劉光磊

淄博嘉慧置業(yè)有限公司 山東淄博 255000

房地產行業(yè)無論是在經濟總量、GDP 貢獻、創(chuàng)造就業(yè)，還是在對相關行業(yè)的協同方面，對國民經濟建設與發(fā)展都起著較為重要的作用。近年來，在宏觀調控政策長期持續(xù)且基本沒有松動跡象的情況下，房地產企業(yè)利潤水平持續(xù)下降。因此，只有實施合理有效的成本管控，房地產企業(yè)才能得以生存下去并實現可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產企業(yè)成本管控的重要性

1.1 有利于 “降費增效”

成本管控的目標是將項目成本控制在目標成本以內，將銷售費用、管理費用等控制在費用預算以內，以最小的支出獲取最大盈利。因此，合理有效的成本管控將有利于房地產企業(yè)降低成本費用支出，創(chuàng)造更多利潤。

1.2 有助于提升核心競爭力

對于實行成本領先戰(zhàn)略的房地產企業(yè)而言，成本管控將有助于提高產品競爭力，形成企業(yè)核心競爭力；對于實行差異化戰(zhàn)略的房地產企業(yè)而言，成本管控同樣有助于企業(yè)以最小投入建造優(yōu)質適銷的產品，用最大化盈利進一步強化企業(yè)的核心競爭力。

1.3 提高抗風險能力

在宏觀政策持續(xù)實施的情況下，房地產企業(yè)之間的競爭日趨激烈，行業(yè)內的馬太效應被急劇放大，眾多小型房地產企業(yè)或者 “倒下” 或者被大型房地產企業(yè)所兼并。在如此嚴峻的形勢下，做好成本管控將有助于提高企業(yè)的抗風險能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展[1]。

1.4 促進內部管理的規(guī)范化與科學化

房地產企業(yè)成本管控主要是在設計階段、招采階段與施工階段，各階段的成本管控關鍵點，包括設計階段的方案報批與圖紙會審、招采階段的總包招標與集中采購、施工階段的現場簽證與變更管理。要做好成本管控就會倒逼房地產企業(yè)在上述貫穿整個項目開發(fā)的過程中實施規(guī)范化、科學化的管理。

2 建筑設計階段成本管控的對策

確立房地產項目分檔原則，建立房地產項目分檔分類的限額標準。房地產項目分檔原則主要根據房地產住宅項目所在城市類別、規(guī)劃和容積率（高層、小高層、多層、別墅等）指標和預期售價來確定的，一般把房地產項目由高至低分為A、B、C 類，還可以根據實際情況調整增加如 “A+” 等子分類。不同專業(yè)設計又分為多個分項和子分項。房地產住宅項目分檔分項限額標準主要有建筑設計、裝飾設計、景觀設計和機電設計。限額設計關鍵是要做確定關鍵成本指標和做到指標量化。建筑設計限額指標主要包括造型、外立面、門窗和部品等；裝修設計對于毛胚交房的項目主要是大堂裝飾、電梯廳裝飾、會所裝飾以及樣品房等。景觀設計限額內主要是硬景和綠化。機電設計限額指標主要是電梯、消防等項目。各專業(yè)設計的指標量化都是通過同類項目經驗數據或成本測算確定目標成本來確定。建筑設計階段應嚴格按照限額標準或者成本指標進行設計[2]。

形成成本與設計人員的溝通機制，聯合確定各項指標目標成本。設計人員注重顧客需求和產品質量的同時，也應關注產品成本、主材的價格，加強成本意識，在方案評選過程中應注重成本測算的權重。成本人員應提前進入設計階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測算，更應做好設計階段，甚至拓展階段的成本測算。逐步形成目標成本動態(tài)化。做好成本信息收集工作、實時更新主材及部品的價格信息，為設計人員提供實時的成本測算，協助建筑方案的確定。

加強企業(yè)材料供應商戰(zhàn)略合作策略。隨著企業(yè)設計標準化的推行，建筑用材達到批量化，對與材料供應商的價格談判有很大幫助。建立外墻磚、石材、木門、鋁合金窗、欄桿等建筑材料戰(zhàn)采庫，方便建筑設計選材、比選，也方便成本價格管控。

3 工程案例

以某項目為例，該項目建筑面積70 多萬m2，由21 棟地上30-40 層、地下2 層的高層建筑群組成的高檔建筑花園小區(qū)。由于該項目在建設前期的營銷策略是領先所在區(qū)域三十年的高檔住宅小區(qū)，所以在企業(yè)限額標準還不是很完善的情況下，建筑設計追求奢華、豪氣等效果，地下室車位配比1 ∶2 也大大領先汕頭市區(qū)車位平均配比。但取得銷售許可證正值當時經濟不景氣且下滑趨勢，銷售量價遠遠不如預期，而且車位銷售緩慢影響資金回流。所以及時采取挽救措施：在建筑設計方面進行成本優(yōu)化，根據新確定的分檔標準，把同區(qū)21 棟還細分為2-3 個檔次，不同售價的棟號的限額指標可以交叉對應A+ 檔、A 檔和B+ 檔。因為當時地下室已經完成，地上的平面大幅度變更設計已經不可能，所以成本優(yōu)化主要集中在立面設計上，裝飾線條設置了三道改為兩道；裙樓立面全部采用進口石材改為同色系國產石材，且石材也分級使用街面和園面立面；大堂入口全玻幕墻變更為鋁合金固定玻璃和平開門；部分部品設計也降半檔- 一檔；鋁合金門窗、陽臺欄桿和外墻磚全部改為甲供采購。僅建筑設計這幾項的成本優(yōu)化補救措施就降低造價2千萬元左右。如果成本管控能做在建筑設計前期而不是事后補救，那優(yōu)化的效果則更好，力度則更大[3]。

4 結語

總而言之，成本管控是房地產企業(yè)生產經營管理中的一項重要工作，是財務管理的關鍵部分，它貫穿于企業(yè)整個生產經營的流程中。成本控制的實行是企業(yè)完成成本管理的重要保障，企業(yè)能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業(yè)競爭的關鍵之處，也是企業(yè)取得市場競爭優(yōu)勢的基本立足點。因此，希望通過上文分析能夠實現建筑設計階段房地產項目成本有效管控。