駱建建

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征分析

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)、工程勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、銀行貸款流入、基礎(chǔ)工程施工費(fèi)、銷(xiāo)售回款等。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有顯著的特殊性，因此，在現(xiàn)金流管理方面也呈現(xiàn)出一定的差異化特征。其一，現(xiàn)金流金額較大。投資規(guī)模大決定了企業(yè)資金流入與流出規(guī)模較大，龐大的資金流動(dòng)對(duì)企業(yè)的融資、資本運(yùn)作、償債能力要求較高。并且能夠合理預(yù)測(cè)出企業(yè)資金的流出和流入時(shí)間、金額等，保證現(xiàn)金流高速運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)現(xiàn)金流管理的首要問(wèn)題。其二，現(xiàn)金流循環(huán)時(shí)間長(zhǎng)。銷(xiāo)售類(lèi)型的企業(yè)一般的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是3～5年，持有型項(xiàng)目投資回收期則長(zhǎng)達(dá)10年，這使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流回收存在風(fēng)險(xiǎn)性。如何把控資金時(shí)間價(jià)值、降低資金使用成本是現(xiàn)金流管理的重要內(nèi)容。其三，現(xiàn)金流不確定性較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有固定性特征，而現(xiàn)金流受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、土地供給、支付政策、合同變更、稅收政策等變化因素的影響，需要企業(yè)科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金流收支活動(dòng)，最大限度降低不確定因素對(duì)現(xiàn)金流的影響。其四，現(xiàn)金流易受宏觀政策的影響。大部分房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，項(xiàng)目投資資金大部分來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，受?chē)?guó)家金融法律法規(guī)及信貸政策的影響較大，這就要求企業(yè)必須提升現(xiàn)金流管理的戰(zhàn)略規(guī)劃能力，把控宏觀環(huán)境變化趨勢(shì)，降低資金運(yùn)營(yíng)成本與風(fēng)險(xiǎn)。

二、價(jià)值創(chuàng)造理念下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的策略

（一）調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提升創(chuàng)值能力

為了避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流疲軟運(yùn)行的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面分析國(guó)家調(diào)控政策變更趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走低態(tài)勢(shì)，積極探索轉(zhuǎn)型升級(jí)之路。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，避免過(guò)度依賴(lài)外部資源，在保證服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升的同時(shí)，確保負(fù)債規(guī)模不會(huì)增加，創(chuàng)新企業(yè)利益增長(zhǎng)空間；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，積極發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，主動(dòng)占領(lǐng)新市場(chǎng)，尋求更多的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。例如，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向醫(yī)療、養(yǎng)老、娛樂(lè)等方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞住宅房產(chǎn)，拓展多元化的服務(wù)領(lǐng)域，配備相應(yīng)的醫(yī)療或娛樂(lè)設(shè)施，增加房產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià)值。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立長(zhǎng)效的客戶(hù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)制，深入分析行業(yè)數(shù)據(jù)、客戶(hù)數(shù)據(jù)以及城市數(shù)據(jù)等，讓數(shù)據(jù)資源成為支撐企業(yè)投資決策、積累企業(yè)資本價(jià)值的基礎(chǔ)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值利益最大化［1］。

（二）控制投資規(guī)模，減輕資金壓力

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)揮投資規(guī)?；?yīng)，往往采取大量屯地、大舉擴(kuò)張等經(jīng)營(yíng)模式，這使企業(yè)長(zhǎng)期處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下，且現(xiàn)金流量較大，企業(yè)資金壓力也隨之增長(zhǎng)。為了從根源上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在“限購(gòu)令”等政策的導(dǎo)向下，企業(yè)需要控制投資規(guī)模。一方面，科學(xué)預(yù)測(cè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向及調(diào)控政策變更趨勢(shì)，謹(jǐn)慎預(yù)判市場(chǎng)走向，做到投資“審時(shí)度勢(shì)”；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策之前需要客觀真實(shí)地衡量自身的財(cái)務(wù)狀況，在“量入為出”的原則下制定土地籌備計(jì)劃，保證土地儲(chǔ)量與企業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)金流規(guī)劃保持一致，避免盲目拿地造成現(xiàn)金流被大量占用。在理性投資理念的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)各投資項(xiàng)目進(jìn)行合理組合與搭配，即對(duì)不同產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、周期長(zhǎng)短不同的項(xiàng)目進(jìn)行合理搭配。在投資前，企業(yè)必須樹(shù)立起憂(yōu)患意識(shí)，在沒(méi)有具備長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的條件下，可以選擇有穩(wěn)定收益的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不靈時(shí)則可以彌補(bǔ)其他產(chǎn)業(yè)資金投入；同時(shí)，需要避免集中投資一些開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)該合理協(xié)調(diào)長(zhǎng)短周期投資項(xiàng)目，利用短期項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)效率高的優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，也能夠保證企業(yè)整體投資效益最大化［2］。總的來(lái)說(shuō)，放緩?fù)顿Y速度、適量進(jìn)行投資項(xiàng)目，并且注重合理搭配項(xiàng)目組合，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本的循序積累，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，如為了確保投融資的匹配度，可以采取科學(xué)規(guī)劃債務(wù)期限或者債務(wù)投資規(guī)模的方式。一方面，企業(yè)改善資本結(jié)構(gòu)最直接的方式之一就是合理控制債務(wù)融資規(guī)模，即通過(guò)適當(dāng)稀釋股權(quán)融資比例的方式分散投資風(fēng)險(xiǎn)，加大權(quán)益型融資，隨著企業(yè)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，資源配置方向也會(huì)更加合理，企業(yè)價(jià)值也會(huì)增高；另一方面，合理規(guī)劃債務(wù)期限，償債時(shí)間要與項(xiàng)目投資時(shí)間節(jié)點(diǎn)匹配，盡量減少債務(wù)成本的產(chǎn)生。在開(kāi)展債務(wù)融資工作時(shí)，為了減輕短期本息償還壓力，可以選擇長(zhǎng)期債務(wù)融資方式，而短期債務(wù)融資則具備成本低且靈活度高的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)長(zhǎng)期融資如果可以定期匹配相應(yīng)的投資項(xiàng)目，并保持合理的比例，則可以對(duì)長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低融資成本，也能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

