韋文嬌

（肇慶市萬有房地產(chǎn)開發(fā)公司，廣東 肇慶 526020）

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容和分析

成本控制和成本管理歷來是企業(yè)管理的重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用叫作房地產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)成本的構(gòu)成有很多，主要成本為以下幾大部分：

（一）土地費用

土地取得成本是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)或開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、城市配套費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷安置補償費、回遷房建造費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式主要有招標出讓和拍賣出讓兩種，隨著國家出臺宏觀調(diào)控政策以來，大多數(shù)開發(fā)商都是通過拍賣出讓方式取得開發(fā)用地。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定是否開發(fā)一個項目前，應(yīng)該對土地買價或出讓金、拆遷安置補償費、土地征用費、城市配套費、對管線的增容、道路的拓寬等做出充分評估；以此來進行項目的可行性評估。在我國房地產(chǎn)成本構(gòu)成中土地費用一般占比例20%-30%，所以要做好土地費用的成本控制。

（二）建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費、安裝工程費以及室內(nèi)外裝飾工程費等相關(guān)費用。建筑工程費主要包括基礎(chǔ)造價、結(jié)構(gòu)造價、粗裝修造價、門窗工程、精裝修費等。安裝工程費包括室內(nèi)水電管線設(shè)備費、弱電系統(tǒng)費、室內(nèi)設(shè)備和安裝費等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進行估算，它在整個房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大約占成本的35%-45%左右。開發(fā)商對建筑安裝工程費的成本控制過程中，首先，對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析，確定產(chǎn)品定位。其次，了解市場行情，了解材料、人工等變動情況，對影響建筑成本的主要因素進行科學合理的分析。最后，由專業(yè)技術(shù)人員組成現(xiàn)場管理人員團隊，學會從專業(yè)技術(shù)角度降低施工成本。

（三）市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，污染治理，供水管網(wǎng)，天然氣，信息網(wǎng)絡(luò)等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種營利性的配套設(shè)施（如超市、肉菜市場、游泳池）和各種非營利性的公用設(shè)施（如學校、幼兒園、居委會）等所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，市政公共設(shè)施費用一般占比例15%-25%。開發(fā)商對市政公共設(shè)施費用的成本控制過程中，還要考慮配套項目的可經(jīng)營和適應(yīng)性，應(yīng)盡量做到精簡配套。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于取得成本優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)的一個根本任務(wù)就是不斷降低成本，從而實現(xiàn)利潤最大化。開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，成本控制的程度是不一樣的，最終形成的成本總額差異也不一樣。只有做好成本管控，才能實行成本最少化，用最小的成本提供相同于競爭對手或優(yōu)于競爭對手的房子，才能有市場競爭的洪流中取得優(yōu)勢，就是成本優(yōu)勢。當然成本管控不是偷工減料，不是使用假冒偽劣產(chǎn)品；而是科學的管理、精準的核算、專業(yè)的施工技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平達到的。

（二）成本管控有助于提高綜合競爭力

成本控制是提升企業(yè)自身綜合競爭力的關(guān)鍵所在。取得成本優(yōu)勢使企業(yè)能在激烈的市場競爭中賺取超過平均水平的利潤，從而形成自己的市場競爭力。對房地產(chǎn)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中產(chǎn)生的一系列成本費用進行有效管理與控制叫作企業(yè)開發(fā)成本管控?？茖W全面的成本管控方法，既可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的成本壓力，還可以改善企業(yè)的管理效率。

（三）成本管控有助于實現(xiàn)利潤最大化

增加利潤是增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)對成本的科學管控來降低企業(yè)生產(chǎn)成本、實現(xiàn)人力、物力和財力的最優(yōu)化。最大限度地降低成本費用，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利潤的提高，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制是指識別可能阻礙實現(xiàn)某些目標的風險因素并采取的預防措施，它貫穿于所有的業(yè)務(wù)部門。完善內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個主要手段，加強內(nèi)部控制，提高自身的風險防范意識和應(yīng)對能力，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地持續(xù)發(fā)展。目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售，只著眼于市場，沒有考慮企業(yè)長遠的發(fā)展不僅需要成本控制、更需要企業(yè)內(nèi)部控制。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，沒有制定企業(yè)內(nèi)部成本控制制度，如成本管控的績效考核制度；有些房地產(chǎn)企業(yè)制度的執(zhí)行力不足，雖然制定了自己的內(nèi)部成本控制制度，但多數(shù)都形同虛設(shè)，沒有得到很好的執(zhí)行；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制制度不透明，不利于確保企業(yè)信息的真實性、完整性、及時性以及準確性。

