趙煒

山東省煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264000

土地的儲備成本是與風(fēng)險相互捆綁的，土地儲備的成本越高，也就意味著其風(fēng)險越高，不僅如此，土地儲備的收益是相對比較潛在的，存在著較為嚴(yán)重的不確定性，在此情況下，如何實(shí)現(xiàn)土地儲備資金量的合理管理意義重大，不斷提升資金的使用效率，逐步化解土地儲備的風(fēng)險[1]。

1 土地儲備成本的內(nèi)涵與特點(diǎn)

1.1 內(nèi)涵

所謂土地儲備成本，主要包含土地收購、前期開發(fā)、儲備以及出讓等過程中涉及到的成本。土地儲備的總成本主要包含土地開發(fā)成本、土地持有成本以及土地購置成本等組成。在進(jìn)行成本的核算過程中，成本可以有效的分為固定成本與可變成本。費(fèi)用可以靈活的被劃分為固定以及變動兩個方面。這樣做主要的目的是為了可以更加精準(zhǔn)的預(yù)測出項目的實(shí)際成本支出，深入的分析這些支出的合理性，促使其逐漸得到優(yōu)化。另外，由于地塊和土地的地理條件之間的情況不同，所有的儲備土地都有著顯著地獨(dú)特性，基于此，有關(guān)土地儲備項目成本也要注意依照單項項目來開展核對。對于那些面積相對較大的開發(fā)以及分塊出讓的相關(guān)項目，成本分配的方式大約分為個別認(rèn)定法、按面積分配法和依照價值進(jìn)行分配的方式。在進(jìn)行方法的選擇之時，需要首先考慮配比的相關(guān)原則，盡可能的保證使用方式的一致性。另外，由于土地儲備是利益均衡的，現(xiàn)在相對比較普遍的使用成本依照面積平攤的方式來進(jìn)行成本的確定。

1.2 特點(diǎn)

1.3 階段性

這一階段性的特征一般主要指的是土地儲備從土地購置一直到出讓的全過程?；诖?，有關(guān)土地儲備的成本構(gòu)成可以將其詳細(xì)的劃分為土地儲備成本、土地出讓階段成本等多個方面[2]。

1.4 資本密集性

土地儲備所需要的資金的密集性特點(diǎn)，是致使土地儲備總成本不斷增加的主要原因。有關(guān)土地儲備的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是一種資金密集型業(yè)務(wù)，其對于資金的需求大約保持在幾億或者是幾十億的范圍之內(nèi)。在土地儲備的相關(guān)成本構(gòu)成中，土地所得的階段性資金大約占據(jù)了所有儲備成本的五分之一所有，在一級開發(fā)過程中大約占據(jù)了五分之三左右。土地儲備成本的構(gòu)成是與土地開發(fā)程度關(guān)聯(lián)密切的。

2 加強(qiáng)土地儲備成本管理的有效路徑

2.1 承擔(dān)成本控制的職責(zé)

土地儲備機(jī)構(gòu)代表的是政府的一個職能部門，并且這一職能部門也是非盈利性質(zhì)的公營事業(yè)機(jī)構(gòu)。其主要的作用是促使國家土地所有權(quán)通過土地收益直觀的展現(xiàn)出來，在保證適當(dāng)盈利的情況下將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，以此來促使結(jié)構(gòu)可以逐漸保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對于土地儲備機(jī)構(gòu)來說，一定要做到首先明確自身職責(zé)，肩負(fù)起成本控制的相關(guān)職責(zé)，大體主要包含如下幾點(diǎn)：首先，合理測算土地儲備時期所有環(huán)節(jié)與階段的成本費(fèi)用預(yù)測，進(jìn)行成本費(fèi)用計劃的編制，將成本技術(shù)的降低充分落實(shí)到實(shí)處；其次，將儲備項目的成本費(fèi)用核算重視起來，堅持成本報告的相關(guān)制度，對儲備項目的成本以及費(fèi)用狀況進(jìn)行及時的反饋，以此來充分保證信息交流的及時性以及有效性；最后，熟練的掌握當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策與市場需求等等諸多因素，將各種政策、資源的效用充分發(fā)揮出來，進(jìn)一步的提升成本控制的預(yù)見性，積極地尋找合理的控制成本費(fèi)用的措施[3]。

2.2 采用形式多樣的收購儲備方式

要控制資金的占用，需要充分保證土地儲備數(shù)量以及時機(jī)的合理與科學(xué)，將被動儲備逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃觾?，將土地儲備的環(huán)節(jié)逐漸看作是一個整體，對各個環(huán)節(jié)的數(shù)量以及時間等進(jìn)行合理的安排。在開展土地相關(guān)儲備工作之時，一定要嚴(yán)格的依照調(diào)控的次序安排以及功能進(jìn)行合理的劃分，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊勒蛰p重緩急的原則，對經(jīng)期需要進(jìn)行開發(fā)的地塊或者是周邊的基礎(chǔ)設(shè)施項目的周邊土地進(jìn)行首先收購以及儲備，以此來幫助其盡快的產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，帶動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。另外，合理的控制那些規(guī)劃開發(fā)有中期效益的項目周邊土地，并且將其作為項目融資的土地。要嚴(yán)格的控制具有遠(yuǎn)期收益的地塊的相關(guān)規(guī)劃工作，盡可能的防止存在潛在的土地資產(chǎn)的收益流失。

2.3 合理利用儲備期間的閑置土地

要嚴(yán)格的控制那些已經(jīng)完成相關(guān)動遷工作但是并未完成招投標(biāo)相關(guān)計劃的儲備土地，一定要盡可能的避免其淪落到閑置或者是拋荒的境地，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要花費(fèi)相對較多的管理成本。在經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門的同意之后，土地儲備機(jī)構(gòu)可以在土地的儲備階段，暫時的使用這塊儲備地塊，在此情況下，一定要將土地儲備結(jié)構(gòu)的效用充分發(fā)揮出來，用地養(yǎng)地，逐步降低相關(guān)的管理成本，繼而逐漸獲得更多的收益?；谝?guī)劃方面存在的限制，地塊的出別周期以及實(shí)際出讓的時間是很難實(shí)現(xiàn)細(xì)化的，因此可以考慮一下將其租讓給一些綠化企業(yè)來進(jìn)行苗木的種植，或者是將其作為臨時停車場或者是堆場，還可以考慮將其作為一些大型活動場地的短期的用地。

2.4 創(chuàng)建儲備基金

通過這種方式來不斷提升自由資金的實(shí)際比例。對于土地儲備機(jī)構(gòu)來說，只有在掌握了相對充足的資金的情況下，才能逐步實(shí)行土地統(tǒng)一整理以及土地一級市場的壟斷，深入的開展有關(guān)土地招標(biāo)和相關(guān)拍賣活動，繼而收獲相對土地收益。另外，土地儲備整理的時間相對比較長，需要的資金量相對較多，那些周期與額度相對較小的商業(yè)銀行的貸款很難完成這一任務(wù)。因此，土地儲備結(jié)構(gòu)可以將土地收益的一部分當(dāng)作是土地相關(guān)儲備基金，并且盡可能的將其納入到政府的財政預(yù)算中去。

3 結(jié)語

綜上所述，從收購儲備人員的角度來說，一定要逐步明確土地儲備成本的相關(guān)職責(zé)以及相關(guān)控制工作，將各種閑置的土地充分利用起來，使用各種收購儲備方式控制資金占用額度，在實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的前提下為政府創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。