卓明蘭

前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)家方面也在重視。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，其他的新興行業(yè)也在不斷崛起。而納稅籌劃則是提高公司競(jìng)爭(zhēng)力的有效方式，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加合理的籌劃納稅，將納稅方案不斷優(yōu)化，通過(guò)合理合法的方式使公司的利益得到最大化，減輕自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。使相關(guān)房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中處于優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的重難點(diǎn)

首先，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，合理有效的稅務(wù)管理是非常重要的，稅務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)既是重點(diǎn)也是難點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，從土地的出讓到房屋的建設(shè)再到后來(lái)一系列程序等等，都時(shí)刻影響著國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，因此國(guó)家也出臺(tái)了一系列宏觀的調(diào)控，并且房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樯婕胺秶軓V，所以基本上涉及了國(guó)家稅收體系的全部稅種，因此，稅務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)重要的，因?yàn)槠渖婕暗亩惙N多，稅務(wù)管理的難度系數(shù)也是非常大的。房地產(chǎn)行業(yè)需要不斷適應(yīng)國(guó)家的相關(guān)宏觀調(diào)控政策的變化，國(guó)家的宏觀調(diào)控是可以直接影響到稅務(wù)環(huán)境的，因此需要加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理，以達(dá)到適應(yīng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策變化的目的。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)的稅務(wù)管理可以有效避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中稅務(wù)現(xiàn)狀（稅種、稅負(fù)、收并購(gòu)、政策方面）

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理是非常復(fù)雜困難的，因?yàn)槠渲虚g環(huán)節(jié)較多、周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理難度加大。在稅種方面，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)種類(lèi)多，財(cái)務(wù)管理也應(yīng)該面面俱到，但是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題也是非常多的。稅負(fù)方面的風(fēng)險(xiǎn)較大，而且許多企業(yè)的稅負(fù)存在問(wèn)題，相關(guān)企業(yè)可能并沒(méi)有正確掌握并運(yùn)用稅收的法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款時(shí)，沒(méi)有合理合法地利用稅法，國(guó)家實(shí)施的優(yōu)惠政策沒(méi)有重分利用起來(lái)，使企業(yè)承擔(dān)了更多的稅收負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致了企業(yè)損失。在房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)方面，在面對(duì)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)要制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，也要適當(dāng)考慮稅收的成本問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)由于涉及稅務(wù)范圍廣，所以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是比較高的。導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生有兩個(gè)方面，其中內(nèi)部因素是相關(guān)稅務(wù)規(guī)劃、公司組織結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)得相關(guān)管理者納稅意識(shí)是非常重要的一方面，也是稅務(wù)工作更好進(jìn)行的前提條件，如果企業(yè)的管理者的納稅意識(shí)不強(qiáng)，不注重風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，為了減少企業(yè)的負(fù)稅而使用不合法的方式，則會(huì)導(dǎo)致面臨行政方面的處罰。此外，企業(yè)沒(méi)有建立合理有效的管理機(jī)制，是沒(méi)有辦法防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。并且企業(yè)的稅務(wù)人員專(zhuān)業(yè)水平不足，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。外部因素則是國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、災(zāi)害性等因素，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控缺乏全周期意識(shí)（研究和籌劃時(shí)點(diǎn)、時(shí)機(jī)、區(qū)域差異）

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理來(lái)說(shuō)，全周期意識(shí)是非常重要的，但是許多企業(yè)存在缺乏全周期意識(shí)的情況。在研究和籌劃納稅方面時(shí)機(jī)的切入方面把握不夠準(zhǔn)確，也沒(méi)有設(shè)置好各項(xiàng)工作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，使企業(yè)錯(cuò)過(guò)了關(guān)鍵的時(shí)期。所以在研究和策劃階段應(yīng)該設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做好預(yù)算以及調(diào)整。在區(qū)域差異方面，我國(guó)東部、中部、西部三大地區(qū)面臨的實(shí)際情況是不同的，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，稅務(wù)方面所涉及到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)也不同，因?yàn)橛械钠髽I(yè)缺乏相關(guān)意識(shí)，導(dǎo)致了一些稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的管理層應(yīng)該更加關(guān)注這方面的問(wèn)題，更好地培養(yǎng)起相關(guān)的全周期意識(shí)。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用策略分析

