張小芝

甘肅華廈建設集團有限公司 甘肅蘭州 730000

根據經濟增長理論，房地產投資的增長將會為經濟增長傭金房地產投資打下一定的基礎，不僅對經濟增長有直接影響，而且會對原材料、生產資料、勞動力等需求產生影響，促進相關產業(yè)生產和消費增長的投資活動。因此，為了振興房地產業(yè)的經濟活力，促進產業(yè)結構的優(yōu)化和現(xiàn)代化，有必要對房地產成本控制和精細化管理進行探討。

1 房地產成本控制目前的問題

房地產開發(fā)企業(yè)的目標成本主要由成本管理職能部門和財務管理部門負責管理，由其共同完成目標成本的不同數(shù)據和指標的計算。各職能部門，如市場部、工程管理部，根據目前存在的一些要求，有效支撐和提供其任務范圍所需要的一些數(shù)據和相關的技術要求。不同版本在不同階段的目標成本，其計算要求和重點也不同。目標成本編制是電力成本管理的基礎性工作[1]。準確、直觀地對成本控制產生了可觀的效果，從成為了對項目成敗的基礎性因素。因此衡量房地產企業(yè)這一階段的重要性不言而喻。經過多年的實踐和調查，主要存在以下問題。

1.1 產品項目沒有標準化

房地產開發(fā)項目類型不同，產品類型和質量也不同。例如商業(yè)項目和住宅項目。住宅項目有別墅產品、高層產品等，不同產品之間也有高層次和低層次的配置。項目成本是根據項目的類型來決定的。計算目標成本的主要依據是根據經驗項目確定內容和成本指標。是精確成本準備的基礎，以支持高質量項目的足夠經驗成本。然而，目前許多房地產開發(fā)商沒有生產標準產品/產品線，也沒有對產品中的指標進行分析，以形成統(tǒng)一的標準化，這樣不具有代表性的數(shù)據分析，是完全否定了目標成本的準確性。

1.2 目標成本編制脫離實際情況

目標成本編制以實際情況為根據點，如項目區(qū)域的基本信息、產品定位、款式、規(guī)格等產品項目特點；區(qū)域內同檔次或同類產品的價格水平；類似產品的內容和成本數(shù)據等；已經完成的商品的過程造價數(shù)據和含量。但在實際的成本準備過程中，公司往往對項目情況不太熟悉，在產品定位的早期階段，無法準確地估算出預期價格，參考項目一方面是與經驗項目來比對，另一方面是體驗項目的內容和成本數(shù)據無法準確，當前無法結構化。許多公司沒有經驗成本基礎，甚至不能提供數(shù)據支持，因此成本準備看似合理，但實際上報價不正確，不能反映項目的實際情況。

1.3 目標成本編制流程和方法不科學

公司目標成本的編制流程和模板項目不夠嚴格。一些企業(yè)目標成本的計算方法不科學、不一致，存在一定的隨機性和偶然性。如果有的企業(yè)制定目標成本，基礎資料不全，計算標準不統(tǒng)一，僅憑經驗和感受估算，并對類似項目采用不同的成本計算方法，進行項目間的成本比較。無法按照規(guī)定的流程和程序制定目標成本，項目間成本計算誤差較大。

1.4 目標成本限額指標不明確、承接性不強

目標成本編制主要是在生活中設計一些圖紙，然而，目前的現(xiàn)實生活中卻存在設計部門和成本部門之間的一個“模糊”界限。成本不懂設計，而設計不重視成本，在銜接和協(xié)調上存在問題，這就導致了成本參考設計的缺乏和設計參考成本的缺乏。工程竣工后很難在計劃階段實現(xiàn)成本效益控制。此外，計劃和成本準備是一個過程事件，設計內容將在不斷的溝通和改進的過程中演變。如果與成本的配合不夠，很容易造成各版本指標與成本不符的現(xiàn)象，所以在多階段設計和目標成本的編制過程中，很多公司都會設置設計定額指標來限制各個階段的設計，每個版本的設計圖紙構成下一版本目標成本的基礎[2]。然而，該計劃的頻繁變動并不構成許多公司的標準化控制，這往往導致配額指標不明確和接受度不高。這就造成了目標成本的編制上的障礙。

2 房地產成本控制的措施

2.1 項目策劃階段成本控制

房地產項目策劃階段是決定最終房地產項目的盈利能力及整體效益的關鍵階段。做好項目策劃，提升項目收益。主要內容有項目的選址以及項目建設方案。在選址過程中不僅要考慮地價的出讓條件及具體金額，也要考慮當?shù)氐牟疬w補償費用的高低，以及設備安裝費用，將各項支出考慮齊全后在進行綜合評定。

2.2 設計階段成本控制

設計階段的成本控制是項目建設過程中的重要內容。因為項目設計的優(yōu)劣不僅決定著項目投入的成本及費用，同時也直接影響著項目后期的收益與價值。因此在設計過程中不僅要使成本低還要同時考慮項目設計質量，綜合考慮達到最優(yōu)解。

2.3 施工階段的成本控制

施工階段是項目建設生產全過程中周期最長的一個階段。同時在施工階段，施工方進行生產的過程中，要面對諸多建設材料及人工費用等直接成本，因此施工階段一定要時刻注意外部施工材料的變化及相關部門出臺的各項政策及施工標準變動，以免因外部影響而造成大量工程損失[3]。

3 精細化管理的措施

在做好成本控制工作的同時，也要盡量實行公司精細化管理，提升管理效率以減小在項目建設生產過程中因管理及財務方面所增加的額外費用。精細化管理不僅有利于開展項目建設生產過程，同時也能大幅提升工作效率。從經濟學的角度上來看，提高工作效率正是提升企業(yè)經濟效益的直接手段。

4 結語

當今房地產項目競爭越來越激烈，房地產規(guī)模越來越大的背景下，做好成本控制與精細化管理不僅關乎企業(yè)的未來發(fā)展也決定著整個行業(yè)的經濟收益。因此在進行房地產成本控制與精細化管理時要注重培養(yǎng)專業(yè)的成本控制及管理人員，結合公司當前背景及優(yōu)勢，建立專業(yè)的成本控制體系與精細化管理結構，在提升公司經濟效益的同時優(yōu)化生產結構，增強企業(yè)的核心競爭力。