董鋒

中海地產(chǎn)煙臺(tái)公司 山東煙臺(tái) 264003

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是相當(dāng)重要的，而項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)，對(duì)其研究是十分必要的。就目前現(xiàn)狀分析來(lái)看，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺少的就是專業(yè)化的制度和相關(guān)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及良好的盈虧?rùn)C(jī)制，所以設(shè)計(jì)管理控制就成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中更多采用限額的方法，即先按照施工圖的總概算進(jìn)行設(shè)計(jì)，再通過(guò)專項(xiàng)設(shè)計(jì)進(jìn)行成本分配。但是由于市場(chǎng)波動(dòng)等不可抗力因素和風(fēng)險(xiǎn)的影響，完全按照其規(guī)定的成本限額是無(wú)法達(dá)到精準(zhǔn)劃一的。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理主要包括設(shè)計(jì)整體統(tǒng)籌、建筑方案設(shè)計(jì)、景觀和戶型等幾個(gè)方面，因此房地產(chǎn)商需要在設(shè)計(jì)過(guò)程中加入不同的技術(shù)參數(shù)需求，改善舊模式來(lái)得到新方法，才可以更好的呈現(xiàn)出設(shè)計(jì)管理的獨(dú)特性，實(shí)現(xiàn)低成本、高產(chǎn)出，即運(yùn)用較低成本達(dá)到多方滿足，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活化與發(fā)展[1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本影響因素

2.1 前期規(guī)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)構(gòu)思，明確設(shè)計(jì)目標(biāo)，并且對(duì)方案進(jìn)行比選論證，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)，這是項(xiàng)目的決策過(guò)程。整個(gè)規(guī)劃中要不斷對(duì)項(xiàng)目相關(guān)條件及市場(chǎng)進(jìn)行梳理和推斷，尤其是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位因素，包括社會(huì)、自然、人文等，要對(duì)其環(huán)境發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行推斷和預(yù)測(cè)，這是分析此項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)和重要影響因素。前期規(guī)劃關(guān)乎項(xiàng)目存活長(zhǎng)久，需要不斷的優(yōu)化并進(jìn)行調(diào)整和修改，稍有失誤就可能造成不可挽回的損失。

2.2 中期檢驗(yàn)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理是成本控制的關(guān)鍵，針對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，制定出合理的限制約束，保證技術(shù)的前提下，控制設(shè)計(jì)的頻繁變更，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到顧客的購(gòu)買(mǎi)力，方案設(shè)計(jì)要以顧客需求為關(guān)注重點(diǎn)，同時(shí)要考慮區(qū)域人群的收入水平，從更多層面，以不同項(xiàng)目設(shè)計(jì)去滿足不同人的需求。項(xiàng)目規(guī)劃方案考慮因素眾多，成本控制要有計(jì)劃，需要分析各項(xiàng)成本的執(zhí)行情況設(shè)計(jì)出合理的投資比例。建筑設(shè)計(jì)中各功能房間的尺度、系統(tǒng)構(gòu)造和材料的選擇等也都影響成本控制。施工圖設(shè)計(jì)要精細(xì)合理，各方面數(shù)據(jù)的計(jì)算要把控細(xì)節(jié)，減少各個(gè)單位矛盾的產(chǎn)生，各步驟都方便合理，也會(huì)減少項(xiàng)目成本的損失[2]。

2.3 后期整合

成本管理的重點(diǎn)是成本效益，不能只通過(guò)節(jié)約和減少來(lái)實(shí)現(xiàn)。不同產(chǎn)品采用不同的策略，合理制定方案，才能使成本發(fā)揮最大的價(jià)值。在時(shí)間管理方面，一般都是方案的設(shè)計(jì)占據(jù)大部分時(shí)間，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制需要十分重視，需要反復(fù)斟酌，最后進(jìn)行審查。