（二）成本項目的內(nèi)容不夠精細

近年來隨著我國城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量不斷上升。然而其項目管理、制度建設(shè)等配套方面未能及時跟上項目的發(fā)展步伐，導致出現(xiàn)了管理制度不完善、管理工作不規(guī)范的現(xiàn)象，嚴重影響項目的效益。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了項目的管理過程，使項目建設(shè)秩序較為混亂，承包商之間缺乏有序銜接。項目的建設(shè)從施工材料的采購到物資的倉儲等都缺乏完善的制度化管理，沒有細分管理項目和落實各小項的績效考核，只是依靠俗成的規(guī)矩，最終導致各種情況頻出，影響施工進度，增加成本。

（三）管理人員的專業(yè)知識匱乏，管控意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)對人員的專業(yè)技術(shù)水準有很高的要求，工作人員的專業(yè)技術(shù)整體水平，直接影響成本控制效果。而目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的投資人和委派的管理層大多數(shù)原來都不是從事房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)人員或管理人員，他們常常是憑借個人的經(jīng)驗及喜好管理公司。由于專業(yè)知識的欠缺和管理經(jīng)驗的不足，從而導致成本控制不規(guī)范、不精細，成本管控意識薄弱，也沒有相應(yīng)的激勵考核機制，因此成本管控就變成了空話，節(jié)約成本變成了空想，成本管控變成了口號，最終影響經(jīng)濟效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策建議

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

建立一套完善的內(nèi)部成本控制制度，為企業(yè)在進行決策時提供依據(jù)，明確職責，杜絕一人獨斷和徇私舞弊現(xiàn)象的產(chǎn)生；結(jié)合企業(yè)實際情況，制定財務(wù)控制制度，貫穿于會計工作全過程，真實地反映企業(yè)的實際情況，保證會計信息的真實性和準確性。使各個業(yè)務(wù)部門之間密切配合，充分發(fā)揮集體力量的作用，以達到企業(yè)的經(jīng)營目標。同時還要不斷完善整體治理結(jié)構(gòu)，強化高層管理人員以及各業(yè)務(wù)部門的作用，明確企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，形成相互有效的權(quán)力制衡。

（二）對目標成本進行精細化動態(tài)管理

要真正實現(xiàn)成本管控，應(yīng)該將成本管控深化到房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。如果我們將房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地費用、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用和稅費等階段。成本管控就要細化到每個階段的每一個具體項目。例如在施工材料管理階段，確保每個項目建立專業(yè)的材料管理小組，用于管理材料進場的記錄、檢測、存放和出場的登記等這一流程都能夠得到精細化管理；在施工階段，應(yīng)選擇與口碑好的施工單位合作，由于施工時間長，工作內(nèi)容復雜，確保做到在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短施工周期，讓項目更快地投入到運營階段，能夠讓企業(yè)所投入的資金得以回轉(zhuǎn)，實現(xiàn)最終投資效益的增收。除了分階段外，有條件的企業(yè)甚至具體到每項合同，總之要將不可預見的成本范圍縮小，使目標成本盡量精細化。比如某公司準備建一間五星級標準的會所，就要對五星級酒店所在的區(qū)域、星級等級、營業(yè)面積、配套設(shè)施、客房數(shù)、客房價位、會議設(shè)施、優(yōu)點和缺點等內(nèi)容進行調(diào)查。

（三）培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

一個企業(yè)的發(fā)展離不開人才的參與，所以我們要時刻記住，人是企業(yè)最重要的資源和最寶貴的財富。第一，加強工作人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，對符合條件和有潛力的工作人員進行定期的培訓，特別是高層管理人員，聘請行業(yè)內(nèi)資深專家進行專業(yè)化培訓。采用理論與實踐相結(jié)合的模式，在實踐中學習，在學習中實踐，有利于進一步做好成本管控工作，為企業(yè)創(chuàng)造價值，還有利于加強員工對企業(yè)的歸屬感，提高工作的積極性，更好地為企業(yè)服務(wù)。第二，建立成本管控的績效考核機制。把成本管控的過程和結(jié)果納入績效考核，做到獎罰分明，充分調(diào)動員工的積極性，深入挖掘降低成本的途徑。第三，完善崗位職責和管理制度。明確各部門的崗位職責和工作范圍，獎懲分明，有利于規(guī)范項目工作流程，落實責任，明細分工。避免業(yè)務(wù)邊界不清影響項目執(zhí)行，保障各司其職，流水作業(yè)，管理順暢。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)生產(chǎn)不同，其具有建造成本高、投資風險大和生產(chǎn)周期長的行業(yè)收益特點，完善合理的成本管控制度能夠有效地規(guī)避日常工作中出現(xiàn)的問題和漏洞，提高企業(yè)的核心競爭力，對提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟效益具有重要作用，能夠促進企業(yè)經(jīng)濟管理目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱，加強企業(yè)成本的管控更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)居民“居者有其屋”具有良好的意義。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本控制制度、成本項目內(nèi)容和人員的專業(yè)知識的有關(guān)問題進行分析，并提出了相應(yīng)的解決對策和建議。以期能夠更好地促進房地產(chǎn)行業(yè)長遠、可持續(xù)發(fā)展。