柯云蝦

一、引言

2008年后，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，房價攀升，大量資源流向房地產(chǎn)市場。近些年，隨著相關政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，項目開發(fā)風險隨之提升，已有不少國有房地產(chǎn)企業(yè)因投資風險、籌資風險及資金回收風險，誘發(fā)財務危機，失去市場優(yōu)勢，走向破產(chǎn)清算。面對新形勢、新環(huán)境，國有房地產(chǎn)企業(yè)要保持競爭優(yōu)勢，持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須提升財務管理水平，正視可能存在的財務風險問題，采取強而有力的財務內(nèi)控措施，管控財務風險影響因素。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險

（一）投資風險

房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大，建設周期長，所以國有房地產(chǎn)企業(yè)需維持良好財務狀態(tài)［1］。若財務管理存在問題，資金鏈斷裂，便會影響項目開發(fā)的進度和質(zhì)量。目前來看，國有房地產(chǎn)企業(yè)為擴大規(guī)模，投資了大量工程項目，中鐵建設集團有限公司就是如此。但高投入不一定等于高回報，投資中存在很多帶有風險的影響因素［2］。若項目開發(fā)效益難以達到預期，投資收益率低，將直接導致企業(yè)無法實現(xiàn)預期的經(jīng)濟目標。

（二）籌資風險

房地產(chǎn)工程項目建設對資金有較高的要求，企業(yè)除自有資金和預售房款外，通常還需要通過籌資，獲得外部資金的支持，從而實現(xiàn)項目的開發(fā)。從國有房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，自有資本比例相對較低，很多時候依靠銀行貸款。任何經(jīng)濟活動都伴隨著風險，籌資活動自然也不例外［3］。而市場需求、經(jīng)濟環(huán)境的變化都可能影響到國有房地產(chǎn)企業(yè)的籌資財務成果，對預期收益產(chǎn)生巨大影響。例如，利率波動、貸款利率增長，將導致房地產(chǎn)市場需求降低；項目開發(fā)成本增長，可能導致國有房地產(chǎn)企業(yè)無法如約償還貸款，從而影響后續(xù)開發(fā)，資金鏈斷裂，導致項目停滯。

（三）資金回收風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，各階段都會產(chǎn)生巨額支出。例如，在土地獲取階段，土地獲取成本高，往往需付出巨大代價。且國有房地產(chǎn)企業(yè)參與的工程項目多、土地需求量大，土地資源的獲取需花費巨資。另外，在工程項目建設階段，設備的使用、人力和物力的投入都會產(chǎn)生巨額費用，若工程延期還會導致工程項目整體成本增加。龐大的資本投入，導致資金深度套牢，一旦房地產(chǎn)市場或資金市場發(fā)生變動，房屋出現(xiàn)積壓情況，將導致資金回收困難，企業(yè)無力償還貸款。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險內(nèi)控現(xiàn)狀

（一）對財務風險重視不足

國有房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場上長期處于優(yōu)勢地位，融資相對簡單，籌資難度較小。因此，許多國有房地產(chǎn)企業(yè)對財務風險控制不夠重視，相關管理工作較為粗放，管理理論落后，管理理念不清晰，沒有形成有效的管控機制［4］。且由于管理層不重視，各部門配合度低，沒有很好地配合財務內(nèi)控工作，導致無法有效識別風險，財務風險預測與預警不及時，財務風險問題不能及時得到處理。

（二）預算控制存在不足

預算管理關系到項目的進度，會影響資金的利用率，決定資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)工程項目開發(fā)每個環(huán)節(jié)的資金投入量都比較大，對資金的使用效益有一定的要求。若缺乏有效的預算管控，將影響資金的利用率，發(fā)生超預算情況，甚至導致資金出現(xiàn)缺口。然而，國有房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預算控制不到位的情況，內(nèi)控管理缺乏有效性和針對性，很多時候是進行事后監(jiān)管，導致部分預算款項的設置缺乏真實性，編制參考不符合實際情況，預算追加缺乏嚴謹性，從而給企業(yè)帶來風險，易發(fā)生資金浪費問題。

（三）沒有建立現(xiàn)代化內(nèi)控理念

現(xiàn)代房地產(chǎn)工程項目開發(fā)規(guī)模大，涉及諸多經(jīng)濟活動，項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的財務信息數(shù)據(jù)量非常龐大，財務風險影響因素多，因此對財務內(nèi)控提出了更多的新要求。然而，國有房地產(chǎn)企業(yè)人才結(jié)構(gòu)老齡化，管理方面缺乏創(chuàng)新，沿襲傳統(tǒng)內(nèi)控模式，財務內(nèi)控沒有做到與時俱進。很多時候依賴上級部門的規(guī)章制度和標準開展內(nèi)控工作，沒有根據(jù)內(nèi)控的需要更新內(nèi)控方式，沒有引入現(xiàn)代化財務內(nèi)控理念，沒有針對國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的需要，建立完善的內(nèi)控體系。在管理工作開展的過程中，缺乏對信息技術(shù)的應用，導致內(nèi)控管理時效性差，網(wǎng)絡經(jīng)濟業(yè)務無法得到實時管控，提升了潛在的財務風險。

