戴磊

許昌奇升測(cè)繪有限公司 河南許昌 461000

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，是具有權(quán)屬性質(zhì)的土地和其上建筑物的總稱。不動(dòng)產(chǎn)與地籍有非常密切的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪早期以地籍測(cè)繪為主，隨著這一內(nèi)容的不斷深入發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展為房地一體測(cè)繪。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與人們?cè)谫徺I不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的切身利益息息相關(guān)， 例如在購買房屋過程當(dāng)中，房屋面積以及公攤數(shù)據(jù)信息與買房者的經(jīng)濟(jì)利益有著非常密切的關(guān)系[1]。

1 房產(chǎn)測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)際上就是對(duì)建筑物的分層分戶平面圖與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的測(cè)繪，為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展做好準(zhǔn)備。房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)揮著極為重要的作用。工作人員通過對(duì)房地產(chǎn)開展平面測(cè)繪的方式，掌握房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、位置等信息數(shù)據(jù)。但是由于房產(chǎn)測(cè)繪不僅涉及到的工作范圍廣泛，而且存在著直觀性不足的問題。因此，工作人員在房產(chǎn)測(cè)繪的過程中，應(yīng)該以房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的建筑簡化模型，以便于用戶及時(shí)掌握最準(zhǔn)確、最真實(shí)的房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)信息。另外，為了促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪工作效率的有效提升，工作人員在開展房產(chǎn)測(cè)繪工作前，必須先確認(rèn)被測(cè)量建筑的權(quán)利人、權(quán)利狀況以及其取得的時(shí)間，并在保證房屋合法性的前提下，按照相關(guān)的規(guī)定開展房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)工作[2]。

2 不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪

如今現(xiàn)代化城市持續(xù)進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模也在不斷增加，房屋信息和土地資源的使用效率有著緊密的聯(lián)系，在進(jìn)行城市建設(shè)以及規(guī)劃的時(shí)候，有關(guān)部門需要正確開展城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作。在不動(dòng)產(chǎn)管理工作中，產(chǎn)籍管理以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理屬于重要的內(nèi)容，工作人員需要高度重視，特別是在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理工作的時(shí)候，需要合理地統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)期的各種稅費(fèi)等費(fèi)用。技術(shù)人員要正確控制城市不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)以及信息，以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，保障測(cè)量技術(shù)的先進(jìn)性，充分聯(lián)系不動(dòng)產(chǎn)管理和房產(chǎn)測(cè)繪工作。城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作包括測(cè)量房屋以及附屬房屋等內(nèi)容，所以城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的范圍相對(duì)廣泛，對(duì)于工作人員的專業(yè)技術(shù)和綜合能力有著較高的要求[3]。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用

3.1 房地一體權(quán)籍調(diào)查

房地一體權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記后具有法律效力，其主要為土地權(quán)屬調(diào)查與房屋權(quán)屬調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源、權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)利所及的界線、位置、數(shù)量和用途等基本情況的實(shí)地調(diào)查與核實(shí)，包括實(shí)地指界、標(biāo)定宗地界址、繪制宗地草圖、調(diào)查土地用途、面積、等級(jí)以及填寫地籍調(diào)查表等；房屋權(quán)屬調(diào)查是查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、幢號(hào)、戶號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積等信息。最終形成滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、國土資源管理的權(quán)籍調(diào)查成果。

3.2 全球定位技術(shù)的應(yīng)用

全球定位技術(shù)是地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中應(yīng)用最為廣泛的技術(shù)方法之一，在邊界線數(shù)據(jù)獲取、分析土地利用現(xiàn)狀等方面發(fā)揮著重要作用，具有高效性、精準(zhǔn)性等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。隨著全球定位技術(shù)應(yīng)用程度的不斷加深，其應(yīng)用過程日趨成熟，具體測(cè)量過程中可通過便攜式設(shè)備的充分應(yīng)用靈活多變地開展數(shù)據(jù)信息采集，有效解決了既有建筑對(duì)測(cè)量工作的阻礙。通過全球定位技術(shù)的應(yīng)用，可將所采集到的數(shù)據(jù)與信息進(jìn)行自動(dòng)、高效、準(zhǔn)確傳輸，避免了人工傳輸容易出現(xiàn)的誤差，省略了不必要的讀取、記錄等流程，有利于優(yōu)化地籍測(cè)繪成果的精確性。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方面，往往通過將全球定位技術(shù)與全站儀進(jìn)行充分結(jié)合，快速準(zhǔn)確地完成地塊及其附屬建筑的定位與測(cè)量，并依靠相關(guān)設(shè)備的軟件系統(tǒng)繪制分戶圖、平面圖等，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的信息化。

3.3 數(shù)字?jǐn)z影測(cè)繪技術(shù)

傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)主要就是航空攝影技術(shù)，這項(xiàng)技術(shù)不僅存在一定的優(yōu)勢(shì)，還存在顯著的缺點(diǎn)，特別是我國城市自然環(huán)境是相對(duì)復(fù)雜的，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作量較大，僅僅使用傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)，在測(cè)繪工作中會(huì)遇到較多的問題。如今現(xiàn)代信息技術(shù)持續(xù)進(jìn)步，數(shù)字化技術(shù)變得越來越完善，借助相關(guān)的自動(dòng)成圖技術(shù)，可以獲得質(zhì)量較高、相對(duì)清晰的圖片，并且成像速度較快，可以及時(shí)地獲取各項(xiàng)數(shù)據(jù)，能夠消除傳統(tǒng)航空攝影技術(shù)存在的不足之處。借助數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)得到的地籍圖，幾何特點(diǎn)相對(duì)明顯，特別是在大面積測(cè)繪環(huán)境中，測(cè)繪工作難度會(huì)顯著減小，整體的測(cè)繪效率也會(huì)持續(xù)提升。

3.4 計(jì)算機(jī)與輔助繪圖技術(shù)的應(yīng)用

盡管智能化全站儀等專業(yè)化設(shè)備儀器具有高效性和精準(zhǔn)性，但經(jīng)濟(jì)性不夠理想。計(jì)算機(jī)與輔助繪圖技術(shù)在城市地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方面具有較強(qiáng)的輔助性作用，可在智能化測(cè)繪設(shè)備和儀器缺位的前提條件下，彌補(bǔ)相關(guān)不足，在充分保證經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)完成批量化的測(cè)繪任務(wù)。比如，在測(cè)繪實(shí)踐中，可通過計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)化加工與處理，并通過專業(yè)軟件的作用繪制相關(guān)圖像，形成測(cè)繪成果。

4 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作十分重要，關(guān)系到人民日常生活一系列切身利益，也關(guān)系著國家對(duì)國土資源利用程度以及國土安全信息的掌握情況。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷向前發(fā)展，測(cè)繪技術(shù)的具體應(yīng)用有了更加強(qiáng)大的特定性和針對(duì)性，三維掃描更傾向于局部的，建筑物內(nèi)部、地下空間等隱蔽部位的應(yīng)用；而傾斜攝影是大范圍的可以一次性獲取幾十平方公里的城市建筑物及地形模型，未來采用低空傾斜+地面三維掃描結(jié)合可能是最優(yōu)方案。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)正朝著智能化以及自動(dòng)化的方向發(fā)展，在今后的工作中要不斷地加強(qiáng)信息技術(shù)和測(cè)繪技術(shù)的結(jié)合，從而促進(jìn)測(cè)繪技術(shù)信息化不斷向前發(fā)展。