（四）動(dòng)態(tài)管理現(xiàn)金，提升現(xiàn)金流速

房地產(chǎn)企業(yè)要想提升經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)效率，應(yīng)該加強(qiáng)各渠道的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，保證其統(tǒng)籌管理。將最基本的生產(chǎn)和銷(xiāo)售作為現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)途徑，生產(chǎn)渠道的資金活動(dòng)通常涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期及項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的資金投入，以應(yīng)收賬款和應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)為主；而營(yíng)銷(xiāo)渠道則以銷(xiāo)售回款作為管理內(nèi)容，通過(guò)動(dòng)態(tài)化、系統(tǒng)化管控，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流管理過(guò)程中存在的問(wèn)題。從生產(chǎn)渠道角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以以?xún)r(jià)值為導(dǎo)向建立資金循環(huán)機(jī)制，采取手段如下：其一，將工程施工進(jìn)度納入全面預(yù)算管理范疇內(nèi)，在事前做好施工計(jì)劃、土地獲取時(shí)間的規(guī)劃，保證土地及時(shí)投入使用，并嚴(yán)格按照計(jì)劃施工，通過(guò)控制項(xiàng)目施工進(jìn)度的方式縮減資金循環(huán)周期；其二，充分發(fā)揮ERP系統(tǒng)在資金流信息與業(yè)務(wù)信息中的融合管理作用，分析業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中的非增值鏈條，減少生產(chǎn)期間對(duì)資金的過(guò)度占用，避免工程延期給后續(xù)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)帶來(lái)不利影響。從營(yíng)銷(xiāo)渠道角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要注意預(yù)收賬款款項(xiàng)回收環(huán)節(jié)，重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)采取有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略加快存貨周轉(zhuǎn)，遵循“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的基本原則，更好地防范市場(chǎng)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)［3］。

（五）加強(qiáng)預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范

全面預(yù)算管理對(duì)于資金收支控制具有一定的指導(dǎo)意義。在房地產(chǎn)企業(yè)中，以現(xiàn)金流為核心的預(yù)算編制工作中，必須堅(jiān)持以下兩個(gè)原則：一是以收定支原則?，F(xiàn)金流管理與外部市場(chǎng)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)聯(lián)系較為緊密，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)要充分預(yù)測(cè)各業(yè)務(wù)項(xiàng)目的現(xiàn)金支出需求及項(xiàng)目預(yù)期收益，嚴(yán)格把控資金支出關(guān)口。例如，在現(xiàn)金流管理工作中應(yīng)該合理調(diào)整現(xiàn)金比例，當(dāng)現(xiàn)金存量低于預(yù)期時(shí)，應(yīng)該適時(shí)減小投資規(guī)模，以保證企業(yè)現(xiàn)有的資金能夠有效流轉(zhuǎn)。二是歸口管理原則。在開(kāi)展現(xiàn)金流預(yù)算編制工作時(shí)，應(yīng)該在上一年預(yù)算執(zhí)行情況的基礎(chǔ)上結(jié)合本年度戰(zhàn)略規(guī)劃，在上下協(xié)調(diào)一致的前提下，預(yù)算目標(biāo)一經(jīng)落實(shí)則進(jìn)入執(zhí)行階段，并依據(jù)執(zhí)行差異及時(shí)分析原因，做好后續(xù)的整改工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范工作，以經(jīng)濟(jì)景氣程度、行業(yè)發(fā)展前景、國(guó)家政策趨勢(shì)、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力、成本控制情況、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等作為主要因素，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行合理評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試模型，如ZATA模型、Logistic模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型等，及時(shí)確定企業(yè)資金缺口和來(lái)源，制定合理的投融資方案，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范保障機(jī)制。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以保值增值作為現(xiàn)金流管理的基本目標(biāo)，通過(guò)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、控制投資規(guī)模、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理、強(qiáng)化預(yù)算控制、重視風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方式，逐步優(yōu)化現(xiàn)金流管理手段，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。