（四）資金使用管理不到位

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國民經(jīng)濟息息相關，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，將導致國有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)生變化。當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場需求不穩(wěn)定，工程項目開發(fā)成本高。企業(yè)要獲得預期的經(jīng)濟收益，資金的合理配置至關重要，合理利用資金才能規(guī)避風險，將風險影響降低到企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。然而，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在問題。例如，征地階段沒有基于全面預算管理理念開展資金管控工作，籌資階段缺乏籌資風險評估，施工階段成本費用控制不足，資金使用流向控制不到位，最終導致資金的使用效益具有不確定性，無形之中提升了企業(yè)的財務風險。

四、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險內(nèi)控的措施

（一）健全財務內(nèi)控機制

國有房地產(chǎn)企業(yè)應正視市場環(huán)境的變化，提高對財務風險影響力的重視程度，基于國有企業(yè)的特點，采取強而有力的財務內(nèi)控措施，健全現(xiàn)有內(nèi)控機制，從而嚴格控制財務行為，打擊營私舞弊的行為。具體來講，國有房地產(chǎn)企業(yè)要保證內(nèi)控管理的獨立性，避免自檢自管，要明確內(nèi)控權(quán)責劃分細則，確保財務內(nèi)控機制的合理性與科學性，通過明確責任提高各部門的配合度，提高財務內(nèi)控的效率和質(zhì)量，從而形成一套行之有效的內(nèi)控模式，加強國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險規(guī)避能力，保障國有資產(chǎn)的安全。

（二）加強預算管理監(jiān)督

預算的編制和執(zhí)行質(zhì)量，關系到項目成本、項目進度、項目質(zhì)量，會影響國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資金利用率低，籌資風險、投資風險居高不下，根本原因就是缺乏預算管理監(jiān)督，導致預算編制和執(zhí)行不規(guī)范，預算追加不合理。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要通過財務內(nèi)控措施，加強預算監(jiān)督管理，嚴格審查和核對預算編制方案及執(zhí)行情況，提高預算編制的嚴謹性。對于項目開發(fā)過程中的預算追加情況，必須全面審查，結(jié)合案例預測預算使用效益，檢驗預算追加的合理性。

（三）樹立現(xiàn)代化內(nèi)控理念

項目開發(fā)規(guī)模越大，經(jīng)濟活動中產(chǎn)生的財務數(shù)據(jù)量就越多，財務風險影響因素就越多。而傳統(tǒng)的財務內(nèi)控措施很難做到面面俱到，難以滿足當前的財務管理內(nèi)控需求。另外，21世紀是網(wǎng)絡時代，經(jīng)濟活動中的網(wǎng)絡經(jīng)濟業(yè)務越來越多，財務管理信息化已是大勢所趨。在這種情況下，要對企業(yè)財務行為進行高效管控，規(guī)避潛在的財務風險，必須樹立現(xiàn)代化的財務內(nèi)控理念。在財務內(nèi)控過程中融入信息技術(shù)手段，建立財務共享中心，通過信息化平臺更好地掌握財務動態(tài)?；诖髷?shù)據(jù)技術(shù)分析財務管理行為，預測風險類型和風險源，事先對財務風險進行控制。

（四）加強資金使用控制

對于國有房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金使用的合理性至關重要，將資金用到該用的地方，才能節(jié)約項目開發(fā)成本，避免超預算情況發(fā)生，提高經(jīng)濟效益，避免資金冗余或浪費，規(guī)避財務風險。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)應針對項目各階段資金使用情況、財務風險類型，制定與之相對應的資金控制方案，加大資金控制力度，從而規(guī)避工程項目開發(fā)各階段可能發(fā)生的財務風險。例如，建設階段采購環(huán)節(jié)，應盡可能間接融資，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。再如，籌資階段應豐富籌資手段，挖掘潛在融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)工程項目投資大，收益明顯，但項目開發(fā)過程中也存在諸多風險。國有房地產(chǎn)企業(yè)在新的市場環(huán)境下，若不采取有效的財務內(nèi)控措施，控制財務行為，將遭受不必要的經(jīng)濟損失。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)應針對財務風險類型，結(jié)合房地產(chǎn)市場環(huán)境，建立相應的財務內(nèi)控機制，預測潛在的財務風險，對財務管理行為進行有效控制，規(guī)避財務風險的發(fā)生。