楊安全

臨沂市自然資源和規(guī)劃局 山東臨沂 276000

1 土地利用現(xiàn)狀

我國(guó)改革開(kāi)放30多年來(lái)，一直保持經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源作為不可再生的稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中一直扮演著重要角色。一方面是土地供需矛盾突出，另一方面又存在大量的低效利用土地現(xiàn)象，經(jīng)歷了多年粗放式發(fā)展的模式，土地利用率低的問(wèn)題逐漸引起了人們的關(guān)注，工業(yè)用地尤其突出。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)工業(yè)用地平均占城市總用地面積40%至50%，高于發(fā)達(dá)國(guó)家20%至30%，這意味著我國(guó)工業(yè)用地占地面積已非常之高，但是工業(yè)用地的利用率卻是最低的。

為督促用地主體及時(shí)有效利用土地，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》、《臨沂市國(guó)有建設(shè)用地批后監(jiān)管暫行辦法》、《臨沂市國(guó)有建設(shè)用地履約保證金規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，有效遏制低效利用土地行為，就批后監(jiān)管這一重要環(huán)節(jié)作出初步探討[1]。

2 批后監(jiān)管方式

2.1 建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度

土地利用動(dòng)態(tài)巡查，是國(guó)土資源主管部門依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)（以下稱“監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)”），以供地政策的落實(shí)和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》的履行為重點(diǎn)，通過(guò)信息公示、預(yù)警提醒、開(kāi)竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查、跟蹤管理、竣工驗(yàn)收、閑置土地查處、建立誠(chéng)信檔案等手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地批后開(kāi)發(fā)利用的全程監(jiān)管。實(shí)踐證明，建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，是切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地供后開(kāi)發(fā)利用全程監(jiān)管、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的重要抓手和基本保障。

要建立完善動(dòng)態(tài)巡查的制度、政策框架體系，制定出臺(tái)批后監(jiān)管辦法，理順監(jiān)管體制，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，安排專職人員。各國(guó)土資源所負(fù)責(zé)日常動(dòng)態(tài)巡查，建立以國(guó)土資源所為依托的預(yù)警、巡查、反饋、處置、督辦、通報(bào)的上下聯(lián)動(dòng)、信息共享的市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，建立并完善動(dòng)態(tài)巡查考核評(píng)價(jià)等制度[2]。

2.2 建立國(guó)有建設(shè)用地公示牌公示制度

國(guó)有建設(shè)用地公示制度要求，國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、劃撥決定書下發(fā)或有償使用合同等簽訂后，市局負(fù)責(zé)組織受讓人在宗地現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)置用地信息公示牌，將國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)文號(hào)、用途、面積、四至、容積率、開(kāi)工日期、竣工日期、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、舉報(bào)電話等內(nèi)容進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

2.3 建立履約保證金制度

履約保證金制度要求，土地競(jìng)得人在領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書前須簽訂履約保證金協(xié)議并繳納履約保證金。履約保證金數(shù)額按照成交價(jià)款的5%確定，最高不超過(guò)500萬(wàn)元，繳入市財(cái)政在市國(guó)土資源局設(shè)置的統(tǒng)一賬戶。受讓人按時(shí)開(kāi)工、竣工建設(shè)并經(jīng)國(guó)土部門驗(yàn)收合格，按照履約保證金的50%，分兩次返還履約保證金及其同期活期銀行存款利息。這項(xiàng)制度自2012年4月12日實(shí)施以來(lái)，已收取履約保證金8.9億元，共返還2.9億元，用地單位的節(jié)約集約用地意識(shí)不斷增強(qiáng)；建設(shè)項(xiàng)目已竣工地單位主動(dòng)到國(guó)土部門申請(qǐng)核驗(yàn)，解決了開(kāi)竣工申報(bào)制度落實(shí)難問(wèn)題，改變國(guó)土部門監(jiān)管的被動(dòng)局面，由競(jìng)得人不重視合同條款變?yōu)橹鲃?dòng)申報(bào)核驗(yàn)，由國(guó)土部門多次上門督促變?yōu)閮纱魏蓑?yàn)，既降低了管理成本也提高了工作效率。

2.4 建立國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)竣工預(yù)警制度

開(kāi)竣工預(yù)警制度要求，首先通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)帥選開(kāi)竣工信息，按照出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的開(kāi)竣工日期屆滿前30日內(nèi)制作發(fā)送《國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)竣工預(yù)警通知書》，書面通知用地主體，提醒其及時(shí)按規(guī)定期限開(kāi)竣工并按時(shí)完成開(kāi)竣工申報(bào)[3]。

2.5 建立國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度

開(kāi)竣工申報(bào)制度要求，用地主體應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)竣工并在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工后15個(gè)工作日內(nèi)向國(guó)土資源主管部門申報(bào)。

未按規(guī)定期限申報(bào)開(kāi)竣工（不論實(shí)際是否開(kāi)竣工）、或到期沒(méi)有開(kāi)竣工都視為開(kāi)竣工核驗(yàn)不合格，按規(guī)定追究違約責(zé)任。

2.6 建立國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)竣工核驗(yàn)制度

國(guó)有建設(shè)用地核驗(yàn)制度要求，受讓人應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)、竣工后15日內(nèi)，向宗地所在地縣區(qū)局申請(qǐng)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)、竣工建設(shè)情況進(jìn)行核驗(yàn)?？h區(qū)局根據(jù)出讓合同、履約保證金協(xié)議約定進(jìn)行核驗(yàn)，核驗(yàn)合格后向受讓人發(fā)放《國(guó)有建設(shè)用地核驗(yàn)合格證》，作為建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的依據(jù)。對(duì)沒(méi)有取得核驗(yàn)合格證的用地，建設(shè)工程綜合驗(yàn)收部門不予通過(guò)綜合驗(yàn)收，建立國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)聯(lián)合驗(yàn)收、共同監(jiān)管的工作機(jī)制。

2.7 建立土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)體系

建立誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系要求，各級(jí)國(guó)土資源主管部門應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的土地使用權(quán)人違規(guī)違約記錄，分級(jí)建立用地誠(chéng)信檔案。對(duì)于未按要求提交開(kāi)竣工申報(bào)書、未按合同約定開(kāi)竣工、不及時(shí)繳納土地價(jià)款的，列入市、縣級(jí)誠(chéng)信檔案；對(duì)于在省域內(nèi)存在閑置土地的，列入省級(jí)誠(chéng)信檔案。各地在建立用地誠(chéng)信檔案的過(guò)程中，根據(jù)管理需要，可在內(nèi)容和環(huán)節(jié)上適當(dāng)延伸，從成交確認(rèn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件復(fù)核、合同履行等方面做好誠(chéng)信記錄，建立符合本地特色的誠(chéng)信系統(tǒng)。其次要開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)誠(chéng)信管理軟件，建立土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)自動(dòng)化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)化更新，保持誠(chéng)信檔案數(shù)據(jù)資料的現(xiàn)勢(shì)性，保障及時(shí)、快捷、方便地實(shí)施信用評(píng)價(jià)。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，通過(guò)上述七個(gè)制度建設(shè)，環(huán)環(huán)相扣，多策并舉，狠抓落實(shí)，可以有效遏制閑置、低效用地的勢(shì)頭，保障集約節(jié)約用地、切實(shí)保護(hù)耕地的政策落到實(shí)處。