在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理中，納稅籌劃需要制定應(yīng)用策略。首先企業(yè)應(yīng)該合理避免風(fēng)險(xiǎn)。積極地進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的信息之間的交流，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)稅法方面政策的變化，來(lái)調(diào)整自身的相關(guān)方案。此外，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，才能夠更好地降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也可以擴(kuò)大公司的規(guī)模。在加強(qiáng)內(nèi)部管理的前提下，房地產(chǎn)公司可以靈活地運(yùn)用納稅籌劃的策略，充分地利用國(guó)家鼓勵(lì)性政策，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)公司健康發(fā)展。

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

國(guó)家為了使不同的行業(yè)都能得到發(fā)展，所以國(guó)家有針對(duì)性地對(duì)一些不同的產(chǎn)業(yè)實(shí)施不同的產(chǎn)業(yè)政策，并對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了一定的要求。為了使房地產(chǎn)行業(yè)可以得到發(fā)展，國(guó)家對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行了扶持，中央出臺(tái)了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如，在租賃房屋方面進(jìn)行了稅收調(diào)節(jié)、將空置的商品房屋進(jìn)行消化處理、金融風(fēng)險(xiǎn)的防控、促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)等相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這樣一來(lái)，將房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)需擴(kuò)大，隨之拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家以這種方式來(lái)使房地產(chǎn)行業(yè)更好更安全地發(fā)展。

（二）提升納稅籌劃活動(dòng)的項(xiàng)目全生命周期管控

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的周期是比較長(zhǎng)的， 所以項(xiàng)目的全生命周期管控需要被重視。在進(jìn)行項(xiàng)目投資和決策階段，應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及施工階段應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來(lái)進(jìn)行管控。在項(xiàng)目的銷(xiāo)售和清算的階段，由于涉及到很多的稅種，企業(yè)很容易面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同的項(xiàng)目周期，有針對(duì)性地制定周期管控的措施，讓企業(yè)可以更好地避免風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)收益的影響。

（三）稅務(wù)籌劃實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)管控

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很多發(fā)展的機(jī)遇，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)也在逐漸增多。稅務(wù)籌劃作為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的方式，逐漸被許多企業(yè)所重視，而國(guó)家實(shí)施的相關(guān)政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一些調(diào)節(jié)空間。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的涉及范圍很廣，其稅務(wù)籌劃的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的，因此風(fēng)險(xiǎn)管控是必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃方案。在方案的實(shí)施之前，企業(yè)應(yīng)該和各個(gè)部門(mén)進(jìn)行溝通，使相關(guān)從業(yè)人員可以更加及時(shí)地完成籌劃方面的準(zhǔn)備工作，如果在執(zhí)行的過(guò)程當(dāng)中，受到內(nèi)部和外部因素的改變引發(fā)的方案缺陷問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行修正。在營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面應(yīng)該更加著重進(jìn)行防控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)內(nèi)部框架建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控的機(jī)制，使企業(yè)在涉及稅收風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠進(jìn)行合理有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。企業(yè)內(nèi)部之間應(yīng)該進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以及有效的信息溝通，并且可以設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督制度，使稅務(wù)籌劃實(shí)施過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)得到更好的管控。

（四）提升人員素養(yǎng)，增強(qiáng)納稅籌劃能力

人員素養(yǎng)的提升對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面來(lái)說(shuō)是必要的，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往是比較高的，也有很多的不確定性，所以房地產(chǎn)公司對(duì)于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)要求是非常高的，公司更加需要專(zhuān)業(yè)技能掌握牢固、業(yè)務(wù)熟練的高素質(zhì)人才，所以公司在加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)的前提下將財(cái)務(wù)人員的納稅籌劃的能力培養(yǎng)起來(lái)，才能夠使公司的自身利益得到提高，使得企業(yè)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（五）制定健全的納稅籌劃體系

健全房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃體系是一切工作有序進(jìn)行的前提，因此企業(yè)的內(nèi)部應(yīng)該形成合理有效的納稅籌劃體系。明確各個(gè)層次的納稅籌劃方面的管理權(quán)責(zé)，將相關(guān)的流程以及要求體系化，并且應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)職人員來(lái)負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的工作。企業(yè)應(yīng)該制定相關(guān)的籌劃方案來(lái)降低籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，并且逐漸完善納稅籌劃的體系，使其可以更好地避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也是非常大的，所以企業(yè)應(yīng)該從控制成本方面來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，納稅籌劃可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利益提高。納稅籌劃是必要的，在財(cái)務(wù)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身的籌資，投資以及銷(xiāo)售等階段進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利益的最大化，由此來(lái)提高公司在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，但是在進(jìn)行籌劃的過(guò)程當(dāng)中要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，建立健全的納稅籌劃體系，使納稅方案合理合法有序進(jìn)行。