易橫府

遼寧省自然資源事務服務中心 遼寧沈陽 110034

1 不動產及其權籍調查測繪相關概述

不動產權籍調查測繪是基于土地及建筑轉讓需求提供的服務類工作，通常工作流程需要經歷前期準備、權籍調查、不動產測繪、質監(jiān)入庫與成果歸檔等環(huán)節(jié)，使資料由測繪數據逐漸轉變成可參照性的數據，才能夠保障不動產權籍轉讓工作的實施質量。權籍調查是指以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量。《不動產登記暫行條例實施細則》明確規(guī)定了不動產登記機構辦理登記時要查驗不動產權籍調查成果，包括“不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確”，并在相關登記類型中將權籍調查表等不動產權籍調查成果作為申請登記的必要材料。在不動產權籍調查過程中，要嚴格遵循相關法律法規(guī)的規(guī)定，在房地產土地登記和土地申請過程中需要通過不動產權籍調查明確土地的面積、功能和界限，進而形成不動產權籍調查測繪資料，給不動產登記、證書的核放提供資料參考。不動產測量方式有很多，在不動產及其權籍調查過程中，要根據不動產的實際情況，并根據不動產的類型、位置選擇科學合理的不動產及其權籍測繪方式，做好不動產及其權籍調查測繪工作[1]。

2 不動產權籍調查基本流程

將無人機航測技術應用于不動產權籍調查工作中是第三次全國國土調查的基本內容之一，不動產權籍調查向“細化”、“信息化”和“精準化”發(fā)展，包括細化每一塊土地資源的權屬問題以及利用現(xiàn)狀，并對土地資源的類型進行詳細劃分，主要反映了不動產的現(xiàn)階段用途或者擬用途，為解決我國不動產權屬問題以及摸清不動產分布規(guī)律、用途等奠定基礎。本文以某縣域范圍的不動產權屬調查為基礎，對農村土地權屬以及利用現(xiàn)狀采用1m 分辨率遙感影像資料，對城鎮(zhèn)內部土地資源權屬以及利用現(xiàn)狀采用0.2m 分辨率航空遙感影像資料進行調查。在完成外業(yè)遙感影像資料的基礎上進行影像數據核查、處理、不動產權屬處置等步驟，具體流程可概括為：數據準備（正射影像圖、地籍調查數據、城鎮(zhèn)規(guī)劃數據、地理國情普查數據、土地登記數據和土地供應數據、房屋等不動產登記數據）→制作土地利用框架數據及房屋權屬歸屬數據→內業(yè)轉繪（土地利用圖斑、房屋歸屬圖斑等）→不動產權屬調查結果→不同級別部門檢核數據→建設城鄉(xiāng)一體化數據庫→建立共享平臺服務社會。

3 不動產及其權籍調查測繪工作中存在的問題

3.1 調查不夠規(guī)范

在不動產及其權籍調查測繪過程中，有的機構在銜接上存在一定問題，造成不動產及其權籍調查工作不夠規(guī)范。不動產及其權籍調查測繪工作的順利進展需要其它有關部門的配合，比如國土、林業(yè)、房產部門的合作，只有各個部門的有效配合及合作，才有利于保障不動產及其權籍調查測繪工作的有效性。但在不動產及其權籍調查測繪的實際工作過程中，和有關部門銜接不夠順利，各部門職責分配上的不同，數字化管理不夠規(guī)范，不能實現(xiàn)相關工作的共享，進而造成不動產及其權籍調查測繪工作中存在問題，直接影響到不動產及其權籍調查測繪效益[2]。

3.2 登記沒有統(tǒng)一的標準

不動產及其權籍調查測繪的過程十分復雜，而不動產實際測繪過程又比較分散，調查測繪缺乏統(tǒng)一的標準，各個地方在不動產權籍調查測繪過程中會由于標準不統(tǒng)一，導致不動產權籍調查測繪存在問題，進而造成不動產及其權籍調查測繪效益低。另外，由于不動產及其權籍調查測繪登記標準不統(tǒng)一，造成各地在權籍調查管理中存在問題，雖然我國法律法規(guī)對不動產及其權籍調查測繪有相關規(guī)范，但是其涉及到調查中的各個門類并不全面，有的地方不動產及其權籍調查測繪工作繁多且復雜，工作難度大，而不統(tǒng)一的權籍調查測繪標準會造成測繪到的數據格式、坐標以及精度等的差異比較大，進而不能實現(xiàn)各地不動產及其權籍調查測繪數據的共享。

4 不動產及其權籍調查測繪優(yōu)化策略

4.1 不動產權籍測繪技術分析

4.1.1數字化內頁掃描技術

隨著我國科學技術的不斷發(fā)展，信息化技術水平不斷提高，我國不動產及其權籍調查測繪過程中也會應用到數字化內頁掃描技術。數字化內頁掃描技術主要是指在不動產及其權籍調查測繪過程中使用后數字化技術讓調查測繪結果用圖片呈現(xiàn)出來，并應用計算機網絡技術確定不動產的具體坐標，并有效整理數據和坐標，對比分析權籍調查測繪結果，進而最終明確不動產的權籍。

4.1.2野外測量技術

野外測量技術主要是利用全站儀，根據電子測量記錄以及量圖體系，收集整理不動產的實際數據，然后將調查測量得到的數據轉移到電子記錄卡中，并重視利用量圖體系對得到的數據進行整理分析。另外，也可以直接利用全站儀、電子記錄卡以及量圖體系，把不動產調查測量數據信息傳輸到計算機上，并將其保存在計算機中。

4.2 不動產權籍調查測量方法

在不動產及其權籍調查測量過程中，首先要做好權屬調查工作，利用內外核查和實地調查方法，確定不動產的具體歸屬問題，要保證權屬明確，土地界限明確。其次要做好不動產的測量工作，在不動產及其權籍調查過程中要綜合考慮到不動產的基本情況以及調查測繪的可行性。對于比較集中的不動產權籍調查時，土地面積的測繪可以應用幾何要素法。對于相對分散的不動產權籍調查時，要根據調查測量實際情況選擇解析法或圖解法對不動產界限進行吊車測繪[3]。

5 結語

我國的房地產與不動產是區(qū)分開來登記的，由于有的不動產沒有土地使用權、不能辦理土地使用證，會給房地產和不動產的登記帶來困難，所以要加強新形勢下不動產及其權籍調查測繪的研究分析，對不動產的平面面積進行測繪，調查分析不動產的結構，強化測繪成果驗收工作，進而有效提升新形勢下不動產及其權籍調查測繪分析水平。