3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中成本的控制要點(diǎn)把握

3.1 內(nèi)容方面

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理成本控制包括設(shè)計(jì)過(guò)程前中后期成本的控制。前期要注意產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，對(duì)整體實(shí)施方案進(jìn)行規(guī)劃控制。在做出規(guī)劃后，要考慮到材料選備、施工消耗、裝修階段等各種可能產(chǎn)生的費(fèi)用，是對(duì)實(shí)際應(yīng)用的成本控制。而最后的成本控制則是銷售過(guò)程中的成本控制。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，而項(xiàng)目管理者要嚴(yán)格把控合理規(guī)劃，制定清晰的成本控制方案。

3.2 結(jié)構(gòu)方面

房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)非常重要，結(jié)構(gòu)的確定和選擇要謹(jǐn)慎嚴(yán)格，整體方案確定后，結(jié)構(gòu)成本也要明確下來(lái)，不同建筑結(jié)構(gòu)多樣，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)建筑的實(shí)際情況選擇合理的結(jié)構(gòu)體系，也能更好地管理成本控制。

3.3 成本控制方面

首先，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，就要分析好實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生的成本，對(duì)其做出預(yù)算估計(jì)，以便更好的把控。其次，要明確各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用要求，按照規(guī)劃好的過(guò)程對(duì)各部分進(jìn)行成本控制。再則，是對(duì)各類產(chǎn)品成本的控制，便于做好落實(shí)和完善成本的控制。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制措施分析

4.1 施工圖設(shè)計(jì)合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段主要著手兩個(gè)方面，第一是項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，第二是項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，大部分的公司在開(kāi)發(fā)時(shí)都將大部分的時(shí)間用在前期方案策劃上，而項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)時(shí)間分配較少，導(dǎo)致在項(xiàng)目初期規(guī)劃到出圖的過(guò)程中，因施工圖設(shè)計(jì)周期較短導(dǎo)致圖紙質(zhì)量未及時(shí)跟進(jìn)，后續(xù)項(xiàng)目施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的變更內(nèi)容。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商即使投入大量的時(shí)間和精力，也未必能夠達(dá)到想要的結(jié)果，這就極大的造成了設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本的消耗，因此對(duì)整體施工需要有科學(xué)的把控，而施工圖的設(shè)計(jì)至關(guān)重要[3]。

4.2 材料設(shè)備選取造價(jià)合理

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍的心理只是片面追求材料的物美價(jià)廉，但是忽視設(shè)備的選用，導(dǎo)致在設(shè)備選型上花費(fèi)開(kāi)支較大。在材料和設(shè)備的成本上均不能盲目追求價(jià)格或性能，更要本著務(wù)實(shí)的原則來(lái)進(jìn)行采購(gòu)和選型。部分材料和設(shè)備選型花費(fèi)的成本過(guò)高將有可能導(dǎo)致公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)不周，更甚者將會(huì)導(dǎo)致施工生產(chǎn)成本偏高，不利于后期的銷售以及資金的回?cái)n。因此在選擇材料和設(shè)備時(shí)必須要經(jīng)過(guò)多個(gè)渠道的遴選，只有這樣才能夠達(dá)到設(shè)計(jì)管理中節(jié)約成本的目的。

4.3 強(qiáng)化建筑員工的成本節(jié)約意識(shí)

設(shè)計(jì)和施工是兩個(gè)相互配合的環(huán)節(jié)，只有出具良好的設(shè)計(jì)方案才可以促進(jìn)員工向著“精”、“準(zhǔn)”、“穩(wěn)”、“快”的目標(biāo)順利進(jìn)行施工，從而更好地節(jié)約成本，因此在設(shè)計(jì)管理中，我們應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)督管控機(jī)制，及時(shí)把握好員工動(dòng)態(tài)反饋信息，強(qiáng)化建筑員工的成本節(jié)約意識(shí)，只有這樣才能形成一個(gè)良好的上下級(jí)聯(lián)動(dòng)的節(jié)約意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，不能片面的降低和減少，要盡可能從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮成本控制，才能實(shí)現(xiàn)利益平衡發(fā)展。總之，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)管理的有效成本控制，可以極大程度的節(jié)約成本和開(kāi)支，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得更大的效益，并且能夠使房地產(chǎn)企業(yè)得到更持久的發(fā)展，便于更好地改善良好的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。