋面頂?shù)姆课葜饕冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔?，設置永久性可用于居住或置放物品的斜屋頂，房屋面積測繪中以2.2m 為計算取值。

3.3 關于飄窗問題

有關文件要求，在傾斜弧狀等不規(guī)則非垂直墻體房屋面積測算中，對于層高超過2.2m 的部分，需計算其面積。而房屋墻體向外傾斜、超出地線外沿的部分則需按照底板投影來確定最終的建筑面積。該規(guī)定明確了層高在2.2m 以下的落地飄窗，其面積均可忽略不計，而房屋使用面積有所增大，要將該面積算入房屋產(chǎn)權面積當中。

3.4 躍層戶室中的內(nèi)樓梯測算

如測算過程中不將內(nèi)樓梯面積歸入總面積，則確權過程中房產(chǎn)證上也不會顯示該樓梯的面積，這種計算方式缺乏合理性。工作人員需以自然層來計算，確定產(chǎn)權面積。

3.5 陽臺面積測算

測量規(guī)范中明確要求，完全封閉型的陽臺應以其外圍水平投影面積來確定陽臺的面積，非完全封閉的陽臺在計算面積時，要以維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2 來計算。由于露臺并未設置頂蓋，故而無需計算露臺的面積。投影的面積不得小于維護結(jié)構(gòu)的一半，如小于維護結(jié)構(gòu)的一半，則無需計算其面積。

3.6 實測面積與預測面積房屋的面積測算

房產(chǎn)測繪工作中，需結(jié)合建筑實際做好工程竣工前的面積測算與竣工后面積測算工作。

1） 房屋面積預測，在商品房銷售中，房地產(chǎn)管理部門應嚴格遵照法律規(guī)范和知識的要求，依據(jù)建筑房屋實地考察和施工圖紙預測房屋建筑面積，并將該數(shù)值作為房屋預測面積，該數(shù)值是判斷開發(fā)商銷售合法性的主要依據(jù)。

2） 房屋面積實測，竣工驗收環(huán)節(jié)結(jié)束后，主管部門需加強驗收審核，審核合格后，委托測繪資質(zhì)較強的專業(yè)房屋測繪企業(yè)和機構(gòu)嚴格按照法律規(guī)范要求測量房屋的實際面積。同時，專業(yè)測量人員要結(jié)合測量要求完成測算工作。房屋預測數(shù)據(jù)和房屋圖紙是房屋測算的重要參考，其可提高房屋測算的準確性。房屋面積測算中，如實測面積與預測面積存在顯著差異，則不利于測量的準確性。

再者，房屋建設中，面積也會發(fā)生不同程度的變化，受測量技術先進性，測量規(guī)范性和開發(fā)商過分追求經(jīng)濟利益的影響，部分開發(fā)商隨意更改房屋建筑設計，從而產(chǎn)生了較大的誤差。另外，在房產(chǎn)測繪中，需要完成多個環(huán)節(jié)，面積統(tǒng)計和房屋拆遷及交易環(huán)節(jié)涉及到諸多的計量單位，再加上房屋面積自身的類型相對較多，為有效控制誤差，必須結(jié)合實際不斷優(yōu)化測繪方法和技術。而房地產(chǎn)測量的應用途徑具有多樣性，主要涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)權、拆遷管理、交易、交易開發(fā)戶籍管理。為了確保城市規(guī)劃的有效開展，房屋面積實測也受到了人們的廣泛關注。

為了有效解決上述問題，工作人員要做好宣傳工作，使百姓在購房的過程中全面了解預測與實測之間的不同，且在合同備注中對其加以詳細的闡述和規(guī)定。

4 結(jié)語

總之，房產(chǎn)面積測算在房產(chǎn)測繪中意義重大，其既能夠維護購房者的利益，也有利于企業(yè)擴大社會影響力，從而減少因測算面積所引發(fā)的糾紛問題。