趙煒

山東省煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264000

1 我國土地儲備運行機制概述

土地儲備運行機制是關于土地使用、供應、流轉(zhuǎn)的一套機制，并由此形成了相應的土地市場。在我國，國家擁有土地的所有權，并對土地進行支配。在土地的使用運行方面，國家主要通過土地有償有期限的使用制度來形成一種使用權，而土地市場的運行則是圍繞這一使用權的出讓、出租來進行構建，并由此形成了城市土地的一級、二級市場。為保障我國土地的儲備、運行和供應，國家針對其建立起了一套土地儲備運行機制，其運作內(nèi)容主要包含土地收購、提地儲備以及土地供應三個環(huán)節(jié)。其中土地收購是政府依據(jù)土地儲備計劃授權相關部門收購市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權；土地儲備就是針對進入土地儲備體系內(nèi)的土地進行開發(fā)與經(jīng)營管理的一系列活動；土地供應即是將政府儲備的土地重新供應于市場之中。土地儲備運行機制的構建和運行在一定程度上促進了我國土地制度的改革和發(fā)展，并使得土地市場得以不斷規(guī)范同時保持良性運行[1]。

2 當前我國土地儲備運行機制種的土地供應問題

作為土地儲備運行機制中的重要環(huán)節(jié)，土地供應關系到政府對土地使用權的開發(fā)利用和土地市場的活躍性。因此，政府應該根據(jù)土地市場的需求狀況盡可能的保證充足的土地供給，即需要按照需求向市場中不斷供應相應的土地使用權。然而在土地實際供應過程中，卻往往存在各種問題。

首先，部分地區(qū)在土地供給上仍沿用以往的“以需定供，總量不限”供應方式，但在實際供應機制制定和運行中存在缺陷，就造成制定出的土地供應計劃無法有效落實，土地供給不足。

其次，土地供給是與國家發(fā)展相聯(lián)系的，因此實際供給應與國家的長期發(fā)展保持協(xié)同，以不斷滿足長期發(fā)展過程中土地市場對土地的需求。然而當前國內(nèi)許多地區(qū)在對土地供應的計劃的制定上仍以年供給為主，而未能結合城市的長期發(fā)展制定出長期供給策略。與此同時，我國城市發(fā)展速度極快，新型城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中城市人口數(shù)量不斷增多，城市對土地使用權的需求也在飛速變化，這就導致土地供給陸續(xù)出現(xiàn)不足問題。

最后，土地供給過程中因儲備運行機制其他環(huán)節(jié)中政府在土地開發(fā)與管理過程中投入了大量資本，所以在最終向市場投入土地使用權時土地價格就得到相應的提高，這也在一定程度上對土地市場價格產(chǎn)生了巨大影響，進而可能引發(fā)土地市場運行過程中的一些問題。

3 土地儲備運行機制中的土地供應問題的改進對策

鑒于當前我國土地儲備運行機制中土地供應上存在的一系列問題，為保證我國土地市場的健康發(fā)展和城市發(fā)展過程中土地需求能夠得到充分滿足，就需要我們對土地供應環(huán)節(jié)進行必要的改進調(diào)整。具體而言可以圍繞以下幾方面進行改進創(chuàng)新。

3.1 加強土地市場需求預測

當前土地供給上普遍存在的供給不足問題，其根本原因就在于政府普遍缺少對土地市場需求的準確把控。因此，要解決這一問題，就需要在未來的土地供給計劃制定的過程中進一步加強土地市場需求預測。土地市場需求預測主要包含兩方面，一是商品房市場需求，二是土地需求預測。商品房市場需求是土地市場需求預測的基礎，其預測需要依據(jù)三方面信息進行科學判斷：①國民收入與人均消費支出，這是判斷城市人口房屋購買能力的一個重要依據(jù)，也能夠從側(cè)面了解市場中的房屋需求情況；②城市人口發(fā)展趨勢，這是判斷城市房屋需求變化趨勢的一個依據(jù)；③房屋空置情況，這一指標能夠?qū)φA測房屋市場的實際需求產(chǎn)生積極作用。在土地需求預測方面則需要在房地產(chǎn)市場需求預測的基礎上進一步對企業(yè)土地儲備、城市地形特征與發(fā)展規(guī)劃方案等情況進行綜合預測，以切實提升土地市場需求預測的準確性[2]。

3.2 要注重進行土地中長期計劃的制定

隨著我國城市發(fā)展速度的不斷加快，城市中的土地需求無疑也處于發(fā)展變化之中，如果仍沿用以往的土地計劃制定思路必然會導致供給不足的日漸突出。對此，土地中長期計劃的制定有成為一項關鍵舉措。因此，各地政府需要將土地供應問題放在城市中長期發(fā)展規(guī)劃的層面進行考量。一方面，要結合城市中長期發(fā)展規(guī)劃思考城市在發(fā)展過程中可能會出現(xiàn)的市場土地變動情況，尤其要對城市各種關鍵政策規(guī)劃的執(zhí)行所引起短期變化進行評估，以提前做好土地供應上的應對。另一方面，城市在中長期規(guī)劃的制定時也需要兼顧土地供應，將之作為城市發(fā)展規(guī)劃制定的依據(jù)，從而為土地供應做出科學的計劃。

3.3 探索提地供應方式的創(chuàng)新

在土地供應上，我國一直以來的土地供應方式都過于單一，從而使得土地市場運行也受到相應影響。對此，政府應將傳統(tǒng)的供應方式進行創(chuàng)新，以使土地使用權的出讓既滿足市場需求，又能夠形成有效監(jiān)督。例如以土地使用權為基礎的招標就是一個十分成功的供應方式，對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)價格的控制都起到了監(jiān)督作用。因此，政府在未來還需要不斷探索更為有效的供應方式，既依靠市場化手段進行有效調(diào)控，確保土地使用權的合理供應和配置，又依靠政府手段來進行引導和規(guī)范，使城市土地市場的運行能夠更為規(guī)范，進而實現(xiàn)健康可持續(xù)的發(fā)展，并保證城市居民的房屋需求能夠得到充分滿足[3]。

4 結語

綜上所述，我國土地儲備運行機制的構建是符合國家現(xiàn)實發(fā)展要求的，但在實際執(zhí)行中所存在的土地供應問題也同樣需要我們引起足夠重視。因此，在未來各地政府需要做好土地市場需求預測、重視土地中長期計劃的制定和供應方式創(chuàng)新，如此方能切實保證土地供給與市場需求的一致性并推動土地市場的健康發(fā)展。